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可以肯定地说，我们从未遇到过像现在这样不可预测的房地产市场。在经历了几个月的剧烈波动后，购房者、卖家、房主和租房者现在都在拼命预测未来一年的房地产价格、库存、销售和抵押贷款利率的走势。

现在，Realtor.com?将通过我们的年度住房预测帮助他们解决这个问题。

底线是:购房者和租房者希望在2023年获得一些经济上的缓解，他们可能会失望。但他们也不会被鞭打。随着房地产生态系统继续放缓，房地产市场的剧烈波动和剧烈波动预计将逐渐减弱。

虽然Realtor.com 2023年的预测预计明年住房和租金价格将继续攀升，但涨幅将比今年早些时候的大幅上涨温和得多。抵押贷款利率将保持在高位，这已成为许多首次购房者和其他购房者的烦恼，因为他们无法全部用现金支付。但预计房价不会再次大幅上涨。

销售预计将继续下降，因为购房者根本无法负担高昂的房价和高抵押贷款利率的双重负担。住房和租金价格从夏季的峰值开始下降，但仍在逐年上涨。

Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔说:“对于购房者、卖房者和整个房地产市场来说，今年将是艰难的一年。”但“我们将采取一些措施，以更好地平衡买家和卖家之间的关系。”

对买家来说，一个亮点将是待售房屋数量。待售房屋数量一直徘徊在危机水平附近，预计最终会上升。但这是否足以让买家重返市场?

这是购房者、卖房者和租房者在新的一年可以期待的。

房价不会下降P，违背预期

简单地说，更高的抵押贷款完全打击了房地产市场。

当月供被更高的利率推高时，购房者，尤其是第一次买房的人，无法支付那么高的价格。但预计明年的房价不会暴跌。

Realtor.com预计，在全国范围内，2023年房价将同比上涨5.4%。这仍然会造成伤害，但不会像2019冠状病毒病大流行期间出现的两位数增长那么严重。

月抵押贷款还款中值预计将比今年增加约28%，是2021年的两倍。为了更好地了解购房者的困窘程度，10月底的月抵押贷款支付额比2021年高出约四分之三。(后一个数字取决于当周的平均抵押贷款利率。)

“大多数其他预测都呼吁价格下跌，”黑尔说。“但这不是我们所期望的。”

卖家在看到邻居几个月前赚得钵满钵满后，不想把要价降低太多。而且，仍然有太多的人想要房子，而没有可用的住房可供选择。

黑尔说:“在如此高的抵押贷款利率下，买家所能支付的可能与卖家所希望的不匹配。”

房价增长将继续放缓，未来几年甚至可能略有下降。Realtor.com预计，市场的调整可能会持续到2025年。

租房的人也不会有更好的表现，他们中的许多人已经饱受价格冲击之苦。在全国范围内，2023年房租预计将同比上涨6.3%。虽然令人痛苦，但也远低于今年早些时候的两位数涨幅。

“房东们意识到，需求已经不像年初那样无限了，”黑尔说。

例外是那些昂贵的大城市，在疫情期间，随着租房者逃往更安静、人口更少的社区，这些城市的租金似乎急剧下降。房东先是大幅降低要价，然后又把要价抬高，当租客回来租房时，房东还会再提价。2023年，城市地区的租金可能比郊区有更大的增长空间。

抵押贷款利率将维持在令人沮丧的高位

飙升的抵押贷款利率已使房地产市场陷入停滞，迫使许多潜在买家留在原地或租房的时间超过了他们的预期。许多人计划一旦利率下降，就重新投入到购房大军中。但他们可能要等的时间比预期的要长。

Realtor.com预测，2023年抵押贷款利率平均将为7.4%，到今年年底将降至7.1%。

由于美联储(Federal Reserve)的作用，预计利率将保持在高位。随着美联储上调利率以减缓通胀，抵押贷款利率也遵循了类似的上升轨迹。美联储似乎致力于继续加息。

虽然美联储的行动只是影响抵押贷款利率的一个因素，但它在今年已成为一个重要因素。预计这将使利率维持在几周前的7%左右，随后在通胀出现降温迹象后回落至6%的中间区间。

黑尔说:“尽管我们在通货膨胀方面取得了一些进展，但它仍比美联储希望的水平高出3.5至4倍。”“这意味着美联储还有更多工作要做。”

待售房屋的数量将激增.．.

对于长期以来因选择太少而感到沮丧的买家来说，一线希望是更多的房屋将可供出售。房地产库存预计将飙升22.8%。(这只包括以前住过的现有住宅，不包括新建住宅。)

然而，房价飙升并不是因为有更多的卖家将自己的房子挂牌出售。预计住房在市场上停留的时间将更长，因为在按揭利率如此之高的情况下，有能力购买房产的买家将越来越少。这些房子会增加，这就是库存会上升的原因。

“这是绝对需要的，”黑尔在谈到市场上房地产的增长时说。“在成本更高的环境下，买家会更加谨慎。”

虽然这些额外的住房是迫切需要的，但它们仍远低于更正常的住房市场。预计2023年待售的现房数量仍将比2019年减少15%，而2019年已经出现了全国住房短缺。

尽管住房短缺，但2023年建筑商预计不会建造这么多的住房。他们的客户正在枯竭，因为买家无法在更高的抵押贷款利率下购买这些房子。新开工建筑预计同比下降约5.4%。

黑尔说:“他们无法以买家能负担得起的价格建造它们。”土地、材料和劳动力成本都太高了。“他们正在缩减审批和即将开工的住房单元。”

房屋销售量将会下降

由于买家不断被高房价赶出市场，预计房屋销售数量将继续下降。预计2022年销售额将同比下降13.8%，2023年将继续下降14.1%。明年的房屋销售量将只有453万套，这是自2012年大衰退(Great Recession)以来最少的一次。

(这些预测只包括现有住宅，不包括新建住宅。)

Realtor.com预计，2023年通常繁忙的春季将比正常情况安静，因为买家要努力应对更高的价格和抵押贷款利率。租房者已经疲于应付不断上涨的房租和通货膨胀，这使得他们很难为自己的房子存下首付。

许多房主只会呆在原地，度过房地产市场的风暴。很多人被锁定在利率极低的抵押贷款上。这将使他们在出售房产和购买抵押贷款利率将明显更高的新房子之前三思。即使他们要缩小到一个小得多的房子里，也可能要花更多的钱。

美国的住房拥有率预计将基本保持稳定，从2022年的65.8%降至2023年的65.7%。

那些卖出股票的公司仍然会有不错的表现。到2023年，普通房主的权益将增加25,650美元。随着高价市场的居民搬到低价市场，推高了房价，居住在房价较低地区的居民可能会获得更高的收益。

一场严重的经济衰退可能会颠覆这些预测

虽然Realtor.com预计美国不会陷入严重衰退，但经济学家并没有完全排除这种可能性。通常在经济低迷时期，美联储会降低利率。这可能导致抵押贷款利率、房价和房屋销售下降。

虽然一些买家可能会在利率下降时立即入市，但其他人不会在经济低迷时期，因为他们的工作可能不稳定，所以不愿进行他们一生中最大手笔的购买。一些人将失业或失去加班和兼职机会，使人们买不起房子。

黑尔说:“如果价格下跌，买家可能会回来。”但“更严重的衰退将意味着更少的销售。”