墨尔本房产市场为何步入慢车道，2024年会加速吗？
我们经常告诉客户，大城市的房地产市场往往表现更为强劲，这意味着澳大利亚人投资的最佳地点是悉尼和墨尔本。
但是，通过CoreLogic最近的数据，年度表现数据却讲述了一个不同的故事。
珀斯在过去一年中表现突出，紧随其后的是布里斯班和阿德莱德。
相比之下，墨尔本似乎表现不佳。
这并不是一个很好的年度表现数据，它没有告诉我们的是，今年第一季度墨尔本的房地产价格实际上下跌了0.2%。
这与2010年至2019年的情况大相径庭，在此期间，墨尔本与悉尼并列为表现最好的市场，经常名列前茅。
今年为何资本增长低迷?
要准确指出墨尔本在过去一年中的增长停滞原因实际上相当困难。
当然，利率的上升是其中一个因素，在过去大约半年的时间里，悉尼和墨尔本市场受到的冲击更大，而像珀斯和阿德莱德这样的更实惠的市场则抵御了借款成本的上升。也有一些轶事证据表明，随着投资者构成的变化(更多来自新西兰和印度)，国际投资者的回归正在利好悉尼市场。
州税和初级物业
如果说有一个因素能将这个市场与其他市场区分开来，那就是物业税的增加。
维多利亚州已将非业主主要居住地(PPOR)的土地税提高，并扩大了空置住宅用地税。
我的顾问团队每周末都能看到土地税变化带来的影响。虽然待售物业的整体数量没有大幅增加，但拍卖数量却增加了。
其中大部分增长是由于年长的、资产丰厚但现金不足的房东推动的。税收的增加促使他们退出市场，并将资产挂牌出售。
不幸的是，这些物业中很多是B级和C级物业，它们的较低的销售价格是整体市场价格增长缓慢的一个因素。
但这绝不是投资墨尔本物业的终结。的确，今年房地产投资者的数量已激增至购买者的35.2%，较去年投资者占比27%有了显著增长。
我预计投资者占比将继续上升。实际上，展望未来，我对墨尔本作为房地产投资目的地的前景非常乐观。
维多利亚州繁荣多样的经济
我们将大多数投资者引导至大城市的其中一个原因是，这些中心拥有更加多元化的经济，从而使投资者免受单一行业衰退的影响。
在澳大利亚，城市经济的多样性各不相同，对行业部门的依赖程度也各不相同。
昆士兰州东南部深受旅游业影响。珀斯则由矿业驱动，而悉尼则是澳大利亚金融和科技行业的领头羊。
墨尔本在任何方面都不是领头羊，但在几乎所有行业中都名列前茅。
这不仅为大都市地区的居民提供了抵御单一行业衰退的良好保护，而且意味着技术工人和其他新居民的流动更加稳定可靠。这种来自海外的专业人士和年轻居民的涌入不仅为租赁物业提供了需求，还为墨尔本的文化生活增添了活力。反过来，这种文化生活又推动了游客人数的增长，并吸引来自地区农村的年轻澳大利亚人移居墨尔本。
人口增长和房地产
在新冠疫情爆发前的十年里，墨尔本的表现非常强劲，这其中一个原因是人口增长。
大都会区每周平均接收1500名新居民，大部分来自海外，但也有来自维多利亚州其他地区和省外的居民。
新冠疫情打断了这一趋势，但现在又以强劲的势头恢复了，2023年墨尔本每天接收450人。
移民会对住房需求产生影响，无论是购买还是租赁。
实际上，移民人数上升与房地产价格出现显著影响之间通常会有两年半左右的滞后期。
租金回报
根据SQM Research的数据，截至2024年1月的12个月内，墨尔本的房屋租金上涨了17%，公寓租金上涨了12.6%。
由于空置率仅为1.1%，对位置优越的租赁物业有强劲需求，短期内不太可能得到满足。
对于投资者来说，这描绘了一幅来自墨尔本优质房产不断增长的现金流的诱人画面。
墨尔本不断改善的可负担性
吸引海外和州际移民来墨尔本的一大因素是，该市提供了与悉尼相同的经济和教育机会，但生活成本却有所折扣。
当我们查看澳大利亚主要城市的平均单元租金时，这种优势就显得十分明显。
但相对的可负担性也影响着投资者的需求。
珀斯今年表现优异的一个原因在于，相对于东海岸，它对州际投资者更具吸引力。
请看这张图表，它显示了澳大利亚大都会地区的可负担性以及购买平均住宅所需的收入年数。
作为澳大利亚第二大城市，墨尔本在接下来的几年里看起来相对便宜，有很大的提升空间。
综合来看，投资墨尔本房地产的基本情况与其他澳大利亚中心一样强劲。
实际上，我认为墨尔本在未来五年内最有可能成为领先的房地产目的地。
时间会证明一切。
