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在买房子的同时卖掉你现在的房子总是一件危险的事——但在今天高价格、高利率的房地产市场，这是福也是祸。

对房屋卖家来说，好消息是，在过去一年里，对房屋的需求推动房价飙升，将房屋净值推至创纪录水平。房主基本上坐拥一堆现金，如果他们开始购买新房，这些现金肯定会派上用场。

然而，现在的任何购房者都将面临陡峭的抵押贷款利率，该利率在过去一年里翻了一倍多，达到7%的区间。根据Realtor.com?首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)最近的一项分析，这使得住房成本较一年前上涨了约70%。

大多数搬家的卖家需要以更高的利率申请新的抵押贷款。因此，难怪许多人决定留在原地。

Bright MLS的首席经济学家Lisa Sturtevant说:“目前，三分之二的房主的按揭利率低于4%，大约四分之一的房主的按揭利率低于3%。”所以你可以想象，现有的房主，即使他们想搬家，也不愿意放弃他们非常有利的抵押贷款利率。这就像把你锁在里面的金手铐。”

不过，值得注意的是，一些房屋卖家可能能够证明并消化更高的利率，因为他们出售房屋可能会带来一笔意外之财。从理论上讲，这笔钱可以用来购买他们的下一套房子，而且可以买到一笔很划算的交易。

黑尔说:“由于房价仍然高企，购房者的竞争由于高抵押贷款利率而减弱，这可能是一些卖家采取行动的好时机，特别是那些可能不需要抵押贷款来进行下一次购房的人。”

不过，全现金收购要约就像把很多鸡蛋放在一个大篮子里。值得冒这个险吗?

如果你是这样的房主之一，坐拥一大笔资产，打算卖掉自己的房子，同时再买一套，那么有很多方法可以让你在当前的金融环境中发挥优势。

房屋卖家应该先买还是先卖?

大多数房屋卖家问自己的第一个问题是:我应该先买还是先卖?每个决定都有其独特的优点和缺点。

黑尔说:“先买房可以让你在把之前的房子放到市场上之前有机会搬出去。”

这有助于卖家避免住在待售房屋里的烦恼，这意味着要保持房屋的原始状态，并随时准备在买家想要来参观时经常(并在短时间内)腾出来。

另一方面，“先卖房子可以让你知道在买下一套房子之前你能赚多少钱，”黑尔说。“但这可能意味着在两者之间找到一个临时住所。”

黑尔建议，如果你打算同时买进和卖出，不妨问问自己以下几个问题:

• 在哪儿下一个我想住在哪里?
• 把我住的房子卖出去会有多大的破坏性?
• 我能应付两笔按揭贷款的可能性吗?如果可以，能应付多久?

虽然先买房可以让你避免找临时住所和搬家两次的烦恼，但在财务上肯定更有风险。

如果你的旧房子不能很快卖掉，你可能会一次买两套房子。目前这种可能性尤其大，因为房屋在市场上停留的时间比去年更长，如果抵押贷款利率保持在高位，随着我们逐渐接近(或超过)假期，市场肯定会变得更加低迷。

给想先买的卖家的选择

对于那些确实想先买房的人来说，“有一定的风险，但如果操作得当，也会有很大的好处，”加州奥兰治市Churchill Morgage的管理合伙人马克?哈迪(Mark Hardy)表示。“如果需要的话，有一种过桥贷款可以让你短期使用当前房产的股本，作为下一套房产的首付。这可以让你有机会提出一个不附带条件的报价，并获得一个更好的价格或更好的条款。”

目前过桥贷款的利率在6%到16%之间，这样做的目的是让你在原来的房子卖掉后尽快还清贷款。

想要(或需要)快速出售(因为你已经买了新房或其他原因)的房主如今也有许多新的选择来快速出售。

黑尔说:“对今天的卖家来说，一个亮点是，房地产领域有了更多的创新，同时获得买卖帮助的方式也比以往任何时候都多。”

例如，卖家可以完全跳过传统的上市流程，直接与投资者和网上买家进行竞价，后者会用全部现金迅速买下他们的房子。(这些选项在Realtor.com卖方市场有更深入的解释。)

给想先卖后买的卖家的选项

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对于那些喜欢先出售的房主来说，避免搬进临时住所的一种方法是与房屋的买家协商回租——他们同意让你继续住在现在的房子里，支付租金，直到你找到你想买的新房子。

只是要记住，即使你的房子卖掉了，你可能还需要一段时间才能看到钱。

“从你的房子出售中获得收益可能需要一些时间，可能比你预期的要长，”黑尔警告说。“所以，如果你想要确定购买和出售房屋的时间，一定要留出足够的时间，让你的房屋销售收入在你安排完成购买之前掌握。”

卖家是否应该在条件允许的情况下提供全现金报价?

如果你已经积累了相当大的房产净值，而且你的房产出售让你有足够的钱以全现金的方式购买下一套房子，那么在如今的高利率环境下，这是一个很有吸引力的前景。哈代指出，它还可以为你带来一笔交易，因为全现金报价通常比融资报价有3%到4%的折扣。

全现金出价也可能是诱人的尝试，因为它可能会使你从任何竞争对手，你可能有抵押贷款支持的买家。也就是说，如果这样做让你感到不舒服或让你的财务负担过重，你不应该觉得有必要把所有收入都投入到一份全现金的报价中。

Sturtevant说:“不要全付现金，因为你认为你必须成为最有竞争力的雇主。”去年，在竞争异常激烈的招聘市场上，全现金收购占据了主导地位，但如今已不再是这样了。

另一个风险较低但仍然有助于你的出价脱颖而出的选择是，为房产的一小部分提供资金。

Sturtevant说:“如果有机会支付50%的首付，如果你融资的贷款利率较低，就会更容易吞下7%的抵押贷款利率的苦果。”

黑尔补充说:“随着抵押贷款利率接近20年来的最高点，将买房所需的借款金额减少到最低程度会产生很大的影响。”

另一种选择是全现金支付，然后在利率下降后用你的房子抵押贷款。

除了全额现金之外，还有一个选择:成为持证购房者

没有这么多房产资产的购房者还有其他方法来保持他们对新房的报价具有竞争力。哈代指出了成为“认证购房者”的策略，这使得卖家可以迅速成交，而不需要贷款应急。

与抵押贷款预批准过程类似，成为认证购房者的过程需要收入、资产、就业、身份和信用评分的证明。不同的是，所有的财务文件都是由一个承销商审查的，这让你有条件地获得融资批准。

哈迪说:“我们发现，这是一种很好的方式，可以帮助卖家在接受客户报价时感到非常舒服，并获得与现金报价相当接近的条款。”“最终的结果是，买家可以更好地使用现金——现在可以按自己的意愿进行再投资——并以更好的价格购买了一套新房产。”