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这就像房地产市场中的déjà vu。

就在几个月前，房价还创下了历史新高，投资者抢购了大量房屋，购房者在房价进一步上涨之前竞相购买任何能买到的东西。然后，突然间，市场似乎停滞了，价格和销量开始下降。

听起来是不是很熟悉?

上个月，美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，新冠肺炎大流行市场存在“房地产泡沫”。但最直接导致房地产冻结的可能是抵押贷款利率的上升，这是美联储提高利率以降低通胀的结果。罪魁祸首不是次级抵押贷款、疯狂投机或过度建设——这些都是导致房市崩溃的主要原因。

虽然几乎每个房地产专家对房地产泡沫的定义都略有不同，但所有人都强烈认为，我们目前的房地产市场，无论受到多大的压力，都与导致上次崩盘的房地产市场不太相似。

Realtor.com?首席经济学家丹妮尔·黑尔说:“街上的普通人听到‘泡沫’时，他们可能会认为房价崩盘的风险越来越大。”“有一些警告信号，(一种感觉)有些东西必须调整。然而，有迹象表明，我们现在的状况比2008年健康得多。”

如果鲍威尔是对的，市场确实存在泡沫，那么这可能是一种我们以前从未遇到过的泡沫。这一次，可售房屋并没有供过于求，在2005年前后让许多购房者陷入困境的次级贷款已经基本消除，数百万美国人不太可能因为短售房和止赎而失去他们的房屋。

为了引发另一场崩溃，可能需要一些新的、戏剧性的举措。

“‘泡沫’没有正式的定义，所以人们想怎么叫就怎么叫，”Bill McBride说，他是计算风险的经济学博客作者，他预测了上一次房地产泡沫破裂。“真正的问题是会发生什么。”

毫无疑问，房地产市场最近遭受了严重打击。更高的抵押贷款利率使得数以百万计的人买不起房，大量减少了购房者的人数。现在，房屋在市场上停留的时间更长了，更多的卖家和建筑商正在大幅降价，销售正在蒸发。卖家现在常常不得不做出让步，有时甚至是昂贵的让步，才能让交易顺利完成。

“这不是美国房地产大泡沫的重演，”宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融学教授苏珊·沃赫特(Susan Wachter)说。她是《美国房地产大泡沫:出了什么问题以及我们如何在未来保护自己》一书的合著者。

“抵押贷款利率自去年3月以来已经翻了一倍多，所以全国许多市场的房价下跌和持平也就不足为奇了，”Wachter说。

那么，今天的房地产市场与大衰退前的情况相比如何?这取决于你从哪里看。

房价上涨了，但这并不意味着泡沫会破裂

大流行期间房价快速上涨，可能会让人不舒服地回想起大衰退(Great Recession)的持续多年。根据对Realtor.com数据的分析，从2000年到2005年，房屋标价中值平均每月上涨1,243美元。

虽然看起来很高，但从2020年到2022年，房屋列表价格中位数平均每月上涨4410美元。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司研究和人口统计副总裁埃里克·芬尼根说:“与其说是泡沫，不如说是狂热。”“过去两年房价飙升，然后抵押贷款利率飙升是转折点。”

随着抵押贷款利率的上升，房价从今年6月的峰值到11月已经下跌了7.4%。房价通常在夏季最高，然后在较冷的月份下跌。但这一跌幅比以往要大得多。

值得注意的是，11月份的房价同比仍有大幅上涨——比去年同期高出11%。Realtor.com预测，到2023年，全国房价将上涨5.4%。

黑尔说:“2021年和2022年的价格上涨速度是不可持续的。”

21世纪初的房地产市场是建立在价格无限上涨这一不太可能的想法上的。

许多人买了他们负担不起的房子，以为房价会继续上涨，他们可以继续为贷款进行再融资。但一旦房价开始下跌，他们的策略就会适得其反，许多房产最终被止赎。

上一次房地产泡沫旷日持久，痛苦不堪，拖累了全球金融市场。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors?)的成屋销售数据显示，房价直到2012年才见底。

经济学家们表示，这次情况有所不同。价格上涨是因为没有足够的房屋出售以满足需求。抵押贷款利率跌至2%左右的历史低点，这使得购房者有可能负担得起更高的价格，因为他们不用支付那么多的利息。因此价格攀升。

“现在市场被高估了。房价的涨幅远远超过了收入、租金和建筑成本，”穆迪分析公司(Moody 's Analytics)首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)说。“市场现在正在调整。随着时间的推移，人们将恢复负担能力，市场将找到立足点。”

他预计，在未来两到两年半的时间里，全国房价将下跌10%。如果出现经济衰退，房价可能会下跌近20%。虽然这听起来很多，但背景很重要:自2020年1月以来，房价上涨了39%。

大多数经济学家预计不会出现另一场止赎危机，因为这会让市场充斥廉价房屋，进一步拉低房价。在经济大衰退(Great Recession)之后发放的大多数抵押贷款并没有随着时间的推移而膨胀，使房主处于无法每月还款的危险之中。因此，除非房主失去工作，否则他们应该能够保住自己的房产。

房屋销售达到顶峰，现在正在下降——就像21世纪初一样

大衰退的另一个标志是，随着房地产市场的崩溃，房屋销售数量急剧下降。类似的事情今天可能正在发生。

NAR的成屋销售数据(不包括新屋)显示，2005年，成屋销售达到了略高于700万套的峰值。仅仅三年后，销量就跌至411万辆。

去年销量激增，达到612万辆，是2006年以来的最高水平。NAR预计，今年将有522万套房屋销售，2023年将跌至400万套，因高抵押贷款利率继续将许多买家逼出市场。

NAR的数据显示，今年房屋销售量连续九个月下降。(11月和12月的数据尚未公布。)

黑尔说:“我们预计2023年房屋销售将大幅放缓。”“这意味着越来越少的新房主在庆祝，这很可悲。”

然而，销售量的急剧下降并不意味着房地产市场正在崩溃。如果房价继续下跌，抵押贷款利率下降到5%的范围内，封闭式房屋的销售可能会再次回升。(利率在上个月超过7%后，目前处于6%左右的低位。这些是使用房地美数据的30年期固定利率贷款。)

这一次，房地产市场也得到了人口的大力支持。

美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据显示，21世纪头十年中期，30岁出头到35岁左右的人(通常在这个年龄买房)人数在减少。从2002年到2007年，30岁至34岁的人口减少了近150万。

如今，由于千禧一代人数众多，这一人口正在增长。从2016年到2021年，30岁至34岁的人数增加了近125万。

这种需求，加上利率下降到6%的低范围，可能会导致销售至少回升一点。

“在接下来的几个月里，我们将看到一个更缓慢的放缓，”全国房地产经纪人协会房地产研究主任纳迪亚·埃万杰卢说。

住房短缺应该有助于支撑市场

当时和现在的一个关键区别是待售房屋的数量。在21世纪头十年，房源供过于求，挂牌房源数量远远超过买家数量。在大流行期间，情况恰恰相反。

全美房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，在本世纪头十年房地产市场崩盘之前，待售的现房数量是现在的三倍多。2007年10月，市场上有390万套房屋，而今年10月只有120万套。

虽然待售房屋数量预计会增加，但不会有这么多。

“现在我们正处于严重的住房短缺中，”全国房地产经纪人协会的埃万杰卢说。潜在的卖家不愿放弃他们的低抵押贷款利率，所以他们呆在原地，而不是向上或向下交易购买新房。建筑商正在放慢急需的施工速度。

抵押贷款的风险远没有那么大

在21世纪初，获得住房抵押贷款并不难。房地产专家喜欢开玩笑说，他们的狗本来可以得到贷款。

虽然这可能有点夸张，但大量抵押贷款发放给了那些谎报收入和就业情况、实际上无力买房的人。

在金融危机的余波中，贷款标准被收紧。借款人获得抵押贷款的资格变得更加困难——贷方希望有一个合理的预期，即借款人能够偿还他们所欠的债务。让数百万房主陷入困境的可疑的次级贷款也基本上从市场上根除了。

穆迪的赞迪表示:“自金融危机以来，贷款一直非常好。“人们申请的是普通的固定利率抵押贷款。”

购房者也没有像21世纪头十年那样为购买房地产而过度透支。这是根据联邦储备系统理事会将抵押贷款支付与家庭可支配收入进行比较后得出的结论。

“2022年，买房的人的财务状况会好得多，”约翰·伯恩斯房地产咨询公司的芬尼根说。

新公司指令和投资者并没有失控

本世纪初的两个主要泡沫指标——住房建设和投资的非理性繁荣——这次有所不同。

根据全美房屋建筑商协会(National Association of Home Builders)和美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据，2006年1月，也就是楼市崩盘加剧的黄金时期，美国有1,826,000套房屋在建。随后，建筑商大幅放缓了建设速度，许多公司倒闭，因为在金融危机期间，房屋数量超过了买家。

随着美国走出那段萧条时期，房屋建设的下一个峰值是2020年12月的130万套。自10月份以来，这一数字已降至85.5万套。

埃万杰卢说:“建筑商建造的房屋越来越少，所以我们预计库存不会显著增加。”

虽然疫情期间投资者确实大量涌入市场，但专家们并不过分担心他们的活动会引发另一场崩盘。

房地产数据公司ATTOM的数据显示，2000年以来，炒房数量稳步上升，在2008年第二季度达到8.8%的高点，之后开始下降。直到今年第一季度，翻盖机销量才再次达到峰值，占总销量的9.7%。自那以后，第三季度的增长率降至7.5%。

最近的一波炒房潮包括ibuyer(大型公司，快速廉价购买房产，进行修补，然后将这些房子重新投放市场)以及散户投资者。许多ibuyer已经减少了购买规模，或者完全退出了这项业务。与大衰退前的几年相比，为这些交易提供资金的规模较小的投资者提供的贷款通常要扎实得多。

穆迪的赞迪表示:“如果你没有很多炒股手，就不会出现泡沫。”

更高的抵押贷款利率或经济衰退会让房地产市场沉沦吗?

抵押贷款利率上升本身并不是一个问题。2000年的利率最高达到8.6%，2000年早期到中期的利率在5%到6%之间。房地美数据显示，截至12月15日当周，30年期固定利率贷款的平均利率为6.31%。

不同之处在于，大衰退前的房价要低得多。

NAR的成屋销售数据显示，中位数房价直到2005年才突破20万美元。去年的平均收入为347,883美元。

当房价迅速飙升，购房者被高企的房价挤出市场时，就会变得令人担忧。

赞迪说:“如果抵押贷款利率再次飙升，那将造成很大的损害。”如果房价达到9%或10%，“那将完全抹去人们的承受能力，价格将大幅下跌，并可能引发崩盘。”

许多人担心美联储可能会通过提高利率来对抗通货膨胀，从而将美国带入衰退。但即使美联储未能实现经济软着陆，大多数房地产专家预计，由此引发的经济低迷也不会像大衰退那样具有毁灭性。

赞迪说:“没有什么东西在闪烁红色。”“即使我们出现衰退，也不会像典型的衰退那样严重或持续那么久。”

最终，我们目前是否正经历另一场不稳定的房地产泡沫，这个问题可能在几个月甚至几年内都不会变得清晰。

黑尔说:“人们通常一看到它就知道。“但事后来看，这更明显。”

Evan Wyloge对本文也有贡献。