房价需要下跌这么多，购房者才会有喘息的机会
时间：2022-11-15 10:59
自从房价飙升以来，许多首次购房者一直祈祷房价能下跌，这样他们就能买得起房子。他们的愿望似乎得到了满足——然而，他们陷入了一个悖论:即使房价已经开始下跌，购房成本却在上升。很多。
造成这种矛盾的原因是:不断飙升的抵押贷款利率。
大多数人仍然非常关注房产的价格标签。事实上，这种对标价的痴迷在美国人的心理中根深蒂固。但是，当然，买房与在实体店或网上购物是非常不同的。除非家庭购物者全部用现金购买，否则他们将获得长期贷款来为他们的购买提供资金。借贷这些钱的成本很高——当抵押贷款利率上升时，成本也会增加。
全国范围内，抵押贷款支付中位数现在比一年前高出77%。增长的主要原因是利率上升，30年期固定利率贷款的利率从3%的低区间飙升至7%左右。这完全颠覆了负担能力的等式。
“利率绝对重要，”Realtor.com?高级经济学家George Ratiu说。“抵押贷款利率几乎可以决定一个人买房的能力，无论价格如何。”
要让这些贷款回到一年前的水平，房价需要骤降45%(假设利率保持在目前水平)。让我们仔细想想。如果抵押贷款利率上升到8%，房价将不得不下降约50%才能回到去年的支付水平。
抵押贷款利率造成了很大的影响。
拉蒂乌说:“房价必须大幅下跌，购房者才会觉得他们真的买到了便宜货。”“如果我们一直维持在3%左右的利率，房价下跌可能会给人们一个机会，让他们买到便宜货，或者买到实际上更实惠的东西。但由于利率不太可能很快回到3%的水平，即使价格下跌10%也不会带来太大的实惠。”
预计房价不会暴跌
房价下跌45%的可能性微乎其微。在春夏两季的高峰时期，价格已经略有下降，但每年仍在上涨。大多数房地产专家预计，全国房价只会下跌10%左右，不过具体跌幅预计会在全国各地有很大差异。
“房价真的下跌是非常罕见的。这种情况并不经常发生，”帕德莱克·加维说。他是跨国金融服务和银行公司荷兰国际集团(ING)美洲地区研究部主管。
在“大衰退”(Great Recession)期间，房价仅较本世纪头十年房地产泡沫破裂后的峰值下跌了约30%。这在很大程度上是由于次级抵押贷款、掠夺性贷款的破产、一波止赎潮和廉价住宅涌入市场，以及待售房屋数量超过买家数量。
如今，这些高风险的抵押贷款基本上已被取消。只有最合格的购房者——那些最不可能丧失抵押品赎回权的人——才能获得贷款。与住房供应过剩相反，可供出租和出售的房产严重短缺，买家和出租者的数量远远多于可出租的房屋数量。这就为价格提供了一个底部，防止价格下跌太多。
Bright MLS的首席经济学家丽莎?斯特特文特(Lisa Sturtevant)表示:“那些说‘涨的必然跌的’的人，我欣赏他们想要思考价格背后的经济理论。”Bright MLS是一家覆盖中大西洋地区的多处房产上市服务公司。“但如果我们预计房价会大幅下跌，供应就必须大幅增加，而我们多年来一直没有建造足够的住房。”
低利率助推了2019冠状病毒病大流行期间房价的历史性上涨。由于购房者每月在抵押贷款利息上的支出减少，他们有更多的钱用于买房。这引发了房地产市场的狂热，导致了疯狂的竞购战，投资者几乎买到了所有能看到的东西，出价超过要价六位数。
由于利率上升，现在的新房主每个月必须要付的钱增加了，买家没有那么多钱花在实际的房子上。他们的钱将流向贷方。因此，价格被迫略有下降。
“我预计价格将从峰值回落。但在大多数市场，价格仍将比2019年大流行前高出10%、20%或30%，”Sturtevant说。
莫在过去的一年里，按揭贷款的月还款额飙升
去年10月，全美按揭还款中值为每月1,245.48美元。一年后，同样的房产，买家每月要多花大约1000美元，这还不包括税费和保险费。然而，10月份房价同比仅上涨13.3%。这意味着他们花费的大部分额外现金来自于更高的利率
在30年期的贷款期限内，购房者将比提前一年完成贷款的情况多支付345,247.20美元。当然，前提是如果利率下降，它们不会为贷款进行再融资。
Sturtevant说:“这可是一大笔钱。”“这对家庭预算产生了重大影响。”
抵押贷款利率可能会继续上升
抵押贷款利率有一个不错的机会继续向上攀升——这让购房者感到沮丧。
美国联邦储备委员会(Federal Reserve)一直在上调利率，以抑制通货膨胀。独立的抵押贷款利率通常会跟随美联储的脚步，在美联储加息时上升，在美联储降息时下降。
美联储降息通常只是为了在经济需要的时候提振经济，这就是大流行期间发生的情况。
拉提乌说:“我认为，只有经济陷入严重衰退，抵押贷款利率才会停止上升。”
*本计算基于Realtor.com网站上2022年10月和2021年10月的房屋列表价格中位数，以及10月最后一周30年期固定利率贷款的周平均抵押贷款利率，使用的是房地美的数据。税收和保险费用不包括在内。
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