外房网

家庭购物者首先了解到的一件事是，他们看到的房地产挂牌价格几乎总是可以协商的。在购买新建房屋时，这种灵活性也同样存在，表现为对建筑商的激励。

建筑商激励是开发商提供的促销活动，类似于优惠券，降低了在该社区购买房产的成本。如今，吸引现金短缺的买家出价的激励措施越来越普遍，但这些折扣并不总是像直接降价那样简单。

这里有一个指南，帮助购房者了解各种各样的激励措施，何时和为什么提供这些措施，以及如何在今天充分利用这些交易。

什么是建设者激励措施?什么时候提供激励措施?

许多建筑商的激励措施都在引人注目的广告牌和网络上广泛宣传，以吸引买家的注意力并吸引他们。例子可能包括“在限定时间内，获得5000美元的设计师升级!到“在X日之前购买，我们将支付您所有的成交费用。”

“你会在网站、社交媒体、标牌和建筑商可能向公众做广告的其他地方发现这些激励措施，”New Homes Solutions的创始人金伯利·麦基(Kimberly Mackey)解释说，她是专门从事住宅建筑的销售和营销管理顾问。

房屋建筑商可以在项目开发的任何阶段提供激励措施。许多事情发生在最初的启动阶段，以帮助为一个新社区制造轰动效应，并让最初的几个居民加入进来。在一个项目接近尾声时，当剩下的房屋数量不多时，开发商通常也会提供激励措施，因为开发商可能急于结清账目。

可能减缓房屋销售的整体经济状况(如高利率或经济衰退)也可能刺激建筑商更加努力地招揽买家。激励措施的类型将根据建筑商认为届时能引起目标购房者的共鸣而有所不同。

Realtor.com?新房销售副总裁Bob Seeman说:“例如，如果经济不景气，较低的利率和期末现金可能会帮助那些原本无法负担某一特定社区的购房者。”“如果是高端社区，那么物业升级更有可能是一种成功的激励。”

虽然许多激励措施被广泛宣传，但其他的却没有，而且是自由决定的。买家知道这种激励是否存在的唯一方法是，他们或他们的房地产经纪人提出要求。

麦基说:“有时，建筑商可能会有一些变通空间，为买家提供冰箱之类的东西——新建筑并不总是包括冰箱——或百叶窗，或类似的东西，以激励买家在特定的时间范围内进一步采取行动，比如月底或季末。”“如果建筑商有这个问题，建筑商的销售代表会知道如何处理这个问题，他们通常会尽可能地帮助买家。”

对建筑商的财政激励是如何起作用的

虽然建筑商的激励措施可能是降低实际房屋的价格，但购房者可能更常看到的是帮助降低融资成本的提议，建筑商提出降低住房贷款的利率，或支付部分或全部结算成本。

不过，需要注意的一点是，这些交易通常都是通过建筑商首选的贷款机构进行融资。建筑商经常与某些贷方密切合作，因为他们想知道一旦房屋完工，贷款就会立即结束。

麦基说:“搬运一套完工的房子是很昂贵的，所以建筑商想尽快把它从他们的账簿上注销。”

虽然买家总能找到自己选择的贷款人，但这些借款人通常会失去建筑商的任何融资激励，最终可能会在交易结束时损失更多的钱。

麦基说:“如果建筑商不支付这一激励措施，那么买家就必须支付所有的成交成本，这通常会增加约3%的成交价。”不过，她也表示，货比三家、从几家贷款机构或经纪人那里进行比较总是明智的做法，只是为了确保建筑商的条件真的是你能得到的最佳交易。

从外部贷款机构找到更好融资条件的购房者应该意识到，如果在建筑商准备移交房屋的指定时间内，贷款还没有准备好交割，购房者可能会面临交割延迟的罚款，可能是每天数百美元。

麦基说:“有了建筑商的贷款人，如果他们不能交割，买家就不用承担延期费了。”

不管你最终是否使用建筑商的贷款，麦基总是建议买家阅读他们同意的任何激励措施的细则，因为其中可能包含一些小的条件，在急于完成交易的过程中很容易被忽视。

麦基警告说:“这些激励措施可能有一个警告，比如‘必须在日期前完工’，如果房子没有完工，这可能不在买家的控制范围内。”“买家应该以书面形式了解，如果房屋完工超出了这个日期范围会发生什么。”

还有一种可能是，由于抵押贷款审批问题，房屋贷款可能会被推迟或落空，如果买家在最后一刻突然换了工作，或者进行了一笔大笔购买，比如汽车，就可能发生这种情况。一般来说，最好是在最近没有做过任何会影响你财务状况的重大变化的情况下进行交易。

为什么建筑商的激励措施在今天越来越多

在新冠肺炎大流行期间开始的火热市场中，当创纪录的美国人搬家时，建筑商不必为他们建造的房屋提供很多(或任何)激励措施。然而，现在情况有所缓和，购房者们开始看到更多的额外待遇。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)说:“总的来说，建筑商在定价方面面临着与其他房屋卖家相似的情况，尽管购房者很感兴趣，但目前的抵押贷款利率是一年前的两倍多，大大降低了人们的负担能力。”

她补充说:“成本上升和经济前景的不确定性，使得那些能够驾驭当前住房市场的购房者更加挑剔，使需求与供应比我们近年来看到的更加一致。”

“在大多数情况下，建筑商在项目开发或销售周期的每个阶段都提供激励措施，”富国银行住房抵押贷款公司的全国建筑商和共管公寓项目经理凯利·祖卡莱利说。

如何利用今天的建筑商激励措施

由于30年期固定利率抵押贷款的利率是一年前的两倍多，目前在7%的范围内，祖卡雷利说，他们目前看到建筑商的激励措施几乎完全集中在为购房者提供更负担得起的月供上。

一种可能的激励措施是由建筑商出资的永久性利率买断，这样可以降低购房者的月供，并在贷款期限内降低融资成本。另一个激励措施是延长利率锁定期限，由建筑商支付，这让购房者可以锁定当前的利率，并使自己免受未来利率上涨的影响。

购房者应该知道的另一个真正有趣的融资动机是，一些建筑商实际上在利率比现在低的时候购买了“利率锁”，可以向购房者提供低于当前市场利率的贷款。

Zuccarelli建议，担心当前利率的买家可能希望寻找那些在抵押贷款利率开始上升之前就购买了利率锁的建筑商。

尽管如此，西曼指出，目前的激励措施很可能是短期的。

“你会注意到，大多数激励计划都是有时间限制的，以便让建筑商根据市场情况尽可能灵活地调整激励措施，”西曼说。“因此，如果买家准备搬家，我们建议在他们看到好的激励时抓住它。”