在英国买房投资 该如何应对“豪宅税”
在英国，大约有170万的英国房产是用抵押贷款购买的，而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此，贷款人可获得一定的扣税额度。当前的利息扣税率等于个人所得税率。
不过，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）最近推出了一项措施，从2017年开始，利息扣税率将会逐年降低，至2020年4月时，将降至所有人为20％。
根据全国房东协会（NLA）的计算，这会明显降低购房出租投资的收益率，对于典型的40％纳税人，其投资的平均收益率将从4.9％降到4.3％。
英国央行行长总督马克·卡尼（Mark Carney）上周的声明预示着利率的上调又近了一步。由于在央行基础利率上调之后，这些损失可能会进一步扩大。因此您有必要了解清楚如何不让购房出租这项优秀的投资变成您财务的拖累。
房租与个人所得税的简略计算模式
我们简单介绍一下房租的净收益计算方式。
个人所得税额度：(房租收入-除按揭利息之外的其它开销)x个人所得税率
利息扣税额度：利息偿还x利息扣税率
净收入：房租收入-个人所得税额度-利息偿还+利息扣税额度
以 16万英镑的房产为例，租金通常可以达到每月750英镑（毛收入每年9千英镑），房产的维护、保险、空置期等费用按均值每月165英镑计算（每年 1,980英镑）。设首付25％，也就是贷款12万英镑，常见的可变利率为5％。如果只偿还利息的话，每月还款额约为500英镑（每年6,000英镑）。
情况一：如果利息扣税率是40％的话，这位富人业主（个人所得税按40％计算，下同）的投资每年净收入为612英镑。
情况二：在2020年利息扣税率降至20％之后这位富人业主的投资每年亏损588英镑。
情况三：而一般业主（个人所得税按20％计算，下同）不受此影响，其收益为816英镑。
如果同时偿还本金和利息的话（并按照25年期计算），每月还款额约为700英镑（在还款最初，还款的组成为200本金+500利息，随着本金的逐渐偿还，利 息所占的比重会越来越少，这里为简单，按照刚开始贷款时的情形计算）。如此计算的话，业主的现金流每年将会再减少2,400英镑。
更糟的是，到2020年的时候，央行的基础利率很可能已经恢复正常，届时购房出租的可变利率将达到7％。再加上利息扣税率仅有20％，业主们的收益将严重受损。
情况四：继续上一例的房产，在贷款利率为7％时，如果只偿还利息的话，每月还款额约为700英镑（每年8,400英镑）。那么这位富人业主的投资每年将会亏损2,508英镑。
情况五：不止如此，利率上升对于一般的业主也有很大影响，每年将损失1,104英镑——投资变成了亏损的项目。
