什么是卖空、预止赎和止赎?
时间：2022-11-15 10:41
短售、预止赎和止赎之间的区别是什么?如果你正在考虑购买这类房产，了解这些术语的含义以及房屋的状态会如何影响其销售是非常重要的。
第一条经验法则:谨慎行事。弗吉尼亚·菲尔德(Virginia Field)是一名房地产经纪人，也是全美房地产经纪人协会(National Association of Realtor?)短售房和止赎资源(short Sales and止赎Resource)的讲师。她说，对于普通买家来说，在短售房或止赎房产的问题上有很多陷阱。
让我们来看看这三个不同的房地产术语，以及它们对买家的意义。
卖空
弗吉尼亚州亚历山大市的房地产经纪人凯西·鲍姆布希解释说:“短售房是指房主欠下的抵押贷款超过了房产的市场价值，并要求银行接受短期偿还贷款。”
短售房可能处于止赎前，也可能没有，但房主要求银行允许其以低于贷款金额的价格出售房产。
短售房是通过房地产中介完成的，但它们的功能与典型的房地产交易不完全一样。
菲尔德说:“普通消费者对购买短售货最大的误解是没有意识到这需要多长时间。”“可能需要6个月到一年的时间才能结束。而且，人们认为他们会得到一笔惊人的交易，但他们必须明白，银行会尽可能多地收回钱。”
更令人沮丧的是，卖家可以接受卖空交易的报价，但这并不能保证交易能够完成。如果贷款人对出售价格不满意，房屋就不会关闭。在某些情况下，止赎对贷款人来说更有意义，因为止赎的相关成本比卖空要低。
查封前
如果房主拖欠抵押贷款超过90天，并且银行已经开始了止赎程序，那么房屋就处于止赎前。
“止赎前是指在止赎过程中的财产，但仍由业主合法拥有。这可能是卖空，也可能不是，”圣地亚哥的房地产经纪人贝弗利·霍利尔(Beverley Hourlier)说。
预止赎并不一定意味着房主资不抵债，也不保证房屋会被止赎。事实上，菲尔德说，如果面临止赎前的房主联系他们的银行，他们就有机会挽救他们的房子。
“银行不想收回房产，”她说。
“他们希望你能够保存它，但你必须采取行动。别把头埋在沙子里，别再打开邮件了。马上联系你的银行，他们也许能找到与你合作的方法，”Hourlier补充道。
丧失抵押品赎回权
“止赎权是指财产出借人因未付款而收回财产。这是一个过程，”加州萨利纳斯的房地产经纪人特雷西·马丁(Tracey Martin)说。
购买止赎房屋与购买典型的房屋完全不同。通常情况下，止赎权是在拍卖中购买的，这意味着你的房子可能需要大修。
“你没有调查的权利;你买的是一处房产，”菲尔德说。
菲尔德还解释说，有经验的投资者会带着现金和公式参加止赎拍卖。
“对于那些只想买房住的人来说，这不是一个明智的主意，”她说。
但无论你是经验丰富的专业人士还是首次购房者，止赎权对任何人来说都可能是一项有风险的投资。许多丧失抵押品赎回权的房屋仍然被他们的前主人所居住，你将有责任把他们赶出去。
此外，“如果你买房，你就要承担所有的留置权、国税局留置权和其他可能与房产相关的抵押贷款，”俄勒冈州波特兰市的房地产经纪人凯文·苏彻(Kevin Sucher)说。
在虚线上签字之前，要尽可能多地对房产进行调查，做好可能出现意外的准备。菲尔德建议调查出售止赎权的网站，因为它们往往比法院台阶上的拍卖师对新手有更多的指导。
此外，在拍卖止赎房屋时，要知道出价最高的人不一定能把房子抢到手。
“服务商会选择最有可能成交的买家。他们可能会以更低的价格从更优惠的条款，”菲尔德解释说。简而言之，除非你是用现金购物，否则你可能要在找到一套中标者之前竞拍好几套房产。
“这是可以做到的，”菲尔德说，“但这需要谨慎、耐心，最好还需要有购买止赎房产经验的人的指导。”
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