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对于那些曾以为2022年是自己的年的家庭购物者来说，一种普遍的沉沦感正在袭来。他们意识到，他们原本以为自己能负担得起的房子的月供——也许只是勉强——现在比今年早些时候要多出几百甚至几千美元。他们梦想中的家越来越遥不可及。

罪魁祸首是不断飙升的抵押贷款利率。

高利率给房地产市场带来的痛苦已经体现在大量购房者身上，他们不再有资格获得抵押贷款，或者随着购买力的持续下降而干脆放弃。卖房者要么大幅降价，要么从市场上撤房。房屋销售正在下降，房屋在市场上停留的时间更长了。

当然，我们都意识到，上升的抵押贷款利率将意味着更高的月供。但具体是多少呢?我们想给潜在的购房者一张真正的路线图，让他们知道未来几周或几个月将会发生什么。因此，Realtor.com?数据团队分析了这些数据，以找出每次抵押贷款利率上调对购房者造成的影响。

抵押贷款利率每上升一个百分点，购房者的数量会减少多少?家庭还需要多挣多少钱才能每月支付新房的租金?

“人们只是停在他们的轨道上，看着，等着看接下来会发生什么，”洛基·安德鲁斯(Rocke Andrews)说，他是图森市亚利桑那借贷公司(Lending Arizona)的一名抵押贷款经纪人。“这基本上是一个冻结的市场，直到价格进一步下降或利率下降，或两者都下降。”

数据说明了这一点:大约每4个美国家庭中就有3个无法再支付一套427,250美元、抵押贷款利率为6.7%的中位数住房的月抵押贷款。(这是根据Realtor.com最新数据计算的9月份房价中值。)房地美(Freddie Mac)的数据显示，自今年年初以来，30年期固定利率贷款的抵押贷款利率上涨了一倍多，从3%的低区间升至近7%。

根据我们的分析，这意味着买家需要六位数的家庭收入达到12.4万美元左右，才能购买中等价位的房子。然而，就在一年前，当利率在3%左右时，购房者只需要赚89000美元左右。这一差距相当于大约2000万美国家庭在一年的时间里因房价过高而无法购买中等价位的住房。

“很多人都非常沮丧。他们的收入保持相对稳定。他们的储蓄大致相同。但并非它们自己的过错，它们的成本正在上升，”新泽西州River Edge的Approved Funding首席贷款官、总统的什缪尔?沙约维茨(Shmuel Shayowitz)表示。“他们理所当然地非常关注月供——而且月供还在不断增加。”

如果利率像一些房地产专家预测的那样上升到8%，那么购买一套美国中等价位住房的家庭年收入需要达到137,356美元。

按10%的税率计算，他们每年需要带回家近16万美元。同样是10%，中等价格的住房将只有大约六分之一的美国家庭能够买得起。

为了得出我们的研究结果，我们计算了一套30年期固定贷款、抵押贷款利率为6.7%的中等价格住房的月供。这包括税收和保险，并假设买家支付10%的首付。它是建立在这样一个假设上的:购房者在住房上的支出不超过建议的总收入(扣除税款前的收入)的30%。

更高的抵押贷款利率对负担能力的影响比大多数人意识到的要大得多。

房地产分析公司黑骑士(Black Knight)负责企业研究和战略的副总裁安迪?瓦尔登(Andy Walden)表示:“当你降息或加息1%时，购买力就会增加或减少约12%。”

这一计算的现实版本是:如果一个人只能以3%的抵押贷款利率负担一套50万美元的房子，当利率上升到4%时，这位买家将能够负担接近44万美元的房子。

随着抵押贷款利率的攀升，以及买家没有那么多钱花在房子上，房价已经开始慢慢调整。卖家被迫降低要价，而买家则在进一步压低要价。

Realtor.com的高级经济学家、经济研究经理乔治·拉蒂乌说:“价格会做出反应，就像它们已经做出的那样。”

尽管这不是一个快速的过程，他警告说。“要跌破一年前的水平还需要一段时间。”

在全国范围内，房价要么趋于稳定，要么在下降，尤其是在过去几年变得炙手可热的市场。这些地方包括德克萨斯州的奥斯汀和菲尼克斯，它们在COVID-19大流行期间变得非常受欢迎。

有问题的不仅仅是高利率。待售房屋的缺乏是房价居高不下的原因。市场上的人远远多于可供他们居住的房子。这使得价格居高不下，而剩下的买家则感到沮丧。

由于收入没有跟上，负担能力的鸿沟越来越大。

在某种程度上，过去十年的低抵押贷款利率很好地掩盖了这个问题。由于利率较低，买家可以购买更昂贵的房子，但仍有合理的付款。

Ratiu说:“2010年代的低得令人难以置信的利率让人们可以扩大预算。”如今，“抵押贷款利率飙升至20年来的最高水平，使许多购房者买不起房，而且加剧了通货膨胀加剧、降低工人工资的挑战。”

尽管目前的房地产市场充满挑战，但情况更糟。当谈到抵押贷款利率时，情况要糟糕得多。

1979年能源危机之后，全球经济暴跌，高油价和高天然气价格将通货膨胀推至两位数的高位。这促使美联储(Federal Reserve)将利率提高到前所未有的水平。抵押贷款利率执行。房地美(Freddie Mac)的数据显示，抵押贷款利率在峰值时接近19%。

这是现在的2.5倍多。然而，人们继续购买住房。

在20世纪80年代末和90年代初，利率缓慢下降。在21世纪头十年，利率徘徊在6%附近，然后降至5%以下，并在2010年代的大部分时间里保持在这一水平。直到大流行，房价才在房地美有记录以来首次降至3%以下，推动了房价的快速上涨。

然而，上世纪80年代的房价要低得多，当时抵押贷款利率在两位数

拉蒂乌说，上世纪80年代的购房者“喜欢提醒我们”他们买房时的利率有多高。但根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的现房销售价格数据(不包括新房)，上世纪80年代初的房价中值在6万美元到7万美元之间。如今的房价大约是现在的六倍。

《黑骑士》(Black Knight)的瓦尔登将房价与家庭收入中位数进行了比较。这有助于他计算出购房者需要花费多少收入才能成为房主。

2021年1月，购房者花了约20%的收入来买房。现在，这一比例接近40%。

“这是自1984年以来的最高水平，”他说。“这明显高于过去几年的水平。”

自2000年左右以来，住房价格的增长远远超过收入增长，以至于抵押贷款利率在很大程度上让位于住房价格。

瓦尔登说:“当你从80年代初18%的利率环境一路下降到3%时，显然，这对你用同样的收入能买到的房子数量有巨大的影响。”“所以如果你看看上一次房屋负担能力处于今天的水平时，利率实际上是13%。”

瓦尔登说，目前的房价比当前收入应该承受的水平高出35%左右。房地产市场要想真正恢复平衡——房价调整和更高收入的结合——可能需要数年时间。

利率可能会继续上升——这对已经捉襟危坐的购房者来说更加困难——但不会达到20世纪80年代的水平。

拉蒂乌说:“我认为7.5%，甚至在更极端的情况下，可能是8%。”“在未来6到8个月里，我认为它们不会下降。”

这并不意味着那些需要买房的人永远无法买房。

抵押贷款人沙约维茨说，他的客户越来越有创造力。他们试图提高首付，这样他们的贷款和月供就会更低，并引入联名人来帮助他们获得抵押贷款的资格。他们还在探索可调利率抵押贷款，即在贷款开始的一段固定时期内，利率较低，然后在今后的发展中再进行调整。

“这需要买家和他们的经纪人坐下来谈谈。你要考虑地段，你要考虑负担能力，你必须制定战略。”“这样做的人仍然能够成功。”