澳大利亚加息对楼价意味着什么?

2022-08-08 11:47  来源:外房网

3D render of a graph depicting declining property prices.

在冠状病毒大流行期间,“前所未有”这个词被用烂了。

但在金融界,它又卷土重来。

利率正在以前所未有的速度提高。同样的形容词也被用来形容澳大利亚房价可能面临的下跌。

工资增长和通货膨胀之间的差距?居住在抵押贷款压力区域的借款人比例是多少?对,又是那个词。空前的。

但是随着澳洲央行再次以连续第四个月的加息(前所未有的!)来打击通货膨胀,数以百万计的澳大利亚人都在想,随着现金利率威慑作用的发挥,房地产价格能跌到什么程度。

根据多数银行的预测,现金利率在见顶之前可能至少再上升75个基点。

预计房价下跌的幅度会更大,范围也会更广。

那么,房地产市场将迎来软着陆还是前所未有的暴跌?

在全国范围内,房价已经在以自全球金融危机(GFC)以来最快的速度下跌,而悉尼的房价正在以至少自上世纪80年代初以来最快的速度下跌,自2月中旬达到峰值以来下跌了5.3%,其中大部分跌幅(4.8%)发生在5月上调现金利率之后。

澳大利亚统计局(ABS)的最新数据显示,随着通胀和利率上升开始产生影响,新增贷款承诺价值下降了4.4%,而投资者贷款下降了6.3%。

REIA总裁海登·格罗夫斯表示,尽管贷款承诺有所下降,但仍高于疫情前的水平,业主贷款增加了50%,新增投资者贷款增加了101%。

他补充说,这次加息可能会进一步抑制房价的上涨速度。

格罗夫斯表示,住房负担能力仍是一个令人担忧的问题,尽管政府出台了刺激这一行业的激励措施,但面向首套房买家的贷款承诺数量下降了8.0%。

“在第三季度,住房负担能力下降,还款所需的收入比例上升至37.3%,上升0.2个百分点。随着房价上涨变得更加现实,预计这一趋势将趋于稳定。”

他表示:“考虑到澳大利亚央行通过连续加息抑制通胀的坚定努力,可以预期,在各首都城市的房地产价格经历了前所未有的巨大增长后,将趋于稳定。”

CoreLogic的研究主管蒂姆·劳里斯(Tim Lawless)表示,房价的走势将取决于利率变化的速度和幅度,以及整体经济、劳动力市场和人口趋势的表现。

劳利斯表示:“高负债家庭的敏感性,以及房价下跌导致的消费低迷,意味着澳大利亚央行可能会继续密切关注房地产市场。”

“随着现金率找到上限,这可能是房价找到底部的信号。”

投资和咨询集团Jarden发布的最新经济展望报告的标题就说明了一切。

Jarden首席经济学家卡洛斯?卡乔(Carlos Cacho)在题为《加息速度加快导致房价加速下跌》的研究论文中表示,他们预计房价将从峰值跌至谷底,降幅为15%至20%,这将是上世纪80年代以来的最大回调。

卡乔表示,考虑到承受能力不足以及加息可能带来的巨大影响,悉尼和墨尔本的情况可能更糟。

“鉴于加息速度加快和房价下跌速度加快,我们现在预计房价下跌速度将更快,2022年房价将下跌10%(降幅为- 5%),2023年房价将下跌5%至10%(降幅为10%至15%)。”

“我们预计监管机构澳大利亚审慎监管局(APRA)将可服务性缓冲从3%降至2%,将提供一些支持。

“事实上,我们认为监管机构的政策反应是房价下跌幅度的关键决定因素,2023年放宽APRA/RBA政策是我们避免房价进一步下跌20%以上并为房地产市场筑底的关键。”

投资者纾困

自4月份以来,一名30年期50万美元抵押贷款的借款人每月还款额增加了500美元,因为不断上升的利率周期继续挤压着家庭预算。

Canstar表示,这是近30年来第一次现金率以如此快的速度上升,可能会给今年春天的房地产销售季节带来负面影响。

Canstar的金融专家Steve Mickenbecker说:“在连续加息的挑战下,房地产市场显示出预期中的调整正在进行——房价已经开始下跌,尤其是在悉尼和墨尔本,拍卖出清率下降。”

“由于未来还会有更多加息,买家和卖家都对今年春季销售旺季的情况感到紧张。

他说:“以前最看好股市的投资者正在领跌。”

本月,投资者贷款减少7.07亿美元,下降6.3%。与去年同期相比,仍增长了15.4亿美元,即17.3%。

根据周二发布的6月份ABS贷款指标,业主自住贷款也比上月下降了7.074亿美元,下降了3.3%。

澳RateCity.com.au的研究主管Sally Tindall说:“随着房地产市场降温,新住房贷款的价值可能会继续下降。”

她说:“许多想买房的人都搁置了找房计划,等待房价进一步下跌后再出手。”

进入或退出市场的时机并不准确,但新南威尔士州房地产协会(Real Estate Institute of NSW)首席执行官Tim McKibbin表示,房地产交易低迷的环境可能会持续到春季,他预计上市数量将再次回升。

他说:“物价在下降,利率在上升,国际事件对生活成本产生不利影响,这已经不是什么秘密了。”

“在这种情况下,一些买家变得不活跃也就不足为奇了,他们更愿意采取观望态度。

“然而,对于那些留在市场上的买家来说,对现有房产的竞争减少了,这是买家在谈判桌上利用的有用杠杆。”

“其他人则在冒险,选择等待时机,看看价格是否会进一步回落。

“没有完美的策略——这取决于买家和他们寻求收购的房产的具体情况。”

 

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