经济实惠的公寓可以解决纽约市经济适用房的问题吗？_美国_美洲_问答社区

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葛臻

2018-10-31 17:45 上海赫芮思投资管理有限公司

可负担性问题的答案是联系和税收。正如费利先生所说，在纽约市建造它是昂贵的。曼哈顿的土地和空间肯定是非常宝贵的，在那里建造经济适用房可能是不可行的。然而，在外围的自治市，有很多可用的土地，例如在旧工业区。实现这一目标的方法是要求为城市中建立的每个市场价格单元建造一个经济实惠的单元。开发商要么必须实际建造一个负担得起的单位，要么为每个市场费率单位支付费用，足以提供价格合理的单位。另一项措施是评估所有住宅销售的转让税。曼哈顿的平均公寓售价超过200万美元。每次公寓出售200万美元时，25％左右的税将产生500,000美元。

现在，富人和开发商不喜欢这个政策，因为它会减少他们的资本收益和利润。然而，它将服务于社会正义。此外，通过为那些在城市中实现文明生活的人提供舒适的家庭而不会疯狂通勤 - 例如教师，警察，社会工作者，建筑工人等 - 这将使城市成为一个更好的居住地。为艺术家等富有创造力的人提供住所，也有助于恢复曾经让曼哈顿令人兴奋和前卫的创造力，而不是富人的平淡和无菌的游乐场。

经济实惠的公寓并不是一个坏主意，只要契约中有条款要求任何转售也低于市场价格。否则他们不能负担得起。然而，即使是在经济实惠的公寓上，很多纽约人也负担不起首期付款。没有付款的抵押贷款对贷款人和借款人来说都是一个很大的风险。因此，还需要经济实惠的出租单位。

项明

2018-10-31 17:45 benney

去年纽约市的建筑成本约为每平方英尺350美元，这意味着相当舒适的750平方英尺两居室的成本约为262,000美元 -

仅仅是公寓本身的平方英尺。但当然，550平方英尺的公寓有更大的总面积，因为它需要由电梯，楼梯，通风井等服务。在相对适中的票房收益率1.25，我们建造这套公寓的成本高达330,000美元。

在我们支付贷款利息之前，聘请建筑师，获得许可证，甚至购买土地。增加所有这些成本会使总开发成本达到

550,000美元或更高。

因此，如果建造这些公寓的费用为55万美元，那么当纽约市一个四口之家的AMI仅为95,000美元时，谁将承担必要的损失以使其价格实惠？仅用于支付这笔费用的抵押贷款将占该家庭总收入的三分之一 - 增加房产税和公寓费用，你应该很容易就达到总收入的一半。希望他们不需要太多的食物。或者衣服。或者卫生保健。

经济实惠的公寓可以解决纽约市经济适用房的问题吗？

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