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　　布里斯班房地产市场的增长速度似乎正在放缓，这从中位住房价值的变化中可见一斑。

　　在4月份，布里斯班住房的月度增长率低于1%，这是过去12个月中首次出现这种情况。

　　对住房价值数据的分析揭示了一个明显的趋势，显示布里斯班住房市场和单元市场的表现出现分化。

　　价格细分数据也表明，在布里斯班房地产市场的不同细分领域，可能存在可负担能力压力，影响了增长速度。

　　考虑到自2020年3月疫情爆发以来，布里斯班的房价已大幅上涨57%，这种放缓并不令人意外。

　　换句话说，过去四年里，布里斯班的市场价格上涨了近30万澳元。

　　虽然3月份对购房者来说略有缓解，因为有少量新房源进入市场，但这一趋势在4月份逆转。

　　据SQM Research的数据显示，与2024年3月相比，4月份布里斯班的新房源减少了14%。总房源也减少了，4月份比3月份下降了8.1%。2024年4月的挂牌量与12个月前相比，呈现出有趣的故事。

　　2024年4月的新挂牌量比去年同期高出18%，但总挂牌量却下降了8.3%。这一数据证实，无论从哪个角度来看，2024年4月的买家都比12个月前和上个月的买家有更少的选择。

　　根据CoreLogic的数据，过去一年里，布里斯班的销售量上涨了4.4%，这表明买家活动有所增加。然而，中位天数已经减少，目前为22天。

　　这一下降的天数趋势表明，一旦房屋挂牌，它们就会更快地售出。

　　从经验上来说，我们观察到许多房屋在首次开放日后就售出，这表明布里斯班的销售合同中可能包含一个无条件的销售期。

　　布里斯班住房价值增长最快的地方

　　根据CoreLogic的数据，4月份，布里斯班的住房价值上涨了0.9%。

　　这比上个月1.1%的增长率略有下降。目前的季度增长率为3.1%，比上个月的3%略有上升。

　　大布里斯班地区的房屋中位价已跃升至新的高点827.822澳元，较上月上涨10.258澳元，较三个月前上涨31.004澳元。

　　通过对住房价值数据按不同类别进行分析，可以明显看出，最低25%的物业价值正在经历最为强劲的季度增长。

　　在截至3月底的三个月内，最低25%的物业价值增长了4.6%，中间50%的物业价值增长了3.4%，而最高75%的物业价值仅增长了2%。

　　将这一趋势与截至2月底的三个月进行对比，高端市场增长了2.3%，中间段增长了3.2%，低端市场增长了3.8%。

　　这些价格细分趋势表明，无论包括单元房、联排别墅还是住宅在内的市场中更实惠的细分市场，其增长速度都快于高端市场。通常来说，高端市场由独立住宅主导，由于其价格较高，因此其增长速度较慢。这种趋势在其他主要的资本城市市场也同样存在，比如珀斯和阿德莱德，这些城市的房价也出现了强劲的月度增长。

　　布里斯班的房屋价值仍在持续上升

　　今年4月，布里斯班的房屋中位价上涨了0.8%。这一涨幅较3月的1.1%有所放缓。

　　大布里斯班地区的房屋中位价为920.046澳元，而布里斯班和墨尔本的房屋中位价之间的差距仍在逐月缩小。

　　根据CoreLogic的数据，4月份四周的房屋中位价月度变化额为10.058澳元，而布里斯班的房屋价值季度变化总额为31.418澳元。

　　尽管我们上个月观察到房屋月度增长率略有上升，但很明显，在2024年4月，布里斯班房地产市场的住房行业增长势头再次放缓。
 

　　布里斯班单元价值创下新高纪录

　　根据CoreLogic的数据，大布里斯班地区单元的中位价值首次超过60万元大关。

　　大布里斯班地区的季度增长目前为5%，年度增长为17.4%。这些数据证实，在月度、季度和年度资本增长表现方面，布里斯班的单元市场正在超越住房市场。

　　为了更好地理解这一增长速度，在过去四周里，布里斯班中等价位的单元价格上涨了12.422澳元。如果将这一数据扩展至三个月的读数，则中等价位的单元价格上涨了31.620澳元。

　　这一增长率值得注意，尤其是考虑到历史上，布里斯班的住房市场通常表现优于单元市场。
 

　　租金通胀速度进一步恶化

　　围绕布里斯班租赁市场的叙事一直保持不变，自今年1月以来，月度空置率在1%至0.9%之间波动。据SQM Research称，3月份全市的空置率为1%。

　　由于空置率如此紧张，因此不难看到布里斯班的年度租金出现上涨。

　　上个月，年度涨幅为7.6%，而本月已上升至7.9%。

　　然而，我们正在目睹该市场单元部分租金变化速度的放缓。

　　例如，上个月，单元的租金年度涨幅为11.2%，而本月已略有放缓至10.5%。尽管如此，变化速度仍然强劲，尤其是考虑到整个城市的许多租户可能已达到可承受能力的极限。

　　布里斯班的房屋和单元的毛收益率保持不变，目前房屋的毛收益率为3.6%，而单元的毛收益率为5%。
 

　　强劲的房地产需求持续存在

　　塑造布里斯班房地产市场的核心因素已持续数月保持不变。我们看到买家的选择有限，而需求却很强劲。

　　尽管存在诸如利率上升、消费者信心低迷、可负担性问题以及持续的生活成本压力等挑战，布里斯班的房价和公寓价格仍在上涨。

　　租赁市场也很紧张，低空置率导致租金迅速上涨。

　　无论是购买还是租赁住房，寻求住房的个人在未来可能面临障碍。除非有更多的房屋可供销售或租赁，否则这些条件不太可能改变。

　　长期供应，特别是来自新建筑的供应，面临障碍。由于地方政府对可开发土地的限制、经济条件导致的开发商成本增加以及更高的建筑成本，以及开发商难以达到预售目标，所有这些因素都在2023年奥运会在某些地区对价格和基础设施施加进一步压力的情况下加剧了这一问题。

　　尤其是联排住宅的住房批准数量一直在下降，短期内不太可能改变。因此，我们不应预期通过新建项目出现显著的供应增加，因此在布里斯班维持当前的市场动态。

　　受国际移民驱动的昆士兰东南部的人口流动正在影响需求。这些移民可能偏好不同的物业类型，这可能解释了对高密度单元需求的上升。这，再加上价格承受能力的限制，可能是布里斯班单元市场表现优于住房市场的原因。

　　尽管关于由于持续的通胀压力而导致长期高利率的讨论，但大多数买家在做出购房决定时似乎已将相关成本考虑在内。

　　对于买家来说，在布里斯班当前的市场条件下进行购房是困难的。竞争激烈，错过机会的恐惧显而易见。有限的物业供应和激烈的竞争让买家感到沮丧。

　　基于布里斯班当前的市场基本面，我们预计这些条件将持续存在。