在日本，投资房产的平均收益率是多少?
在这篇文章中，我们将概述投资者在日本收益型房产的平均收益率。
自今年年初以来，日元对美元贬值约20%，在日本房地产方面，我们看到有兴趣在日本买房和投资房地产的人，特别是来自海外的咨询同比增长非常强劲。
买家最常问的问题之一是，如何从投资的角度比较不同的房产。收益率只是买家应该考虑的指标之一，但它是了解一处房产是否物有所值的一个有用的起点。
总产量vs .净产量
总收益的计算方法是将年度预期租金收入除以物业购买价格，再乘以100得到一个百分比。在日语中，毛产量被称为hyoumen rimawari(表面利回り)或字面上的“表面产量”。
当你在日本看到一处投资性房产的广告或挂牌时，估计的收益率几乎总是毛收益率。这也是我们的合作代理报告日本房地产收益的方式。
净收益的计算方法是，从年租金收入中扣除费用，然后除以物业购买价格，再乘以100，得到一个百分比。在日语中，净收益率被称为jisshitsu rimawari，(実質利回り)或“实际收益率”。
当然，费用会降低你的预期收益，所以当你考虑某一房产是否符合你的投资目标时，费用是一个重要的考虑因素。以下是你应该考虑的主要费用:
- 建筑管理费用
- 维修储备基金供款
- 固定资产税(房产税)
- 物业管理费(如果您选择使用物业管理公司)
请注意，大厦管理费是支付给大厦管理协会，如果你购买的大厦有管理协会。大厦管理费与物业管理费不同，物业管理费是支付给物业管理公司(PM)，物业管理公司是代表业主管理投资物业的公司;这包括转租和收取租金。许多海外租赁业主选择使用PM，以减少从国外管理物业的不便。
如果你考虑在日本购买投资房产，我们强烈建议你咨询当地双语房产中介。他们将能够帮助你更好地了解你可以预期的费用，这样你就可以有一个现实的想法，你可以期望你的投资的表现。
同样需要指出的是，与任何投资决策一样，“追逐收益率”不一定是主要考虑因素。
我们提供了下面的毛利率图表，让我们的用户大致了解不同类型的房产和建筑的年龄，以及日本不同地区的情况。当您在日本研究投资物业时，请使用这些一般指南。
按财产类型划分的平均毛产量
| 日本国家数据来源:肯比亚网 | ||||
| 平均总收益 2021年 |
点改变v。 2020 |
平均房价 在日元 |
变化百分比v。 2020 |
|
| 单一公寓 | 7.44% | -0.24 | ￥15330000 | 2.61% |
| 整个apato建筑 | 8.59% | -0.13 | ￥69770000 | 6.52% |
| 整个manshon建筑 | 8.04% | -0.26 | ￥163120000 | 3.69% |
apato和manshon之间的区别是什么?
Apato通常是由木材或轻钢建造的两层多单元住宅。居民对他们的单位没有个人所有权。
Manshon建筑是至少3层楼高的多户住宅建筑，使用钢筋混凝土(SRC)、钢筋混凝土(RC)或钢框架建造。共管公寓的每个单元都属于每个居民。每个单位的业主都拥有其个人单位的所有权，以及在大厦管理协会(类似于业主协会)的投票权，该协会对大厦的日常运营做出决定。
Manshon被租房者认为更受欢迎，因为他们使用了更高等级的材料、饰面和固定装置，通常提供了更好的居住环境。
从上面的图表可以看出，apato建筑的收益往往更高，主要是因为平均购买价格通常比manshon低得多，但重要的是要考虑到翻新和维护成本可能会侵蚀盈利能力，特别是对低价物业。
由主要城市和年龄的财产收益
一个很好的经验法则是，越古老的财产，毛产量往往越高。这在不同的房产类型(无论是单单元共管公寓、apato还是万顺大厦)和不同的地段都是适用的。
东京23区以外的房产往往收益率更高，但当你要退出投资时，可能更难转售。
单一公寓
整个Apato建筑
整个Manshon建筑
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