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图1: 大城市住房自有率（%）

注：柏林和东京为2013年，巴黎为2015年，伦敦和香港为2017年，其他为2016年。数据来源：各国统计局。

大家可以看一下文字稿，里面的图1，列举了主要国际大城市的住房拥有率，你会发现其实都挺低的，很少超过50%。

大城市竞争都很激烈，人口流动大，很多人买不起房子的。

所以，用平均收入计算房价收入比，误导性是很大的。

再比如说，房价收入比这个概念，也没有考虑未来的收入增长。北京、上海的房价收入比高，可能是因为人们预期那里未来收入增长快。

比如说，北京上海的厉害的年轻人，努力工作的年轻人，每年收入增长10%不是问题，7年收入就翻番。

现在的有钱人预计到这些人未来都会买房子，房价就有了支撑，于是现在就开始买，房价就高了。

这个道理，和高增长的股票估值贵，是一样的。人们预计到一只股票未来业绩好，就会开始买入，于是这个股票现在的估值水平，比如市盈率，就会很高。

关于这个房价收入比，我就先说这么多。这个概念很流行，误导了很多人，我在《徐远的房产财富42讲》里面做过专门的分析，专门破除这个流行的谬误，这里我就不再重复了。

简单概括一下，刚才说的道理，是中高收入人口，特别是富人推高了房价。这个不是个别现象，而是普遍现象。

实际上，全球的富人，都是喜欢买房子的。这个话不是乱说的，而是有数据支撑的。

根据Knight Frank发布的2019年世界财富报告《The Wealth Report 2019》，全球高净值人群（净资产超过3千万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。

但是呢，刚才的房产占比21%不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。

如果放在一起考虑自住房产的话，房产在总财富中的占比达到46%（32%+68%*0.21），远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。

所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的，远超过股票和债券。

文字稿中的图2，给出了各地高净值人群的资产配置情况。可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。

图2：欧美和亚洲高净值人群的财富分配

注：数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank。高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产，也就是首套、二套房产）。

另外根据统计（图3），全球富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买个3-4套房子，是各地富人共同的行为模式。

图3：各地高净值人群的房产数量（含自住房）

注：数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank，高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产）。

所以，从富人的资产配置上看，富人都喜欢买房子，就推高了房价。

然，我们说富人喜欢买房子，并不是说其他人不喜欢买房子。

而是说，富人财富总量大，在资产配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。

而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置，不完全反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。

那么，富人为什么喜欢买房子？答案很简单，因为从长期看，房子保值增值的效果是最好的。

根据一份最新的研究（Oscar Jorda, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899），在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。

为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%。在所有主要资产中，这是最高的，只有股票比较接近，达到4.6%，比房子少了2个百分点，为了强调这两个百分点，你也可以说，股票的回报比房子少了30%。

刚才说的这些数字，都是扣除通胀以后的实际回报，不扣除通胀的话，房子有10.6%，股票有8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度，富豪们为什么买房子其实就很显然了。

图4：大类资产长期年化收益率

注：数据来源：Oscar Jorda, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899。收益率为年化复合收益率，是16个国家的平均值。

不仅如此。房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。

你可能会问，这是哪里的数字，是普遍现象吗？是的。数据的来源是德国经济研究中心的一份最新的工作论文，里面收录了16个主要发达国家的数据，时间跨度是1870-2015（共145年）年间。

这16个国家包括美国，英国，法国等13个主要欧美发达国家，以及日本，澳大利亚，新西兰，可以说覆盖范围很广。资产类别包括住房，股票，债券，以及银行存款。

可以说，这个数据包含了过去很长时间的，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度很长，覆盖国家很多，资产类别也很全。
所以，这个数据是很全面的数据，很权威的数据，不是片面的数据。

说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买城里的房子，特别是豪宅了。

事实上，我们可以再换一个角度来说。
在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。
富人如果不买房子，买什么呢？
很难有足够的资产来储存财富。
这么看，你就明白了，随着富人数量的增加，富人财富的累积，房价是不会下跌的。

最后，我们总结一下今天的内容，有四个要点。

第一，房产在家庭财富中占比最大，达到3/4以上，是财富的主要载体。

第二，全球大城市房价都很贵，中国房价贵并不是特殊现象。

第三，富裕的家庭喜欢购买和持有房产，高净值人士更是把家庭财富的40%以上配置在房产上，推高了房价。

第四，房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的1个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。

今天我们讲房产，讲到房产在中国人的家庭财富中占比很大，不仅如此，全世界的富人也都把房产作为财富配置的首选。
背后的原因，是房产的回报率高，而且风险低。