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　　一个人想要投资房地产的原因有很多，但他们从来没有真正去做。

　　房地产投资

　　他们有最好的意图，他们真的，真的想采取行动。

　　他们做研究。

　　他们听播客，参加网络研讨会，购买课程。

　　他们接受了教育，他们学习了什么是可能的，他们发现了使他们富有的策略，并在退休后产生与他们目前的收入相匹配(或超过)的收入。

　　然后，他们就什么都不做了。

　　可能是缺少存款，害怕做出错误的决定而最终得到一处不好的房产，甚至可能是一个与你意见不一致的合伙人阻止你投资，从而阻止你成为投资房产的所有者。

　　这些都是人们不投资房地产的常见原因，即使我们目前正在经历房地产繁荣。

　　然而，我发现了人们不冒险的一个主要原因……

　　这是每个人对于成为房东“最大的恐惧”。

　　对许多房地产投资者来说，最大的担忧有三方面，这一切都与租户有关:

　　首先找到一个好的;

　　避免租户之间的空缺，以及

　　从实际支付租金的租户那里获得持续的现金流。

　　考虑成为房东的这些方面是有意义的。

　　事实上，这很谨慎。

　　如果你买了一处房产，预期租金回报是每周500美元，而你有一个长期空置的房间或租户不付房租——那么，每周500美元很快就会加起来。

　　我能理解投资者为什么会担心。

　　然而，我不理解的是，为什么他们会让他们对未付费租户的恐惧(或者租户之间的差距)从一开始就阻止他们进行投资。

　　你看，有一些非常简单的，经过尝试和测试的策略来最小化这些事情发生的风险。

　　我从事房地产投资多年，从事物业管理工作数十年，我可以证明，只有极少数租户不付房租。

　　在绝大多数情况下，租户做了正确的事。

　　毕竟，他们住的地方就是他们的家，由你作为他们的房东(或者租赁供应商，我们现在在维多利亚必须这么称呼你)提供。

　　一个好的租客会把房子当做自己的，他们会和房子联系起来，只要房子能满足他们的需求，他们就会一直住下去。
              

　　最小化风险的5种方法

　　当你决定成为房东时，有很多方法可以降低你的风险。这些包括:

　　1. 为理想的租户量身定制您的投资。

　　世界上有两种租户:

　　那些选择出租的生活方式，谁是合理的舒适的经济和谁住在一个出租的房子，因为它适合他们，和

　　那些因为经济困难而租房的人，他们只在银行里存了一两周的生活费——这意味着他们离破产只有一步之隔。

　　在第1类中选择对租户有吸引力的位置和类型。

　　这些往往是我们的首都城市更富裕的内环和中环郊区。

　　如果你想一下，当你最终想依靠你的房地产投资组合的收入生活时，你的收入将取决于你的租户支付租金的能力，并在未来几年不断支付不断增长的租金。

　　当然，这不是对人的评判，但我只会在租客经济状况更好的地方购买投资性房产，而不是在离破产只有一周的地方。

　　租户

　　2. 注意供求关系。

　　供给和需求很重要——我指的不仅仅是出租房屋的供给和需求。

　　目标是在郊区买房，因为是房主(而不是投资者)对房子产生情感和依恋——而这在推高房价中起着更大的作用。

　　同样，你会发现更多富裕的租户想要住在这些地区的生活方式——不一定是因为他们买不起房子。

　　另外，不要去那些有很多新公寓楼在建的地方。

　　它们通常大部分为投资者所有，这意味着它们的租赁股票充斥市场，这可能会影响你(较老的)房产的回报。

　　3.购买具有“业主自住”吸引力的物业。

　　购买对自住业主有吸引力的物业类型——这样，你将有更大的机会经历资本增长，租户也会喜欢这些特点。

　　我对“投资级物业”的看法是，它们应该拥有业主或优质租户所希望的所有设施和特点。

　　这与“投资型股票”非常不同，后者通常是千篇一律的房地产，外观相同，提供相同的生活方式，几乎没有强劲增长的潜力。

　　家庭租户

　　4. 获得正确的支持。

　　找一个精通的、积极主动的物业经理来管理你的物业——不要吝啬，找一个便宜的物业经理，因为你得到了你所付的价钱。

　　一个“廉价”的物业经理偷工减料，不进行彻底的背景调查，也不进行清晰的沟通，将会使拥有投资性房产的前景更加困难，而不是更容易。

　　另外，不要考虑自我管理。

　　你省下的几美元永远无法弥补你将经历的噩梦。

　　你真的希望你的房客在周日晚上11点打电话给你，因为他们浴室的水管破裂了吗?

　　找一个好代理，把问题外包出去——你不会后悔的。

　　5. 成为“投资准备好了”

　　现金流任何人都不应该投资房地产，除非他们准备好承担这样做的全部责任。

　　这意味着要有现金流缓冲以备不时之需。

　　例如，如果有一个紧急修理需要花费500美元，你想要在一个舒适的经济状况能够容纳它。

　　如果在紧急情况下找到500美元会让你面临经济压力，那么你可能还没准备好成为房东。

　　减少职位空缺的4个小贴士。

　　除了上面我提出的建议外，这里还有一些其他的方法可以减少你被职位空缺的风险。

　　在租赁人口较多的较富裕地区购买。现在，这并不意味着大量的租房者，但是大约30%的当地人是租房者，其余的是业主。这确保了在两次租赁之间有稳定的潜在租户。

　　雇佣一个物业经理来专业地筛选你潜在的新房客。他们应代表你进行背景调查，以尽量减少不良租户搬进来的风险。

　　设定公平的市场租金。你的物业经理可以建议你的郊区合理的租金。根据当地的市场情况，你可能愿意提供一个星期的免费租金，或者轻微的折扣或鼓励长期租赁。

　　考虑宠物。我拥有很多宠物友好型的住所，因为这些房客经常受到歧视，而且愿意多花10-15%的钱住在他们可以养四条腿的家人的房子里。

　　从小到大的转变

　　当然，担心空置和无租金是非常正常的。

　　但是当人们让这样的恐惧阻碍他们的时候，这就是我所说的“狭隘的想法”。

　　后视图的商人谁是考虑商业机会。成长箭头和商业图标作为一个不可分割的部分。以黑色黑板作背景。你陷入了一些小的、不那么重要的“假设”中，你把注意力集中在潜在的问题上——而不是成为一个积极主动、顾全大局、寻找解决方案的人。

　　正如我所说，考虑潜在的风险是一件好事。

　　但是你也应该通过考虑潜在的好处来平衡它!

　　当你投资一处房产时，明智的做法是考虑房产将吸引哪种类型的租户，以及该市场细分的风险概况和需求。

　　虽然这一点很重要，但更重要的是，购买一套会随着时间的推移而升值的房产——这类房产的租金也更有可能随着时间的推移而上涨。

　　与此同时，你增加的资产将帮助你购买下一处房产，这样你就可以建立一个投资组合，为富有的退休生活做好准备。

　　你看，现金流让你留在房地产游戏中，而资本增长让你走出激烈的竞争。

　　现在是利用当前房地产市场提供的机会的时候了。

　　当然，市场在前进，但并不是所有的房产都会增值。现在，正确的资产选择比以往任何时候都更加重要。

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