抵押贷款回购正在卷土重来
时间：2022-12-27 17:11
卡莉·蔡斯在亚利桑那州的钱德勒找到了她梦寐以求的家。今年夏天，他将买下一栋有三间卧室的牧场，离公司很近，有一座游泳池和一个种着棕榈树的后院。
不断飙升的利率可能会让它遥不可及。她的贷款人建议她进行临时买断，这将降低她前三年的抵押贷款还款额。
“如果不是回购，我想我根本买不起，”蔡斯说。
不断上升的借贷成本大幅提高了今年的购房成本，使人们对临时回购等在2008年金融危机后失宠的抵押贷款产品重新产生了兴趣。
临时买断可以大幅降低短期抵押贷款利率。借款人在贷款的第一年获得的利率要低得多，然后逐渐上升，直到利率恢复到与贷款发放时的市场条件一致的水平。
它们不同于标准的买断，在标准的买断中，买家支付预付费用以永久降低贷款利率。与可调利率抵押贷款不同的是，这种贷款会重置为固定利率。
买家通常不会承担临时买断的成本。房屋卖家、贷款机构和建筑商可以利用临时回购来争取担心高利率的买家。他们支付实际抵押贷款利率与买方支付利率之间的差额，并将这些资金存入一个托管账户，由贷款人每月存入。
华盛顿特区eXp Realty地产经纪人梅尔尼克(D 'Ann Melnick)说，“有很多买家在观望，等着房价下跌或利率下降。”“这是他们可以稍微摆脱支付冲击的一种方式。”
包括Rocket Mortgage和United Wholesale Mortgage在内的数十家贷款机构都在鼓吹临时回购，以缓解利率上涨带来的冲击。过去一年，美国的利率几乎翻了一番。房屋建筑商也在利用它们来吸引买家。John Burns Real Estate Consulting在12月初进行的调查中，约75%的建筑商表示，他们正在为降低购房者的抵押贷款利率而付费，有的是在整个抵押贷款期限内，有的是在较短的期限内。
在总部位于圣地亚哥的贷款机构Guild Mortgage，今年上半年带有临时回购的抵押贷款占其贷款额的比例不到1%。到11月，这一比例超过了10%。
“这是最热门的话题，”亚利桑那州吉尔伯特市Guild Mortgage分行经理香农·海因策(Shannon Heinze)说。
24岁的蔡斯选择了所谓的3-2-1回购计划，即第一年降低3个百分点，第二年降低2个百分点，第三年降低1个百分点。这让她第一年在这栋43万美元的房子里每月的还款减少了450美元左右。蔡斯是一家连锁餐厅的经理兼调酒师，她和室友一起分担了2550美元的房租。
她的付款将逐年增加，直到2026年买断期结束。她希望再融资，以避免她为剩余抵押贷款锁定的近7%的利率。
临时收购的历史并不稳定。在金融危机爆发之前，贷款机构利用这些标准来让借款人获得原本无法负担的贷款。2010年多德-弗兰克法案之后实施的规则要求借款人有资格获得贷款将达到的最高抵押贷款利率，而不是暂时降低的利率。
选择临时回购的借款人押注，他们要么能够在期限结束时进行再融资，要么他们的收入将增加到足以让更高的还款更容易控制的程度。
“你不应该围绕着这个假设来制定一个项目，”城市研究所住房金融政策中心的非常驻研究员特德·托泽说，他在2010年至2017年期间担任Ginnie Mae的总统。“这和2007年和2008年发生的事情是一样的。”
一些借款人可能习惯了较低的还款率，一旦买断期结束，他们就很难调整。
他说:“比如说，你买了一辆车，每月都有额外的收入，然后你的利率突然上升，你就买不起了。”“突然之间，你开始变得越来越紧张。”
对于房屋建筑商来说，利率回购已经成为一个关键工具，可以防止现有买家取消购买，并让潜在买家更能负担得起购房。
为了应对需求激增，建筑商在2020年和2021年增加了施工。现在他们有大量在建房屋积压，但需求已经下降。美国银行(Bank of America)追踪的上市住宅建筑商报告称，第三季度净订单较上年同期下降25%。
建筑商经常使用折扣回购等激励措施，在不降低标价的情况下降低买家的月成本。他们尽量避免降低标价，因为这可能会促使之前以更高价格签订合同的买家放弃购买，而且会增加附近同类房产降价的压力。
卡托研究所(Cato Institute)高级顾问、联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)前局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)说:“我们正处于周期的这个阶段，情况可能会发生转变，建筑商在努力推动事情顺利进行，贷款方也在努力推动事情顺利进行。”“在这种环境下，为了保持人才流动，人们会偷工减料。”
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