日本房地产投资分析：房产出租回报有多少？
日本房产拥有投资风险低、稳定高收益、永久产权、房价偏向合理等特征，再加上外国人在日本购房并不受限，因此受到众多海外投资者的喜爱。尤其是东京、大阪等能够聚人的城市，那里的租房需求多、房源更受欢迎，也有更多的选择。
在考虑日本房地产投资置业的时候，无论是一户建、公寓、整栋公寓等，投资者最在意的还是回报率。普遍会认为回报率高的房子更好，但是也要注意一些风险。这次对“房产回报率高是否一定好”进行分析。
投资回报率，指满室时租金收入相对于物业价格的比率。
举个例子，年房租收入是100万日元，如果房产价格是1000万日元，那么收益率就是10%，这个叫做表面回报率。也就是说，购买时的各种管理费和税费等全部还没有考虑进去。特别是在出售的公寓，因为没有加入每月的管理费和修缮费，所以需要注意分清表面回报率与实际回报率。
根据不同房产类型，回报率自然也就不同。例如，日本公寓的表面年回报率常见在6-8%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用，这部分支出可以按1.5%来预估。那么，扣除掉各种管理费和税费等，实际回报率大概在4-5%是正常的。
如何确定某具体房产的回报率？通过确认空房时间和募集时的房租，可以判断预期回报率是否能够实现。日本房产市场的回报率不能说很高，其投资的重点是维持稳定。
想要获得稳中有升的回报率，初次进行房地产投资的人应该注意什么？
首先，不要盲目地投资，要从决定自己的“投资风格”开始，制定想要达成的目标及资金预算。以现在的年收入和储蓄额、投资经历、投资风险的容许度等为基础，进行自我分析。
其次，可以对以下两点进行确认。
1. 对象区域的租赁需求
从各地区的需求情况来看，有必要通过政府网站确认各地区的迁入、迁出引起的人口变动。作为调查方法，实际去那个地区看看是最好的。就像一些住的比较远的日本房东，实际投资的时候一定要确认现场，询问一下房地产公司。
2. 周边竞争物件的情况
作为租赁住宅的竞争对手，有必要确认相同布局房屋的租赁情况。虽然可以在网上确认募集中的房租，但是仍然不能确定最后的成交租金。最好的办法是去不动产公司进行咨询。与此同时，是否可以委托募集租赁，以怎样的形式进行房屋招租，广告费设定，这些都可以顺便确认。
