中期选举可能对房地产市场至关重要:一个“有争议的”问题分裂了民主党和共和党
时间：2022-11-16 11:35
美国中期选举将于周二举行。根据投资银行考恩(Cowen)的一份新报告，选举对房地产市场有影响。
Cowen的Jaret Seiberg在报告中指出，11月8日的选举将决定哪一个政党在未来两年控制众议院和参议院。
他说，这一结果将影响到与住房融资政策有关的一系列问题。
首次购房者的税收抵免消失了
塞伯格写道，假设共和党“至少会控制众议院”，这可能意味着首次购房者不会获得税收优惠。
这项税收抵免是通过对美国国税局(Internal Revenue Service)税法的修订，为首次购房者提供最高1.5万美元的可退还联邦税收抵免。塞伯格指出，民主党去年试图通过一项所谓的和解法案来通过税收抵免。但他补充说，不太可能通过新的和解法案。
不太可能拿到康复房的资金
最初的和解方案还有另一个很大的住房组成部分——康复住房。
塞伯格指出，该计划已拨出数十亿资金，用于建造、翻新或购买保障性公共住房，这将有助于租赁住房的发展。他说:“很难想象这一提案如何通过共和党控制的众议院。”
房利美和房地美没有改革
Seiberg写道，无论大选结果如何，房利美和房地美都可能继续由政府接管。
房利美和房地美是由国会创建的联邦政府支持的住房抵押贷款公司。他们购买并担保通过银行和金融科技公司等贷方发放的抵押贷款。然后他们持有抵押贷款或在二级市场上作为证券出售。
他们受联邦政府的直接监督。2008年，当住房市场开始因次级贷款而崩溃时，政府接管了它们，并将它们置于联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的托管之下。
特朗普政府曾想让房利美和房地美脱离政府接管。但塞伯格写道，不要指望这种情况很快就会发生，无论谁获胜。
“这个问题在政治上有争议。它分裂了民主党和共和党。我们看不到两党达成的解决方案。”“可能发生的情况是更多地谈论监管改革，尽管在2024年大选之前我们很难看到行动。”
预计联邦住房金融局保费将被削减
Seiberg说，无论谁获胜，预期潜在抵押贷款借款人的保费会较低。
如果潜在房主的信用评分较低，或为首付存的钱较少，他们可以向联邦住房管理局申请贷款，而不是传统的贷款。但联邦住房管理局的贷款附带抵押贷款保险费，这是房主为获得贷款而支付的额外费用。
保费有两部分:一是前期费用，二是年费。
根据FHA网站的数据，对于低于或等于62.5万美元的贷款以及5%或以上的首付款，FHA借款人目前每年要支付0.80%的年保费。
如果抵押贷款保险费率降低，房主在购买新房或再融资时，一年可以节省数千美元。
对于一套15万美元的房子，每年的溢价是1200美元(或每月100美元)。
他说:“拜登总统已经任命了他的联邦住房管理局专员和住房与城市发展部部长。这就是为什么即使共和党大获全胜也不应阻止拜登团队削减联邦住房管理局的保费。”
他补充称:“我们仍预计前期费用将下调25个基点，年费将下调25个基点。”
公司的混乱金融保护局
10月中旬，一家联邦上诉法院表示，金融监管机构消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)的资金问题违反了宪法。
Seiberg表示，如果最高法院同意，那么可能导致《合格抵押贷款规则》和修订后的《房地产结算程序法》(RESPA)双双失效。
城市研究所称，质量管理规则是由CFPB制定的，为贷款人和投资者设定了标准，这样他们就可以保护自己免受借款人的起诉，借款人声称他们获得了无法偿还的贷款。
RESPA禁止为业务推荐提供回扣、不劳无获的费用安排等，这符合消费者的利益。
他强调，“这可能会造成监管混乱，因为放贷机构将不确定该遵循什么规则。”在田纳西州纳什维尔举行的抵押贷款银行家协会年会上。在美国，这个问题被认为是贷款机构需要关注的一个重要问题。
Seiberg指出，如果规则不明确，消费者可能会更频繁地以掠夺性行为或不道德行为起诉放款人，因此放款人可能面临更多的法律责任。
“解决办法是由国会授权为该机构提供资金，”他补充说，“然后国会就可以批准它之前的行动。”
如果共和党只控制了众议院，这一举措可能会变得复杂起来，"因为共和党人可能会拒绝为该机构提供资金，也可能会给该机构提供不足的资金，" Seiberg说。“这可能会造成与拜登的僵局，拜登可能会拒绝任何东西，除非全额资助。”
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