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在过去的两年里，房地产市场一直是卖家的梦想。事实上，所有的房主所要做的就是挂起众所周知的“出售”的招牌，然后就会有很多买家出现。

“那是一个疯狂的时代，”詹森·格里奥斯说，他是密歇根东南部社区选择房地产公司的房地产经纪人，也是《像房地产经纪人一样思考》一书的作者。“人们定价更高，在这个价格之上展开竞价大战，库存如此之低，以至于引发了狂热。认为“黑色星期五”。

然而，新冠肺炎疫情后的房地产市场似乎终于恢复了一些平衡。尽管潜在的房屋卖家可能会哀叹他们错过了黄金时机，但实际上，现在仍然是出售的好时机。事实上，根据Realtor.com?最近的一项房屋卖家调查，95%的卖家在过去一年卖掉他们的房子，得到的比他们支付的要多。

尽管如此，一些更为显著的大流行趋势已经发生了变化，因此卖家可能希望做出相应调整，以尽可能获得最好的交易。为了有所帮助，这里有一些你肯定听说过的最著名的房屋销售规则，它们实际上是可以(事实上，更好)在今天打破的。

1. “给你的房子定你喜欢的价格”

在疫情最严重的时候，人们可能会把自己的房子定价高于市场价值，但仍会引发一场竞购战。

格里奥斯说:“大流行的规则是，把房子以高价扔到市场上，然后看着人们蜂拥而至。”“但这在当前的房地产市场行不通。随着越来越多的房子上市，卖家在一开始就定好合适的价格是至关重要的。”

“我们的许多卖家因为‘错过了市场’而感到沮丧，或者当他们听到我们建议的价目表时感到失望。(他们会问)‘为什么我不能以邻居8个月前卖出的价格出售它?’”弗吉尼亚州利斯堡Hunt Country Sotheby's International Realty的房地产经纪人科琳·古斯塔夫森·布朗内尔(Colleen Gustavson Brownell)说。

她预计，在未来18个月里，大多数市场的销售价格将比大流行时期的高销售价格下降10%至15%。

布朗内尔说:“最近我们所在地区的销售价格已经下降了5%。”“然而，我们仍然处在一个强劲的房地产市场，大多数卖家仍然可以获得可观的利润。”

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)说:“我们知道，最近，五分之一的卖家不得不降低他们的标价。”“所以最重要的建议是要灵活，要倾听市场告诉你什么。记住，即使你没有以最初要求的价格出售，你也很可能会带着口袋里的大量资产离开，因为房主们坐拥创纪录的资产水平。”

2. “没有必要修理——就这样卖就好了。”

当大流行期间是纯粹的卖方市场时，很容易理解为什么房主不需要进行维修来获得多个报价。

格里奥斯说:“购房者们在房子前面的草坪上排起了长队，一天之内就有几十家公司蜂拥而至。”

他说，现在情况已经不同了。“简单地说，房子以任何状况以高价出售的辉煌时代已经一去不复返了。”

格里奥斯回忆起最近他建议一位客户进行几次维修，包括更换旧地毯，然后才将她的房子挂牌出售。

他表示:“我的客户原以为，有了相当数量的买家，她可以拒绝做出改变。”“让我的卖家沮丧的是，我们在房子挂牌后收到的大多数反馈都是关于旧地毯的。如果卖主听了我的建议，换掉地毯，房子就会卖得更快，卖得更多。”

买家也开始要求再次进行房屋检查，这导致他们要求在售前进行维修。

事实上，根据Realtor.com的卖家调查，8月份出售房屋的房主中有67%与希望进行维修的买家进行了协商(相比之下，此前6至12个月这一比例为31%)。如果你想要一个快速、顺利的销售，在上市之前先把事情解决好。

3.“没有必要提供任何优惠，买家已经绝望了。”

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在疫情期间，抵押贷款利率处于谷底。再加上人们对更大空间的渴望，引发了过去两年房屋销售的鼎盛时期。

但最近，抵押贷款利率自2008年以来首次突破6%。这对卖家来说意味着什么?

好吧，首先，这些高利率导致房地产市场降温，因为许多购房者无法以以前的水平获得抵押贷款。

布朗内尔说:“随着利率的提高，我们市场上的许多买家比以前的利率低了10万美元。”

弗吉尼亚州洛登县大西洋海岸抵押贷款公司的高级贷款官员Tan Tunador说:“目前动荡的环境肯定影响了卖家，而不仅仅是买家。”“例如，最近的一位客户在没有卖掉之前的房子的情况下就买了新房子，希望能很快卖出，但现在她的旧房子已经卖了30多天，她不知道该怎么办。”

那么，卖家应该怎么做呢?Tunador建议卖家做出让步，比如帮助购房者“降低利率”和/或支付部分成交费用。

Tunador说:“如果广告做得好，或者卖家的出价很低，这种策略可以促成一份合同。”“这是一种用‘双赢’的方式来对抗对方的提议。”

4. “你的房子一定会卖得很快”

疫情前，卖一套房子很容易需要三到六个月，有时甚至一年的时间。然而，一旦疫情开始，市场上的房屋稀缺导致在挂牌出售的房屋数天内就出现了报价。

“突然之间，卖家会等到最后一分钟才把房子挂牌出售，因为他们知道房子在几天内就会签约，而不是几个月——这就导致了更严重的库存短缺，”科罗拉多州博尔德市科德威尔银行家房地产公司的房地产经纪人伊丽莎白·休格·博塞说。

她继续说:“这使得卖家很容易知道他们的房子将在上市后30天内出售，这也导致了许多卖家在入住后60天内提出的要求，使他们能够关闭他们的新家，并在两套房子上不用支付双倍的付款。”

然而，Boese说，目前，出售一套房子所需的时间正在回到大流行前的时间线。“市场上的交易时间越来越长。”

事实上，最近的统计数据显示，一套房子在市场上的平均时间是50天。这比去年多了7天，但仍比大流行前市场上的典型时间少了18天。

5. “没有必要在家里布置舞台”

在大流行期间，人们不需要花太多钱让他们的房子可以出售。有房子可供出售的事实似乎就足够了。但现在，待售房屋的库存正在增加，卖家在把自己的房子放到多重挂牌服务上之前，理应先把房子装饰一番。

亚特兰大Re/Max Town & Country的房地产律师兼经纪人布鲁斯·埃利恩(Bruce Ailion)说，在疫情期间，“当新的挂牌信息引发了抢购狂潮时，卖家不需要准备自己的房子来吸引买家。”“如今，买家对房产变得更挑剔了。”

换句话说，如果你不想被落在后面，你可能需要努力把你的家呈现在最好的光线下。这就意味着要把它整理好，然后上演。事实上，研究表明，分段房屋的销售速度比非分段房屋快88%，价格高出20%。

6. “你什么时候把房子放到市场上并不重要”

列出来，他们就会来。这是大流行期间的作案手法这与季节、月份或日期无关。

不再这样了。春夏两季的房屋销售有再次增长的趋势。

芝加哥附近EXIT Real Estate Partners公司的老板Brian Kwilosz说:“在疫情期间，房地产市场从秋季一直保持繁忙，一直到冬季。”“然而，今年我们似乎又回到了一个更传统的周期——至少在芝加哥地区是这样——因为在春季市场火爆之后，初秋的房地产活动开始放缓。”

去年，由于库存较低，2021年冬季的销售依然强劲。但现在，随着市场的重新调整，有更多的房子可供购房者选择，随着假期的临近，卖家的销售可能会进一步放缓，新年的兴趣将会回升。