有些人在评估租金收入时，只考虑等式的租金收入方面，并且几乎没有考虑升值（或折旧）。在西雅图，由于对靠近城市中心的房屋的相当激进的升值，忽视你未来的退出可能是一个错误。估值仍与租金收入密切相关，因此未来租金价值可能会随着物业升值而增长。

 

如果你考虑未来的收入潜力，那么你最好的赌注通常是在西雅图的城市范围内，并且靠近雷德蒙德的微软和贝尔维尤市中心。所有这些领域在过去6年（和更长期）内的租金和房产价值都出现了惊人的增长。市场似乎越来越倾向于更偏向于更密集的社区，在这些社区中，餐饮，饮酒和娱乐等设施都可以在不必跳车的情况下完成，这是20或30年前的一个重大变化。潮流会再次改变吗？没有什么是确定的，但我怀疑城市生活的可取性还有很长的路要走。

 

然而，如果你正在寻找一个纯粹的收入游戏，城市以外的租金，虽然仍比城市便宜，现在也异常高，因为无法证明城市高租金的人正在转向地方西雅图的北部和南部。我看到非常有说服力的证据表明，这个城市的南端将会出现快速的租金增长，而你在最密集地区以外获得房产的成本通常要低得多。

 

我有一个小型的2个单元的城市房产，按照西雅图的标准开始，租金/购买价格相当不错，约为8.25％。东京比较没什么，大多数人都认为贬值而不是升值，希望10-12％的利率。（这个比率通常被称为CAP率，虽然CAP率是在不考虑您的实际费用的情况下计算的）。现在租金在过去的6年中有所上升，我的资本化率更接近10.9％，尽管由于升值，它可能仅占当前市值的6％左右。（值得注意的是，现在西雅图的CAP率为4-6％非常正常）。如果我是一个更有租户敌意的房东（或者我的租户因某种原因选择搬出），我很可能会根据当前的市场租金以我原来的购买价格获得12.8％的CAP。

 

在购买我们目前的住宅时，我选择留在该市的一般区域（麦迪逊谷/中区/丹尼布莱恩），并且它很可能目前租金约为去年购买价格的6.5％。然而，在几年之内，除非市场最终冷却下来，否则我们处于更好的状态的可能性很大。

 

但是，如果我从城市外面看，从纯粹的租金收入角度来看，有一些诱人的选择。一些价格合理，平均到良好的房屋在Puyallup和Buckley的价格为150k-450k，在最佳交通条件下距市区约45-50分钟的乡村郊区，而在我家附近，你现在很幸运能找到房子。 450-650美元的范围。在这些遥远的郊区，购买时潜在的CAP率似乎很容易达到6.5-15％（更昂贵的房屋并不一定比那个地区的基本房屋租金多得多，唉，所以大多数有吸引力的房价是发现有200-300,000美元的住房。）需要注意的是，该地区的升值趋势要低得多：未来一两年可能会升值1-2％，而西雅图则为4.5-6％。

 

如果您希望永远不会出售，并且永远不会利用您的股权来购买额外的房产，那么获得收入而不是专注于升值可能是有吸引力的，但如果您担心创造总财富，那么在我看来，密度更高城市核心将是更好的投资。

 

如果我试图复制我自己的投资增长，我个人会看一些人们仍然可能因某些原因而持怀疑态度，但对（当前或未来）公共交通非常方便。当我开始在我家附近租房时，人们更多地考虑了犯罪率（一些真实的，一些想象的），而不仅仅是公园的美丽程度，还是走到一流的餐馆和体面的超市，或者徒步到华盛顿湖在炎热的夏天。我会仔细观察北西雅图的罗斯福和诺斯盖特社区，以及奥赛罗，哥伦比亚城和雷尼尔海滩。我仍然对Beacon Hill和Mount Baker社区感兴趣，尽管Mount Baker越来越难以承受。“热门”社区可能会提供更直接的升值，但我怀疑他们' 因为大多数首次购房者无法接触，所以很可能会降温。一旦你需要成为一个百万富翁只是为了进入一个社区，家庭开始更长时间未售出。

 

至于房产的具体细节，我建议在准备房产时聘请房屋检查员，避免出现重大结构问题。我不会主要考虑易于修复的东西，如油漆颜色，设备状况和轻微的化妆品问题，但如果可以的话，开始使用交钥匙工具肯定会很好。在这个市场中，您可能需要支付超过您需要的交钥匙，因此如果您有额外的现金投资于小型维修和升级，您可能会找到更好的交易。