澳洲房产是否被拒贷，只在这一眼之间
SO
最近关于澳洲房产的关键热点就是贷款。
大约在两年前的今天，澳洲本地四大银行宣布关闭海外收入贷款，从去年开始澳洲，尤其是悉尼对 于本地市场投资房贷款也逐渐收紧，反应在投资型物业贷款利息上调和贷款比例上的降低。部分银行开始停止投资房的refinance业务。 造成的结果是看起来可以选择的贷款产品变成了稀缺。
虽然如此，使用杠杆依然是投资地产业最大的优势，目 前的贷款策略是能贷款多少就贷款多少， 在利息能够接受的情况下选择最大比例的贷款产品。 先上车，未来出现更好的贷款产品，可以做 refinance的时候再换贷款比例更高 、利息更低的贷款产品。
其实澳洲房产投资之旅的第一站，是要先了解自己的的贷款能力 ，不然这趟车开到末站才发现买的车票票值不够，如果花了很多时间和精 力去研究房子 ，最后才发现不能贷款或额度不够，那就太尴尬 。
银行除了看贷款申请人的还款能力之外，同对申请人所购置的物业也有喜好之分，下面我就 例举最常见 的4类银行不喜欢放贷的房产类型:
01
农地区划
农业用地，比如酒庄、种菜的农场或者农场主自住房，相当于住宅类的物业，这类房产的潜在买家会少很多，所以再次出售时会比较麻烦， 如出售时间会增加。这样一来，就会增加物业的借贷风险，贷款比例就会降低，一 般在6成以下。
02
文物保护类房产
作为文 物保护类房产，其在开发用途或者商业用途上有很多制约，同样还是会造成资产增值或者在卖出时面 临 不少挑战。 很多银行 对待此类物业相当谨慎，不会提供高比例的贷款。
03
公司股份购买房产
在澳洲，通过公司形式购买或投资房产很常见 ，公司拥有一整栋楼或一片联排别墅，每一套单独的房产被视为股份，投资者拥有的 不是某 一套房产的产权， 而是公司的股份间接拥有房产，优点是比拥有单一房产风险会降低，但缺点是，银行会认为一旦发生问题，追讨股东的股份要比追讨一 套房子 的产权复杂的多，法 律成本也高很多，所以就不太喜欢对这种形式放贷。
04
小面积公寓
对于公寓 而言 ，如果总面积小于50平方米 ，对于银行来说就是高风险借贷类别，很多借贷机构对公寓最小面积都有要求，如果小于50平方米 ，就会提高定 金额度和降低贷款 。或许你可以多放些定金进去获得贷款，但下一 个买家可就未必能做到，对再次出售的价格等都会 造成负面 影响，所以投资公寓的时候不要买50平方米以下的 户型。
以上是几类常见的不受借贷机构欢迎的房产类型，下次做投资选择的时候，可以先和贷款经纪进沟通，了解银行的态度， 要等签了购房合同后才发现贷款有问题。
