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短短几个月的时间就能改变这么大的变化。随着今年接近尾声，火热的房地产市场已被飙升的抵押贷款利率压垮。

现在似乎陷入了僵局，几乎所有人都突然感到陷入了僵局。在美国最热门的一些市场，房价已经开始从最高点下降，但还不足以弥补更高的抵押贷款利率。所以越来越多的买家根本买不起。卖家通常也是买家，他们不愿放弃较低的抵押贷款利率来购买新房产。租房的人没钱搬家。许多新房主担心，他们是在一个迅速恶化的市场达到顶峰时买房的。

毕马威美国公司(KPMG US)经济学家叶莲娜?马利耶夫(Yelena Maleyev)表示:“没人想接掉下来的刀子。”“没有人想在价格下跌的市场上买房。你想等它过去。”

那么，随着2022年的结束，接下来会发生什么呢?抵押贷款利率会继续上升吗?价格还会进一步下跌吗?买家会重返市场吗?

“人们肯定相信房价会下跌。所以消费者会说，‘如果两个月或三个月后价格会更低，我为什么现在买呢?’”房地产咨询公司Zonda的首席经济学家阿里?沃尔夫(Ali Wolf)表示。

“这种心态正在冻结房地产市场。”

房地美(Freddie Mac)的数据显示，过去一年，30年期固定利率贷款的抵押贷款利率从略低于3%升至7%以上。这意味着抵押贷款的还款额每月增加数百美元。根据Realtor.com?的分析，现在的月按揭还款中位数比一年前高出81%左右。

很少有买家，尤其是第一次买房的人，能负担得起这样的涨幅。由于利率上升，许多人不再有资格申请抵押贷款，其他人则被迫削减预算。房屋在市场上停留的时间更长了，卖家大幅降价，销售陷入停滞。因此，房价下降的压力就在于此。他们也开始这么做了。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席经济学家马克?赞迪(Mark Zandi)表示:“房地产市场正在遭受重创。”“潜在的首次购房者买不起房，潜在的二手房买家买不起房。投资者已经离场观望，因为他们知道价格还会进一步下跌。”

房价会跌到多低?

许多潜在买家都在盯着房价看，就像在玩一场跷跷板游戏。他们会跌到多低?

穆迪分析公司(Moody's Analytics)的赞迪预计，全国房价将从峰值到低谷下降约10%，并在明年夏天触底。在大流行的热点地区，比如凤凰城，它们会下降得更多;博伊西,ID;德克萨斯州的奥斯汀市经历了最大的涨幅。这些地方的房价可能会下跌20%。他说，佛罗里达州的购房需求仍然强劲，可能会更好一些。

赞迪说:“在(COVID-19)大流行期间最活跃的市场，将是未来经历最大跌幅的市场。”

Zonda的沃尔夫预计，明年全国房价将下降15%。她看到大约40%的建筑商在降价。

然而，重要的是要正确看待任何价格下跌。根据Realtor.com的数据，从2020年3月疫情开始封锁，到今年6月的市场峰值，全国房屋挂牌价格在短短两年多的时间里上涨了40.6%。因此，两年内10%、15%甚至20%的下跌并不像乍看之下那么严重。

沃尔夫说:“要记住的一件非常重要的事情是，住房是周期性的。“我们刚刚经历了房地产市场价格、销售和需求的大幅上涨，现在却在收缩。这并不新鲜。”

并不是所有人都预计房价会大幅下跌。

Bright MLS(覆盖大西洋中部地区)的首席经济学家丽莎?斯特特文特(Lisa Sturtevant)预计，房价将在夏季从峰值小幅回落。但对该国大部分地区来说，价格增长将会放缓。这意味着物价不会像疫情期间那样大幅上涨。

“我不认为价格会大幅下跌，”Sturtevant说。

租金价格也将放缓

过去一年疯狂的租金上涨也在放缓。

大多数租房者都难以负担更高的房租，尤其是在通货膨胀、汽油和其他成本飙升的情况下。许多地方的房租如此之高，以至于许多年轻人负担不起搬出父母家的费用。现在，许多公司都在发出解雇通知书，这使得租房者更难以负担这么高的价格。

赞迪预计，租金将趋于稳定，甚至可能在涨幅最大的地区略微下降。

他表示:“短期内，它们将变得更弱。”

抵押贷款利率蓄势待发，但却在下降

抵押贷款利率预计将保持在高位，甚至可能在年底前上升。

这是由于美国联邦储备委员会(fed)一直在通过提高利率来打击房地产市场，以对抗通货膨胀。当美联储提高利率时，抵押贷款利率通常也会随之提高。预计美联储将继续提高利率。

不过，上周的政府数据显示通胀依然强劲，但正在放缓，导致抵押贷款利率下降。这意味着美联储将继续加息，但幅度可能不会像之前预期的那么大。据《抵押贷款新闻日报》(mortgage News Daily)报道，这种出乎意料的乐观情绪解释了为何30年期固定利率贷款的抵押贷款利率周四从7.22%降至6.62%。

尽管抵押贷款利率预计在今年剩余时间仍将维持在高位，但许多人都在密切关注他们下一步的行动。

毕马威的Maleyev说:“税率翻倍的时代已经结束了。”“当利率开始再次下降时，房地产市场将回升。”

有更多的房子待售，但新房子并不多新产品即将上市

买家们终于有了更多的选择——只是他们没见过的新房子不多了。

一些原本打算在未来几年将房产挂牌出售的卖家，仍打算在房价仍高的时候出手。另一些人则是出于生活原因需要出售房子，比如随着家庭的增长需要更多的空间，或者随着子女的离开，想要更少的空间。还有一些人是为了工作或离家人和朋友更近而搬家。

Sturtevant说:“人们迁移总是有原因的，这些迁移仍然会发生。”但“如果你不需要买房，你可能会觉得现在不是搬家的好时机。”

大多数卖家同时也是买家。那些不需要搬家的人可能会留在这里——尤其是那些有抵押贷款的人。现在大多数房主的贷款利率在2%到3%之间。如果他们购买了新房子，他们将需要获得一笔新的贷款，利率可能至少是现在的两倍。而且，较高的利率会使每月的按揭支付增加数百美元，如果不是超过1000美元的话。

此外，许多现在出售房产的人不得不降价，增加买家成交成本，或做出其他让步。

建筑商目前有很多房屋在建设中，但由于买家减少，他们开始暂停建设。许多人至今仍对大衰退前的经历记忆犹新，当时他们建造的房屋数量超过了购房者的数量，而当经济衰退发生时，他们却倾家荡产。尽管住房短缺，但他们不希望房地产泡沫破裂重演，当时许多公司都破产了。

这将减少房地产市场的成交量，影响房屋销售数量。由于房地产市场的动荡，近几个月销售量有所下降。就连投资者现在也在观望，倾向于观望。

Zonda的沃尔夫说:“我们正在经历房地产市场一个非常独特的时期，因为我们同时发生了买方和卖方的罢工。”“当这两件事同时发生时，房屋销售将不可避免地下降。

经济衰退将进一步削弱房地产市场

如果美国陷入全面衰退，失业率普遍上升，房地产市场的情况将更加糟糕。

“经济衰退的风险非常高，”赞迪说。他认为国家仍然可以避免危机，但只能勉强避免。“结果会非常接近。”

赞迪说，在全国范围内，在经济衰退期间，房价可能会下跌20%，而在最“活跃”的市场，跌幅可能会更大。

然而，房地产专家预计大衰退不会重演，当时房价暴跌，不良抵押贷款破产，丧失抵押品赎回权席卷全国。自从上一次泡沫破灭以来，大多数让房主陷入麻烦的次级抵押贷款都被废除了。贷款机构变得更加严格，现在只有最合格的借款人才能获得抵押贷款的批准，这降低了另一场止赎危机的风险。

与上次危机期间不同的是，现在的购房者多于待售房屋。

赞迪说:“房价会下降，但不会因为房屋短缺而崩溃。”“这将有助于确保市场不会崩溃。”

衰退的亮点在于，在经济低迷时期，美联储更有可能通过降息来刺激经济。这可能会导致抵押贷款利率下降。再加上房价下跌，首次购房者和其他购房者可能会重新进入房地产市场。

“这仍然是一个相当强劲的经济，”帕德拉克·加维说。他是跨国金融服务和银行公司荷兰国际集团(ING)美洲地区研究部主管。“有衰退的风险，但我们不具备房地产市场崩溃的条件。价格不会一落千丈。”