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在过去的几年里，风投支持下的投资巨头和夫妻店新人都把钱投入了房地产。由于抵押贷款利率处于历史最低水平，刺激资金在经济中四处流动，房地产投资从活跃到全面狂热。在此过程中，投资者——其中许多人是带着全现金出价来参加派对的——完全改变了许多市场的面貌，有时把首次购房者拒之门外。

然而，随着房地产市场的转变，许多投资者(尤其是规模较小的投资者)最近已经停止了购买。

随着抵押贷款利率的飙升，以及租金价格的大幅上涨开始放缓，使房地产投资成为如此诱人命题的市场条件已经在很大程度上开始干涸。

在美国的一些地区，投资者与首次购房者和其他购房者直接竞争，往往赢得了竞购战，因此投资者一直在匆忙撤退。因此，Realtor.com?深入研究了数据，以找出哪些地区的投资者购房降幅最大。在这些市场中，如果买家没有和那么多现金充足的竞争对手竞争，他们购买自己希望居住的房子的可能性可能会更大。

注:我们只研究了通过抵押贷款购买的投资性房产的销售情况，根据Daren Blomquist的说法，这是你会发现更多初学者投资者的地方。这些房子通常会被倒卖或租出去。

“拥有更多资本储备的成熟投资者更有可能用现金购买，”专门提供止赎房产信息的Auction.com网站的市场经济副总裁布洛姆奎斯特说。

西雅图温德米尔房地产公司(Windermere real estate)的首席经济学家马修·加德纳(Matthew Gardner)说，过去几年不断上涨的房价迫使许多投资者离开了主要的沿海房地产市场，进入了较小的城市。这些城市包括博伊西、ID等地，这里的房价传统上比纽约、波士顿、芝加哥和旧金山等城市中心更容易承受。

然而，那些投资者涌入的地方，如今却成了投资者撤出最多的地方。

“地理位置已经开始改变，”加德纳说。“投资者将关注更便宜的市场。”

根据抵押贷款数据清算机构Optimal Blue经季节调整的数据，截至10月份，全国范围内，使用抵押贷款购买租赁物业或转手住房的投资者比例处于三年来的最低水平。不到1 / 17的抵押贷款被用于投资购买，低于不到一年前的约1 / 12。

许多规模较小的散户投资者没有机构投资者(也就是大银行、对冲基金和其他大型金融公司)那么多现金，他们通常用抵押贷款买房。其中一些房屋被用作出租，在那些住房成本低但租金高且还在上涨的地方，这是非常有利可图的。或者他们购买需要修缮的房产，只持有几个月(同时支付抵押贷款和所需的维修、更新或升级费用)，然后将其出售，赚取巨额利润。

但在如今成本吃紧的市场，要让这些数字发挥作用就更难了。

例如，一位投资者去年打算借40万美元购买一套30年期固定利率贷款、按揭利率为3.5%的出租房产，他每月需要赚1,800美元左右才能支付这笔投资。

如果同样的假设投资者打算以目前7%左右的抵押贷款利率贷款40万美元，那么每月需要约2,700美元才能偿还。在很多地方，租房者根本负担不起900美元的租金上涨，所以投资不再有意义。

Gardner说:“当情况发生变化时，投资者会重新投入市场。”他的意思是，借款成本降低、价格大幅降低，或者租房者有能力支付更高的租金。

那么，投资型买家在哪里撤回的资金最多呢?为了弄清楚这一点，我们研究了Optimal Blue 100个大城市的抵押贷款数据。然后，我们确定了自疫情后的峰值以来，投资者购买在所有抵押贷款融资购买中所占比例逐年下降最多的地方。

为了增加背景信息，另一家房地产数据提供商ATTOM data Solutions提供的现金购买数据也被纳入了市区的数据中。为了确保地理多样性，我们只统计了各州中下降幅度最大的一个都市区。(地铁包括主城和周边城镇、郊区和较小的城市地区。)

1. 西雅图,华盛顿州

房屋列表中位数价格:$750,000*

投资者已经退出了他们在翡翠城的房地产购买，因为他们的购买并不像之前那样顺利。目前，都市区大约每30笔抵押贷款中就有1笔是投资房产，而大约一年前这一比例为二十分之一。

温德米尔房地产公司的加德纳说:“在西雅图这样的市场，房价已经变得非常昂贵，买家需要支付80万到90万美元，支付这些费用所需的租金将是每月6000到7000美元。”

对于潜在的房东来说，找到一个每月能支付这么多钱的租房者的希望越来越渺茫。尽管如此，西雅图的现金购买在过去一年中一直保持稳定，约占总销售额的20%。

对于那些仍然想要进入市场的人来说，这套两居室、一浴室的修缮房的广告价格仅为42.5万美元。

2. 辛辛那提,哦

房价中位数:323,175美元

在辛辛那提，在COVID-19大流行之前，有抵押贷款的投资者购买的住房比例飙升，约占抵押贷款的1 / 11。但在2022年，这一比例降至约1 / 20。

总部位于辛辛那提的全美房地产投资者协会(National Real Estate Investors Association)首席运营官查尔斯·塔塞尔(Charles Tassell)说，他看到该地区的房地产价值在2010年代末迅速升值，再加上低利率的抵押贷款，吸引了大批投资者。

塔塞尔曾在俄亥俄州郊区的鹿园(Deer Park)住过几年，在21世纪头十年，那里的房价曾高达6万至13万美元。然而，在过去几年里，它们的价格飙升至15万至25万美元之间。

随着房价和抵押贷款利率的上升，针对投资者的交易利润越来越小。

塔塞尔表示:“在(价格)稍微下降一点之前，(我们)不会看到投资者强势回归。”

3.博伊西,ID

房价中位数:539,900美元

在过去的几年里，博伊西一直处于热门房地产市场榜单的顶端，需求飙升，房地产价值也随之飙升。疫情期间，许多买家涌入这座城市，特别是那些来自加州的买家，他们寻找更便宜的房地产和更低的生活成本。建筑商、炒房者和房东都投入了大量资金。

然而，博伊西的房地产市场已经降温。更多的新建筑和更多的房屋在市场上停留更长时间，都提振了当地的库存。与此同时，市场上的买家越来越少。因此，10月份的房价较9月份下降了近2%。10月份房价同比上涨略低于2%。这些都不是投资者想看到的数字。

到2020年底，每7笔抵押贷款中就有1笔是由投资者购买的。最近，抵押贷款流向投资者的比例与10月份5.7%的全国数据持平。

4. 科罗拉多州丹佛市

房价中位数:62万美元

从2010年到2010年，Mile High City的房价一直在稳步上涨。这给了许多当地投资者一种稳定的感觉，因为他们购买了本以为会继续升值的房产。

但在2022年初，随着市场开始转向，情况发生了变化。随着过去几年疯狂的价格上涨戛然而止，投资者活动减少。10月份降价卖家的比例同比增长了约189%。

丹佛的一些房源，尤其是那些价格低于该市平均水平的房源，仍被宣传为投资机会，比如这座位于该市西南部的上世纪中叶的四居室住宅。

5. 明尼阿波利斯、锰

房屋标价中位数:40.5万美元

明尼阿波利斯以其波光粼粼的湖泊和美国最大的购物中心而闻名——而不是因为它的房地产投资者。但自冠状病毒大流行开始以来，现金买家的比例一直在上升，其中许多人是炒房者和房东。

而且有很多上市公司直接面向投资者。就拿这栋有四间卧室的房子来说，它有将近100年的历史。上市公司解释说，它“需要大量的工作”，而且“最适合投资者”。该房产的挂牌价格为25万美元，比明尼阿波利斯每平方英尺的中位数价格低40%左右。

另一方面，这套面积6,600平方英尺(约合6600平方英尺)的多户住宅的挂牌价为72.5万美元，比明尼阿波利斯市每平方英尺的中位价高出8%左右。这套房源号称有新的屋顶、壁板和家电，并且明确了它的目标客户:“现金流良好的投资型房产。”

6. 伍斯特马

房屋标价中位数:449,000美元

位于波士顿以西约一小时车程的伍斯特是新英格兰地区的第二大城市，在过去几年里成为了投资者活动的温床，伍斯特的麦克尼尔房地产公司的所有者兼经纪人尼克·麦克尼尔(Nick McNeil)说。但随着疫情时期的房地产热潮消退，投资者的兴趣也随之消退。

投资抵押贷款的比例目前已降至榜单上的最低水平(与肯塔基州路易斯维尔市并列第9位)，仅为1 / 32。

“投资者已经向前看了。他们不再对伍斯特感兴趣了，”麦克尼尔说。“价格太高了。”

他说，该地区对来自波士顿的投资者产生了巨大的吸引力，他们带着大量现金或股权，希望利用该地区相对便宜的住房存量。现在，麦克尼尔说，投资者正在把目光投向更远的西部和南部，到附近较小的城市，在那里，同样的动力尚未发挥出来。

7. 俄克拉荷马城，好的

房价中位数:32万美元

俄克拉荷马城多年来一直受到投资者的追捧，主要是因为它的房价更实惠。过去5年，那里的投资者获得的抵押贷款比例一直在上升，达到了1 / 7的高点。但自那以后，这一数字显著下降。

首都圈的房价大幅上涨，10月份同比上涨16.5%。这大大削减了投资者的利润。

这套位于市中心北部郊区的三居室住宅提供卖方融资，这意味着购房者可以通过较低的抵押贷款利率节省资金。它被宣传为“对喜欢一个项目的投资者或业主来说是一个很好的机会。”

8. 宾夕法尼亚州匹兹堡

房价中位数:219,900美元

与榜单上的许多地方一样，在疫情期间，钢铁城有吸引力的房价和现成库存吸引了大量投资者。炒房者纷纷涌向劳伦斯维尔(Lawrenceville)、东自由(East Liberty)和加菲尔德(Garfield)等社区，推高了这些社区的房价。

在其鼎盛时期，每14笔抵押贷款中就有1笔落入投资者手中。而在10月份，这一数字仅为1 / 27。

该地区仍有大约三分之一的买家是现金买家。

还有很多房源为购房者提供“投资性”房产，比如这栋有三间卧室、车库可停放四辆车的大房子。它占地面积超过一英亩，挂牌价略低于20万美元。它被描述为“给所有投资者打电话”。

9. 肯塔基州路易斯维尔市

房价中位数:299,900美元

路易斯维尔以穆罕默德·阿里(Muhammad Ali)和肯德基(Kentucky Fried Chicken)的诞生地而闻名，由于其较低的房价和生活成本，长期以来一直受到投资者的欢迎。在疫情最严重的时候，高达1 / 14的抵押贷款是面向投资者买家的。

但北京的房价一直在快速上涨，10月份同比上涨了约15.6%。这导致投资者抵押贷款下降到1 / 32。

不过，对于热心的投资者来说，在肯塔基赛马的主场仍然有一些投资交易。路易斯维尔市中心附近有一栋占地1万平方英尺的多户建筑。可以肯定的是，它需要翻修，挂牌价高达100万美元。但该楼盘毫不掩饰地在物业描述的开头写上了这样一句话:“投资机会!!”

10. 达拉斯,TX

房屋标价中位数:449,999美元

达拉斯Allie Beth Allman & Associates公司的房地产经纪人黛比·穆雷(Debbie Murray)说，大多数人都知道德州税收低，房价也相对便宜。这在很大程度上解释了近年来人们涌向达拉斯的原因。

但她说，几年前还能以25万美元左右的价格买到一套宽敞的独栋住宅，现在的起价接近45万美元。

“对投资者来说，我们的市场正在走下坡路，”她说，因为他们想要找到一笔好交易，一笔能确保健康回报的交易，而这现在越来越难找到了。

2021年底，每13笔抵押贷款中就有1笔流向投资者，到2022年年中，每25到30笔抵押贷款中只有1笔流向投资者买家。

默里说，和榜单上的许多地方一样，达拉斯为投资者提供了一种相对便宜的购房方式，然后把房子修好，再出租或出售，从中获利。但随着人民币升值和高利率的出现，现在的机会与一年前完全不同了。

“如果他们不是现金买家，”她说，“他们很可能已经被市场排挤了。”

*根据Realtor.com数据计算的10月份地铁房屋价格中值