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没有粉饰:现在是买房的糟糕时机。

30年期固定利率贷款的抵押贷款利率目前在7%上方徘徊，比一年前高出4个百分点以上。根据抵押贷款数据公司黑骑士(Black Knight)的数据，这使得普通购房者的购买力下降了14%。

由于现在有能力或有兴趣买房的人越来越少，房屋销量一直在下降。房利美(Fannie Mae) 10月份进行的月度调查显示，只有16%的人说现在是买房的好时机，创历史新低。

本周，居民们开始搬进Sage Park, irvine新的经济适用房小区。2022年1月26日星期三举行了盛大的开幕式，庆祝68座两到三层联排别墅中的32座完工。

首次购房者正被前所未有地拒之门外

尽管如此，这几乎没有对房价造成影响，房价在疫情期间飙升至新高，现在刚刚从历史高点回落。

芝加哥Baird & Warner real estate的房地产经纪人Jackie Lafferty表示，另一个抑制销售的因素是待售房屋库存持续低迷。

Lafferty说:“我从未见过库存不足和利率上升同时出现的情况。”“除非迫不得已，否则人们没有动力搬家。”

但无论人们是因为新工作、离婚、家里有了新成员而搬家，还是他们只是不想在多年的买房尝试后放弃，都还是有买家的。

“即使销售放缓，房地产也不会停止，”拉弗蒂说。“人们需要一个住的地方。”

对于那些急于买房的人，这里有一些方法可以帮助你减轻买房的痛苦。

现在贷款，以后再融资

现在购买抵押贷款的人希望在几年内，利率可能会有意义地下降，他们可以以更低的利率再融资。

“是的，利率上涨的幅度和速度远远超出了所有人的预期，”William Raveis Mortgage的地区副总裁梅丽莎·科恩(Melissa Cohn)说。“但如果你现在买得起，而且想买，也需要买，你就不应该让较高的利率环境阻止你，因为你知道，在明年的某个时候，最多两年，利率可能会大幅降低。”

缺点是:你暂时还得忍受更高的利率。利率有可能不会下降，至少不会下降太多。如果抵押贷款利率不下降，你可能会被困一段时间，纽约州莱茵贝克的Upstate down首席执行官兼首席经纪人Delyse Berry说。

她说:“到2023年中期，利率可能会下降。”“如果这种情况发生，你可以进行再融资，以获得更低的利率和更低的付款。但这些利率现在可能成为做生意的新成本。”

另外，再融资可能非常昂贵。通常，结算成本在贷款本金的2%至5%之间。

意外事件可能会阻止你再融资，比如失业或房屋贬值。

获得可调利率贷款

越来越多的购房者正在探索标准的30年期固定利率抵押贷款以外的选择。例如，据抵押贷款银行家协会(mortgage Bankers Association)的数据，可调利率抵押贷款目前占抵押贷款申请的12%，高于一年前的3%。

房地美(Freddie Mac)的数据显示，上周30年期固定利率贷款的平均利率为7.08%，而与美国国债挂钩的5年期混合可调利率抵押贷款的利率则低了整整一个百分点，为6.06%。尽管仍然是30年期贷款，但ARMs提供固定利率，期限一般为5年、7年或10年，此后利率将重置为当前市场利率。

科恩说:“今天的收购是要弄清楚你能做些什么来弥补这种高利率的环境，让自己对收购感到舒服。”“当利率下降时，是时候看看你的更持久的解决方案是什么了。”

对于那些可能在5到7年内搬出房子的买家来说，ARM可能是提高购买力的一种方式。

科恩说:“在可调利率抵押贷款的前5年或7年里，它会像固定利率抵押贷款一样走路、说话和行动。”“它的利率和支付更低，因为银行只保证更短的时间。”

如果利率下降，ARM可以重置到更好的利率。

缺点:借款人还必须接受贷款重置时利率可能更高的风险，或者在贷款期限内的任何时候。在固定期限后，arm可以每一年或每六个月重置一次。

然而，大多数银行都对利率在每次重置期间和整个贷款期限内的上涨率有上限，所以了解你的贷款是如何运作的很重要。

用积分买低利率

借款人可以通过提前支付更多的钱来降低他们的抵押贷款利率。这将永久或暂时降低贷款利率。

永久买断会改变贷款期限内的利率，而临时买断会在一段时间内提供较低的利率。

1981年，宾夕法尼亚州韦尔斯伯勒的一所房子。(图片来源:H.Seeliger/snapshot-photography/ullstein bild via Getty Images)

你觉得现在房贷利率高吗?上世纪80年代的购房者支付的利率是19%

在临时买断贷款中，借款人通常在第一年获得两个百分点的贷款利率减免，第二年获得一个百分点的贷款利率减免，到第三年，贷款在剩余的期限内恢复到原来的利率。到那时，许多借款人预计利率会降低，这就为再融资留下了可能性。

科恩说:“对于第一年的贷款来说，这是一个有意义的区别，你的利率从7%降到5%。”

缺点:虽然获得较低的利率非常有吸引力，但这意味着要预先支付更多的钱。如果你不打算长期住在这所房子里，这样做在财务上可能没有意义。

科恩说:“支付1个百分点要花大约5年的时间才能实现收支平衡。”“知道到那时利率很可能会大幅降低，你最好把用来支付积分的钱拿去支付以后的再融资。”

要求卖方的信用购买你的利率

在一些房地产市场，买家之间的竞争已经减弱，卖家被迫在报价上更加灵活。

买方可以减少付款的一种方法是要求卖方赊账，或作为交易的一部分的卖方让步。买家可以用这笔钱来降低抵押贷款的利率，减少月供。

俄勒冈州Churchill Mortgage公司的高级住房贷款专家特鲁迪·凯利(Trudy Kelly)说:“卖家现在比过去更愿意协商。”

去年9月，当抵押贷款利率在5.75%左右时，凯利与购买59万美元房屋的借款人打交道。买家没有以低于要价1.5万美元或2万美元的价格来降低月供成本，而是要求卖方让步1.5万美元。

凯利说，如果买家出价较低，以57.5万美元的价格买下这套房子，他们每个月可以节省78美元。但通过将利率降低一个百分点，他们每月的还款减少了340美元。

“这是一个巨大的差异，”她说。“最终，这增加了他们的预算。它降低了他们的债务收入比，给了他们更大的购买力。它把他们放进时间机器里，带他们回到4月或5月(利率较低的时候)。”

缺点:在许多领域，这仍然是一个卖方市场。如果卖家有其他出价，要求赊账或让步对他们来说可能就不那么有吸引力了。

用现金购买或增加你的首付款

如果你有现金买房子，现在就是一个好时机。这样一来，你不仅可以避免支付高利率的抵押贷款，你还可能能够协商到一个更好的价格。

但不是很多人都能用现金支付:根据美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近的一份报告，过去一年97%的购房者需要为他们的住房融资。

即使你没有足够的钱来支付全现金，在首付上多花点钱也会减少你的抵押贷款金额，降低你的月供，也意味着在贷款期限内支付的利息更少。如果你拥有你现在的房子，你可以利用你出售的一些现金，甚至可能利用股权来提高你的首付。

通过支付更多的首付款，你不仅会减少贷款余额，还会增加你的房屋净值，这些钱在你出售时可以收回——假设房产升值的话。

缺点:用现金购买房产总是一种取舍，因为你必须放弃其他潜在的投资。对大多数买家来说，掏更多的钱是不可能的。首次购房者的首付比例通常为6%，而重复购房者的首付比例为17%。据全美房地产经纪人协会透露。