为什么抵押贷款利率如此之高
时间：2022-11-10 11:25
抵押贷款利率上升是有道理的。但是差距这么大?这需要一些解释。
房地美(Freddie Mac) 30年期固定抵押贷款周平均利率20年来首次突破7%，较去年底上升了近4个百分点。相比之下，指标10年期美国公债收益率(殖利率)上升约2.5点。这意味着抵押贷款利率和国债收益率之间的差距(用金融术语来说)已经膨胀。
根据Autonomous Research跟踪的数据，过去10年，全国平均抵押贷款利率与10年期美国国债收益率之间的息差平均为1.8个百分点。今年正是在这个水平附近开始的。但由于美国国债收益率超过4%，目前的利差约为3个百分点，与本世纪以来的水平相当。
利差出现类似扩大的其他情况是在2008年底和2020年3月，当时金融危机和疫情分别促使投资者转向美国国债这一避风港。在这两起事件中，美联储(Federal Reserve)都加大了购买抵押贷款债券的力度，降低了抵押贷款债券的息差和利率，因为抵押贷款债券的息差是最终向借款人收取的抵押贷款利率的一个关键组成部分。
但这一次，情况并非如此:作为缩减资产负债表计划的一部分，美联储今年已停止购买机构抵押贷款支持证券。这些贷款是由房地美和房利美等政府支持的企业发行的一揽子抵押贷款。
除此之外，美联储的整体紧缩政策也降低了银行购买债券的意愿。随着利率上升，为抵押贷款进行再融资并提前还款的人大幅减少。这增加了抵押贷款和MBS的预期寿命。但当银行存款更容易因利率上升而迅速重新定价时，长期资产的吸引力就会减弱。
据美国银行(Bank of America)策略师说，银行和美联储总共占有机构MBS市场约75%的份额。没有了这些买家，住房抵押贷款支持证券(MBS)和美国国债之间的利差进一步扩大，这也加剧了市场的波动性。
美国银行(Bank of America)机构MBS策略主管科罗(Jeana Curro)说，尽管投资者可能会被MBS的巨大息差所吸引，但阻碍买家的一个担忧是，随着美联储抗击通胀，息差可能会进一步扩大。"过去几个交易日，投资者的兴趣足以控制利差，但还不足以令利差收窄，"她表示。“风险在于，如果没有这种需求，息差可能会扩大。”
抵押贷款利率的另一个组成部分是抵押贷款发起人向市场出售抵押贷款所能获得的收入。反映这一点的一个指标是向借款人收取的利率与当前MBS收益率之间的息差。随着贷款量大幅下降、波动性大幅上升，贷款发放机构往往无法提供更低的抵押贷款利率来吸引借款人，因为它们需要保护自己的经济状况。
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师在10月底指出，机构抵押贷款支持证券(MBS)的息差接近新冠疫情后的最大水平，而企业信贷的息差则处于2020年5月以来的中间区间。分析师们说，不同之处在于，银行一直是MBS的主要买家，但通常不是企业信贷的大买家。他们表示，MBS利差的相对扩大，是银行试图管理其资产负债表的结果。
对于抵押贷款债券以及抵押贷款借款人来说，一种可能的一线希望是，在经济衰退期间，机构抵押贷款支持证券的表现可能优于其他信贷。与近期历史相比，MBS息差目前比企业信贷息差更大，而企业信贷息差在衰退中通常会受到影响，这甚至可能加速这种效应。
然而，在美联储既加息又不再购买抵押贷款债券的情况下，在房价普遍成为央行关注的焦点的情况下，难怪到目前为止很少有人采取措施帮助控制抵押贷款利率。
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