做菲律宾房地产的价值投资者——专访邦外集团董事长黄强
在海外置业中，东南亚房地产市场素来以泰国、马来西亚为热点。而近年，出现了一个新的热点国家——菲律宾。
一提到菲律宾，不能不提到邦外。前不久邦外集团的一个项目，在马尼拉开盘即被买爆。
到底是菲律宾成就了邦外，还是邦外成就了菲律宾？
怀着这样的疑问，外房网采访了邦外集团的董事长，黄强。
当天约访时间是下午1点，许多人午休的时间，刚结束商务会谈的黄强董事长，脸上没有疲倦之色，他站起来与我打招呼，爽朗，随和。他的嗓音低沉，仿佛有种奇妙的力量，让人忘了这是个专访，而更像是和朋友坐下来聊聊天。
邦外集团董事长——黄强先生
外房网：菲律宾给您是怎样的印象？
黄董： 菲律宾作为一个人口数量超过1个亿的、快速发展的国家，市场需求庞大。 各行各业存在着不小的机遇。
菲律宾政治体制源自美国，是自由的市场经济国家，对市场管制极少。像在国内的限购限贷在菲律宾是不可想象的。
外房网：为什么取名为邦外集团？您对邦外集团有什么期望？
黄董：“邦外”的含义是帮助华人在海外配置优质资产，这也是我们一直所秉承的企业理念。
我这里有一组数据: 发达国家家庭海外资产配置目前约为15%，而我们中国家庭的海外资产配置目前仅为4%~5% 左右。海外配置资产是个广阔的市场。
外房网：为什么在众多品类的海外资产中，邦外集团选择了菲律宾的房地产？
黄董：这个与我的个人经历有些关系，我是中国最早的一批房地产人。
九十年代那会我在海南的万通公司，跟冯仑、潘石屹一帮同事，共同经历了中国房地产的第一波热潮。这三十年来也见证了中国房地产的起起伏伏，对房地产的周期体会十分深刻。
邦外集团部分股东
我在想，在海外还存不存在类似九十年代中国房地产的投资机会呢？
在2年前，我就开始了全球考察、调研。在踏遍五大洲后，我发现东南亚的房地产最有活力，东南亚中的菲律宾机会最大，最具有投资价值。所以我们选择了菲律宾。
外房网：为什么说菲律宾的房地产投资价值大？
黄董：房地产未来的涨幅主要看两样东西，市场资金和市场需求。市场资金在国内主要看信贷，在菲律宾则主要看外资。
先说外资，菲律宾一直以来是美国、日本、新加波的重点投资对象。此外，在2016年与中国双边关系改善后，在中国一带一路的计划推行下，来自中国的投资越来越多。
另外一方面则是市场需求。菲律宾有1亿多人，人口增速十分快，人口结构中绝大部分是年轻人，这里就有十分庞大而且不断增长的住房需求。
有这两个因素为基础，奠定了菲律宾的投资价值。这也是让我下定决心，以全集团的投入，专注于菲律宾房地产的原因。
首先我们是菲律宾的价值投资者，其次我们才提供菲律宾资产配置服务。
外房网：邦外在选择项目的时候会考虑哪些因素，有哪些标准？
黄董：安全，是最最基本的要求。国内客户在海外投资因为距离，语言，对风险的控制能力有限。
而我们邦外首要的任务是为客户排除潜在风险。在选择投资标的时，我们会对项目的方方面面进行详细调查。确保项目产权清晰，无工程质量问题、无烂尾风险等潜在风险。
第二个是，租金收益。目前而言是保证项目租金回报率在7%以上。
每个项目我们都会调查离项目最近的、与项目有可比性的楼盘租金。只有租金达到我们的要求，我们才会选择。
海外资产房地产投资收益其实分为三重：汇率差+租金收益+涨幅。
汇率由国家之间经济、政策变化而定。涨幅我们可以期待，但幅度不定。而租金是市场上可以观测到的，且相对稳定的。所以，我们帮客户把握住项目的租金回报率，也就意味着客户的投资收益有了稳定的保障。
第三个是，潜力地段。房地产投资要取得较好的收益就是需要选择潜力地段。
从中国经验来看，上海的浦东，深圳的深圳湾，从片区的起步到成熟，房价涨幅都是领跑于同城的其他片区的。
在菲律宾马尼拉更是如此，早年的马卡蒂、最近热炒的帕赛都是典型。现在，我们已经找到了马尼拉下一个潜力热点。我们很快会推出相关项目。
外房网：在海外置业方面，邦外除了提供投资标的外，还会提供什么服务？
黄董：资产托管及运营也是我们的核心服务之一。
对于客户而言，购买了海外的房子，期望的是收益。对于房屋管理、维护、出租等琐事，却是不大不小的麻烦事。因此，我们也为我们的客户提供从房屋管理、维护、出租、出售等系列服务。让客户管理海外的房子不成难事。
此外，更重要的是。对于房子而言，良好的维护、运营，是获得更好收益不可欠缺的一环。良好的房屋状态能在出售到时候卖个好价钱，持续优秀的运营可以带来越来越高的租金。
外房网：邦外是怎么做到提供如此纵深的服务？
黄董：我们组建了强大的专业化团队。
在项目筛选调研方面，我们有PROPH网站团队的支持。PROPH网站致力于搭建菲律宾最大房地产信息平台，也是我们邦外重点投资的团队。
在项目托管运营方面，我们整合国内优秀酒店管理人才，组建了酒店、公寓运营团队，为客户购置的资产提供租赁托管等服务。
携程旗下去哪儿网与邦外集团签约仪式
外房网：对菲律宾房地产房价的未来怎样看的？
黄董：菲律宾房地产的黄金期至少持续5年。
可以预见随着国际资本、尤其是中国资本的不断注入，菲律宾房价一定水涨船高，预计在这2-3年内进入爆发期。
另一方面，随着菲律宾经济的发展，庞大人口带来的住房需求，将持续稳定推动菲律宾房价上扬。
