澳大利亚的房价暴涨:发生了什么

2021-10-13 16:10  来源:卫报

  根据官方数据,过去一年悉尼的房价上涨了19%,墨尔本的房价上涨了15%。Corelogic的指数显示,同期全美房价上涨了18.4%,是1989年以来的最快增速。悉尼的住宅中位价现在高达119万美元。

  创纪录的低利率使得人们可以借到更多的钱,助长了这种狂热。自去年11月以来,官方的现金利率一直停留在0.1%,当时它从已经触底的0.25%降到了0.1%。澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)表示,人民币汇率不能再低了。

  因此,平均住房贷款利率约为2.3%,远低于目前3.8%的通胀率。

  家庭储蓄的增加也推动了这种繁荣,这是由于疫情期间人们在家工作,减少了支出。

  有风险吗?专家们担心吗?

  是的。美国金融监管委员会(Council of Financial regulatory)上周召开会议,并在周三发表声明称,该委员会注意到,“尽管贷款标准依然健全,但一段时期的信贷增速远远超过家庭收入增速,将增加经济面临的中期风险”。

  从监管机构的角度来看,这意味着CFR担心,尽管澳大利亚的工资增长多年来一直处于极度低迷甚至根本不存在的状态,但人们仍在增加借贷。

  此前,澳大利亚央行助理行长米歇尔•布洛克(Michele Bullock)上周发表讲话称,该行正密切关注买入和借贷热潮。

  布洛克表示,抵押贷款债务的膨胀可能会从两个方面加剧经济低迷。

  她说:“首先,房价快速上涨可能会增加一些新借款人为了获得新贷款而过度举债的可能性,这使他们更有可能减少消费,以应对收入受到冲击。”

  “其次,如果快速上涨最终被证明是不可持续的,它们可能会导致未来价格和成交量的大幅下降。这进而可能导致支出减少,这既是营业额下降的直接结果,也是财富效应的结果。”

  联邦政府在做什么?

  直到最近,财政部长乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)还认为,放开信贷是推动经济走出Covid-19衰退的好方法。

  去年9月,他宣布要废除负责任的贷款法律,该法律旨在阻止银行向客户发放超出其偿还能力的贷款。

  此举,与银行皇家委员会的建议,由澳大利亚央行公开支持,尽管银行的员工担心“宽松的贷款标准”和“乐观的评估风险”可以吸引澳大利亚人承担过多的债务加上创纪录的低利率和不断上涨的房价。

  当时,弗莱登伯格表示,如果事情失控,澳大利亚审慎监管局有权收紧贷款标准——最近几天,在监管机构指出存在问题后,他又回到了这一主题。

  Apra能做些什么来控制住房市场?

  监管机构可以使用所谓的“宏观审慎”措施来减少银行的贷款额。Apra有很大的权力,因此它可以通过多种方式来实现这一目标,但之前的措施包括提高银行发放仅付息贷款或投资贷款的成本,并简单地告诉银行收紧标准。

  CFR上周讨论了可能的宏观审慎反应,并表示Apra将发表一篇论文,阐述其“未来几个月”可能采取的行动。

  不幸的是,Apra并没有保护个人借款人在债务的海洋中溺水的风险。它的作用是保护银行免于破产,进而保护澳大利亚经济。

  弗莱登伯格可以做的一件有利于借款人的事情是,放弃废除负责任的贷款法律的追求,并要求澳大利亚证券和投资委员会(Australian Securities and Investments Commission)大力执行这些标准。

  然而,这将是一个重大的后空翻,并激怒后座议员,他们喜欢攻击Asic在一宗名为“和牛和西拉”的负责任贷款诉讼中对西太平洋银行的追求。

  过去有什么建议?

  在2019年大选之前,工党提议限制负扣税,并将资本利得税折扣减半。负扣税是指投资者利用财产损失来减少税单。

  大多数经济学家认为,这些措施将对房价产生负面影响。但工党却抛弃了他们的政策。

  自由党后座议员蒂姆·威尔逊希望人们能够根据一项他称之为“家庭第一,超级第二”的计划,从他们的超级帐户中掏钱买房。但这将向市场注入更多资金,进一步推高价格。

  其他国家采取了什么措施来稳定市场?

  今年早些时候,新西兰降低了银行对房产的贷款额度(贷款与估值比率),以遏制失控的房价。

  但这还不够,新西兰储备银行(Reserve Bank of New Zealand)目前正在考虑进一步措施,包括迫使银行减少对存款低于20%的人的贷款。

  我们应该担心吗?

  是的。天价的房价对年轻人和其他可能的首次购房者不利,他们被拒之门外,仍然受房东的摆布。在疫情早期,由于国际学生和外国工人的缺席,租金的增长有所放缓,但近几个月来,租金又大幅上涨。

  房地产市场的严重崩溃也会对整体经济造成不利影响。房地产是澳大利亚家庭和银行的主要财富来源。

  然而,基于澳大利亚银行在房产上的过度投资而做空它们,到目前为止,只给那些尝试过的人带来了巨大损失。

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