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全国的房主正坐拥创纪录的房屋净值。

房屋净值指的是房屋的当前价值与抵押贷款余额之间的差额。因此，如果你有一个价值40万美元的房子，你已经支付了10万美元的抵押贷款，你的权益等于25%。

作为整个国家房地产价值的一部分，房屋净值随着房价的上涨而上升，目前徘徊在70.5%——这是自1984年以来的最高水平。从这个数字来看，10年前的2012年，住房净值仅为46%。

Realtor.com?首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)指出:“十多年来，房价一直在攀升，在最近两年里加速达到了两位数的速度。”这反过来又帮助推动美国业主自住房地产的总价值达到41.2万亿美元的新高。

那么，房主们坐拥大量房屋资产，现在是利用这些财富的好时机吗?

这是一个合理的问题，尤其是如果你担心通货膨胀、即将到来的经济衰退、失业或当今困扰美国人的诸多经济不确定性之一。目前，消费者债务比一年前增加了3200亿美元，再加上共同基金和股票市场的暴跌(比去年减少了4.2万亿美元)，人们可能需要一些额外的现金。

黑尔说:“利用房屋净值，它的利率通常比个人贷款或其他类型的贷款要低，可以为家庭装修、教育或创业等投资提供资金。”“但重要的是要记住，这些贷款是需要偿还的，要么用出售房屋的收入偿还，要么用其他资金偿还，如果你想继续住在那里的话。”

虽然释放资本是如此诱人，但请记住，你不仅增加了你的债务负担，而且也减少了你已经建立的股本。尽管如此，使用这笔钱也有聪明的方法，也有聪明的理由。

“如果是为了减少其他债务或支付修缮费用，(投资股票)总是一个好时机，”抵押贷款经纪人、图森市Lending Arizona的所有者罗克?安德鲁斯(Rocke Andrews)表示。

他说:“由于美联储的行动导致短期利率上升，你的其他消费债务可能也会迅速上升，比如汽车贷款成本和信用卡利息。所以不要忽视你可以得到的节省，”安德鲁斯补充道。“仅仅是不必担心每月支付这些账单的心理上的放松，就非常值得。”

也就是说，飙升的利率不仅推高了抵押贷款的借贷成本，也推高了住房权益期权的全面利率。这促使房主们改变了利用他们多年来积累的房地产资本的方式。

因此，以下是关于当前利用房屋资产的一些新规则的指南。

利用房屋权益增值的方法，利弊

如果你想把钱从你的房子里取出来，大多数房主会有三个选择。

通过再融资

套现再融资是指为你现有的抵押贷款再融资，金额超过你最初所欠的房款，并以现金的形式收取差额。顾名思义，你是在“套现”你房子的部分股权，以获得更大的抵押贷款。

例如，假设你有一笔30万美元的贷款，但你还欠20万美元。这意味着你的房子有10万美元的权益。也许你想偿还一些信用卡或大学学费，所以你将2.5万美元的股权套现，以22.5万美元的价格获得新的抵押贷款。

如果你的房产升值了(大多数人都是这样)，这也会增加房屋净值。假设你的房子的价值从你买下它的30万美元涨到了32.5万美元。就像前面的例子一样，如果你欠了20万美元的贷款，你可以套现2.5万美元，但实际上仍然保持20万美元的抵押贷款支付，同时获得2.5万美元。

套现再融资的利率是固定的，这使得每月还款更容易纳入预算。

套现再融资是一个很好的选择，对于那些只需要记录和偿还一笔抵押贷款的房主，以及那些信用评分不高的人。因为它们得到了房利美、房地美、联邦住房管理局和退伍军人事务部的联邦政府支持，所以与其他以你的房子为抵押的借款方式相比，再融资对信用评分的要求和担保不那么严格。

套现再融资的过程类似于抵押贷款再融资，但房主在长期套现再融资后通常会支付更多的利息，因为他们不仅增加了贷款的金额，还增加了贷款的期限。(例如，如果你的30年期贷款已经到期了10年，再融资30年意味着你要比原来的贷款多支付10年。)与典型的抵押贷款流程一样，他们将支付结算费用，这通常是新贷款金额的3%至5%。

一年前，由于抵押贷款利率处于创纪录低位，套现再融资占股票赎回的大部分。但随着30年期固定抵押贷款的平均利率在10月份突破7%，所有利率都随之上涨，如今套现再融资就不那么合理了。

黑尔说:“随着利率的攀升，对许多家庭来说，重新设定贷款余额利率的套现再融资在财务上就不那么合理了。”“相反，家庭更有可能使用房屋净值贷款或信用额度，这使他们能够在当前的抵押贷款利率下，只动用有限的股本，而将其余抵押贷款债务保持在当前可能更低的利率。”

根据2022年8月住房金融政策中心的图表，“今年更高的利率也迫使套现再融资大幅减少，过去两年，由于一些购房者利用再融资机会提取股权，套现再融资大幅飙升。”

“不断上升的抵押贷款利率对2022年的整体再融资活动造成了沉重打击，”Home.LLC的首席执行官尼克·沙阿(Nik Shah)说。作为回应，套现再融资活动大幅下降。据估计，2022年第二季度的套现再融资规模比去年同期下降了44%。”

房屋净值贷款

类似于套现再融资，房屋净值贷款允许你以房屋净值为抵押借款。两者最大的区别在于，套现再融资是用新的抵押贷款取代现有的抵押贷款，而房屋净值贷款则是在第一笔贷款的基础上再贷款。

房屋净值贷款的利率和还款都是固定的，这意味着利率不会变化，房主每个月都要承担稳定的贷款还款。

大多数抵押贷款机构将允许房主以房屋净值贷款的形式借到他们房屋净值的80%。例如，如果你的房子价值40万美元，你的抵押贷款余额是20万美元，你有50%的产权，你可以借到12万美元。(你可以用在线房屋净值贷款计算器计算自己的数字。)

与套现再融资相比，房屋净值贷款往往有更高的信用评分要求和更严格的承销要求。但对于那些不想在第一次抵押贷款时触碰高利率的房主来说，这是一个不错的选择。

“如果你目前的抵押贷款利率很低，你不必放弃(房屋净值贷款)，”马萨诸塞州Holliston Reverse mortgage Funding战略业务发展负责人Joe DeMarkey说。“如果你用贷款来改善或装修房屋，利息可以扣除。”

有一件事要记住，对于像房屋净值贷款这样的固定利率贷款，你将为整个贷款数额支付利息——即使你是逐步使用它，比如房屋装修。

如果你最终卖掉了你的房子，房屋净值贷款的余额将全部到期。

房屋净值信贷额度(HELOC)

与房屋净值贷款类似，房屋净值信贷额度(也被称为HELOC)允许房主以房屋中的股本作为抵押品借钱，实质上是打开了一个信贷额度。

HELOC与房屋净值贷款和套现再融资之间最大的区别是，HELOC的作用类似于信用卡。一旦获得批准，房主就可以在贷款期限(通常是5到20年)内按需借款，上限不超过贷款限额。

大多数抵押贷款机构将允许房主在扣除他们仍然欠下的金额后，最多能借到房屋价值的75%到85%。例如，如果你的房子被评估为50万美元，而你仍然欠20万美元的抵押贷款，银行将计算价值的75%(在本例中为375,000美元)，然后减去20万美元(你仍然欠的金额)。然后他们会设立一个HELOC，限额是17.5万美元，你可以在一段时间内贷款。

在整个贷款期限内，房主只按贷款金额支付利息。因此，如果他们在3.5万美元的信用额度中只借了5000美元，他们只需支付5000美元的利息。

HELOC的好处是，它可以灵活地打开本质上是一个循环信用额度，这对那些不确定需要借多少钱，或者甚至不确定何时需要使用它的人来说是非常好的。例如，如果你计划进行房屋改造，而这个项目预计需要6到8个月的时间，你可以开通房屋净值信用额度，在项目进行过程中，在账单到期时支付给承包商。

达拉斯-沃斯堡都会区(Dallas-Fort Worth Metro)的独立贷款发起者和财务顾问阿米特?甘地(Amit Gandhi)表示，这是一种很好的“雨天基金”，你可以动用它。他主张在你需要之前就申请HELOC，因为没有办法预测房地产市场明天的表现。

“这是除了零利率信用卡之外最便宜的信贷形式，”甘地补充道。

Brad Cahoone，抵押贷款经纪人，银行家，德克萨斯州Lewisville的Global Home Finance总裁，说HELOC对那些需要立即获得大量资金(他们只需两周时间就能获得)的人很有好处，而且他们希望能够反复使用信用额度，而不必经历重复的抵押程序。

HELOC的另一个好处是:因为它们是银行产品，所以不包括与再融资或房屋净值贷款相关的结算成本。

HELOC最大的缺点是利率不是固定的，可能会随着时间的推移而调整(并上升)。

“有了HELOC，你的利率每个月或每次美联储加息时都可以持续上升。你的利率并没有被锁定，”Lending Arizona的安德鲁斯警告说。因此，由于固定利率，安德鲁斯主张采用房屋净值贷款而不是房屋净值信贷额度。也就是说，如果你很快就需要这笔钱，或者不确定随着时间的推移你需要多少钱，在速度和灵活性方面，HELOC胜过房屋净值贷款。

尽管房屋净值贷款和HELOCs各有利弊，但两者都是当今越来越受欢迎的选择，尤其是与套现再融资相比。

在利用房屋净值时要避免的错误

现在的第一条建议是:如果你甚至考虑在未来一两年动用你的房屋净值，现在就行动吧，趁利率还没有进一步上升，或者趁房价还没有开始下降，哪怕是小幅下降。

“你不知道房地产市场明天会是什么样子，”甘地说。“就房价而言，我们看到房价在过去两个月趋于稳定，在一些市场，房价已经稳步下降。没什么好大惊小怪的，但现在房子在市场上的时间更长了。这对房价会有什么影响?它会开始往回拉一点。它不会像去年那么值钱了。”

他指出，在理想情况下，考虑利用房屋净值的房主应该在房屋价值达到峰值时抓住机会。

也许更重要的是首先要考虑你的钱是用来做什么的。用它来支付家庭装修、投资、大学学费和高利率债务都是有意义的。用房屋净值贷款买船?这可能不是最明智的做法。

“与几十年前相比，现在人们所犯的错误是，他们把股权套现到可能不会带来价值的东西上，”新泽西州弗里霍尔德梦想住宅融资公司(Dream Home Financing)总裁埃里克·珍妮特(Eric Jeanette)说。“把房子当作存钱罐来买(新车)不是一个明智的财务决定，但消费者比过去做得更多了。”

然而，如果目标是偿还利息较高的信用卡或其他债务，那么利用股本和贷款或信用额度肯定是有意义的，抵押贷款银行家、房地产投资者、纽约市Home Qualified公司总裁拉尔夫?迪伯格纳拉(Ralph DiBurgnara)说。

他说:“人们被如此低的抵押贷款利率困住了，以至于他们不想碰自己的第一笔抵押贷款。”但如果“他们用信用卡支付16%的利息”，这就说不通了。我们必须聪明一点，考虑用现金再融资来偿还高利率的信用卡是否有意义。”

如果你正在考虑在利率上升的今天投资房屋净值，作为一个房主，你可以做的两件最重要的事情是比较贷款机构，看看你在哪里可以得到最好的条款和利率。随着经济衰退的临近，明智的做法是不要透支自己的财务。

加州邦萨尔市SprintFunding.com的抵押贷款顾问兼首席执行官乔希?克雷文说:“重要的是，只借你实际会用的钱，这样你就不会最终支付超出必要的利息。”

黑尔对此表示赞同，并补充说:“越来越多的房主选择使用较小数额的资产，以便他们能将余额保持在较低的水平。”