什么是公平市场价值?
时间：2022-11-17 11:28
无论你是买房还是卖房，最重要的一个问题总是价格:一套房子值多少钱?这是一个很难回答的问题，但最好的起点可能是了解房屋的公平市场价值(FMV)。
在一个完全符合逻辑的世界里，房子的公平市场价值是它的售价，在这个世界里，买房者和卖房者都是按照自己的意愿行事的(换句话说，他们并不急于出售房子)，他们合理地意识到房子的优点和缺点，而买家可以同样轻松地选择另一套更适合自己需求的房子。
在这样一个世界里，市场力量起主导作用。买家和卖家在各自的立场上进行协商，然后就房屋价格达成一致。交易完成。一切都很好!另一笔保持距离的交易皆大欢喜。
公允市值与市场价值:有什么区别?
房屋的公平市场价值与房屋的市场价值相当，即它在公开市场上的售价——但它是在特殊情况下使用的，在这种情况下，要唤起公平的概念很重要，这样房屋的销售价格才更有分量。
波士顿的房地产律师罗伯特·佩莱格里尼(Robert Pellegrini)说:“每当房地产交易价格被仔细审查时，FMV通常都会被提到房地产话题中。”
以下是一些你可能会听到关于房屋公平市场价值的情况:
- 房地产税评估在一个特定的市场是困难的房价和类似的物业。
- 房屋保险索赔——如果房屋遭受火灾、洪水或其他灾害的损害，保险公司将根据市场价值来确定赔偿额。
- 房屋贷款再融资——银行通常会使用房屋当前市场价值的评估作为房屋价值的衡量标准，以确定抵押贷款的再融资条款。
- 房产出售——如果房主已经去世，亲戚想购买房产，法院会根据房屋价值评估来确定出售价格。
- 如果政府想“买断”一个房主的土地，让他把土地用来修建高速公路或学校，房主通常有权以公平的市场价值得到补偿，这样她就可以出售。
- 短售房——这是指房屋的价值低于业主所欠的抵押贷款。在这种情况下，房主必须说服贷款人允许他们以低于他们仍欠的房屋贷款余额的价格出售房屋。佩莱格里尼表示:“当银行允许这样做时，银行希望确保卖空购买价格至少是该房产的FMV。”因为，当然，没有人喜欢房屋价值的全部损失!
公允市场价值如何确定?
“让我们明确一点:没有精确的数学公式来计算这个，”抵押贷款人、Get a Rate的首席执行官迈克尔·塞马说。“信息是关键，获得房屋真实FMV的最佳方式是……聘请专业的持牌估价师。”
为了确定公平的市场价值，有执照的估价师收集并衡量房屋的质量，如面积、条件、该地区类似的房屋、社区、市场状况和其他因素。评估师的信息被贷款机构、律师、保险公司和其他机构用来估计房屋的市场价值。
尽管如此，没有人宣称生活(或住房市场估值)是公平的——这就是为什么房屋的售价往往与评估估值相差甚远。
比方说，如果一个家庭非常想买一套房子，因为它位于某个社区或令人垂涎的学区，而他们的双胞胎将在今年秋天进入幼儿园，他们可能愿意以远远高于房屋公平市场价值的价格抵押贷款。或者，如果卖房者生病了，不得不迅速出售房屋以支付医药费，他或她可能愿意以低于房屋估价的价格成交。
但在一个理想的世界里，公平的市场价值是财产价值的基准，而且可能是对一所房子真正价值的最可比的估计。
从本质上讲，公平的市场价值有助于防止房屋买卖双方被占了便宜，这对双方都是一件好事。如果你觉得某人在房屋销售价格上的立场是错误的，知道这个术语是值得的。
你可以指出，“我认为这远远高于/低于这个房子的公平市场价值。”谁知道呢?如果你是对的，这个论点可以说服卖方在销售价格上让步。
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