在日本,投资房产的平均收益率是多少?

2022-08-08 11:47  来源:外房网

在这篇文章中,我们将概述投资者在日本收益型房产的平均收益率。

自今年年初以来,日元对美元贬值约20%,在日本房地产方面,我们看到有兴趣在日本买房和投资房地产的人,特别是来自海外的咨询同比增长非常强劲。

买家最常问的问题之一是,如何从投资的角度比较不同的房产。收益率只是买家应该考虑的指标之一,但它是了解一处房产是否物有所值的一个有用的起点。

总产量vs .净产量

总收益的计算方法是将年度预期租金收入除以物业购买价格,再乘以100得到一个百分比。在日语中,毛产量被称为hyoumen rimawari(表面利回り)或字面上的“表面产量”。

当你在日本看到一处投资性房产的广告或挂牌时,估计的收益率几乎总是毛收益率。这也是我们的合作代理报告日本房地产收益的方式。

净收益的计算方法是,从年租金收入中扣除费用,然后除以物业购买价格,再乘以100,得到一个百分比。在日语中,净收益率被称为jisshitsu rimawari,(実質利回り)或“实际收益率”。

当然,费用会降低你的预期收益,所以当你考虑某一房产是否符合你的投资目标时,费用是一个重要的考虑因素。以下是你应该考虑的主要费用:

  • 建筑管理费用
  • 维修储备基金供款
  • 固定资产税(房产税)
  • 物业管理费(如果您选择使用物业管理公司)

请注意,大厦管理费是支付给大厦管理协会,如果你购买的大厦有管理协会。大厦管理费与物业管理费不同,物业管理费是支付给物业管理公司(PM),物业管理公司是代表业主管理投资物业的公司;这包括转租和收取租金。许多海外租赁业主选择使用PM,以减少从国外管理物业的不便。

如果你考虑在日本购买投资房产,我们强烈建议你咨询当地双语房产中介。他们将能够帮助你更好地了解你可以预期的费用,这样你就可以有一个现实的想法,你可以期望你的投资的表现。

同样需要指出的是,与任何投资决策一样,“追逐收益率”不一定是主要考虑因素。

我们提供了下面的毛利率图表,让我们的用户大致了解不同类型的房产和建筑的年龄,以及日本不同地区的情况。当您在日本研究投资物业时,请使用这些一般指南。

按财产类型划分的平均毛产量

日本国家数据来源:肯比亚网
  平均总收益
2021年
点改变v。
2020
平均房价
在日元
变化百分比v。
2020
单一公寓 7.44% -0.24 ¥15330000 2.61%
整个apato建筑 8.59% -0.13 ¥69770000 6.52%
整个manshon建筑 8.04% -0.26 ¥163120000 3.69%

apato和manshon之间的区别是什么?

Apato通常是由木材或轻钢建造的两层多单元住宅。居民对他们的单位没有个人所有权。

Manshon建筑是至少3层楼高的多户住宅建筑,使用钢筋混凝土(SRC)、钢筋混凝土(RC)或钢框架建造。共管公寓的每个单元都属于每个居民。每个单位的业主都拥有其个人单位的所有权,以及在大厦管理协会(类似于业主协会)的投票权,该协会对大厦的日常运营做出决定。

Manshon被租房者认为更受欢迎,因为他们使用了更高等级的材料、饰面和固定装置,通常提供了更好的居住环境。

从上面的图表可以看出,apato建筑的收益往往更高,主要是因为平均购买价格通常比manshon低得多,但重要的是要考虑到翻新和维护成本可能会侵蚀盈利能力,特别是对低价物业。

由主要城市和年龄的财产收益

一个很好的经验法则是,越古老的财产,毛产量往往越高。这在不同的房产类型(无论是单单元共管公寓、apato还是万顺大厦)和不同的地段都是适用的。

东京23区以外的房产往往收益率更高,但当你要退出投资时,可能更难转售。

单一公寓

整个Apato建筑

整个Manshon建筑

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