如果房价在下跌，为什么租金在上涨?
租户在听到房地产市场低迷的消息时，会认为他们的房租成本会有所下降，这是情有可原的。
根据CoreLogic的数据，在截至7月份的3个月里，全国房地产价值下降了2%，预计还会进一步下降，但租赁市场却在朝着相反的方向发展。
澳大利亚正陷入另一场租赁危机，根据CoreLogic的数据，截至7月的一年中，澳大利亚的租金上涨了9.8%——随着人口增长恢复正常，增加了更多的租赁需求，这一局面不太可能缓解。
专家表示，租金和房价分化的原因是，房价主要由利率和获得住房贷款的难易程度驱动，而租金的成本则取决于相对于需求而言，租赁的可获得性。
因此，尽管利率上升和借贷能力上限的双重作用降低了购房者的预算，但全国各地的租房空置率却暴跌至历史低点，让租房者几乎没有选择，而房东在收取更高租金方面占据了上风。
随着经济重新开放和旅游业的恢复，一些房东已经将他们的房产从长期租赁市场转移到短期租赁市场，这进一步限制了他们的选择。
影响经济学和政策经济学家安吉拉·杰克逊博士说，虽然房东可能会以更高的抵押贷款利率为借口，作为租金上涨的原因，但租金的可获得性是最终的驱动因素。
“更高的利率可能会被用作借口，但这不是推高租金的原因。现实是，市场已经明显收紧，他们可以提高租金，所以他们就这么做了。”
“你会认为房价和租金之间存在这种关系，但这是不成立的——这是租赁住房供应的关系。”
杰克逊说，树木和巨变的趋势促使更多的承租人进入本已供应不足的地区租赁市场。不断变化的家庭结构也挤压了可供出租的房产数量，因为在疫情期间，租户会保留一间空闲的卧室用于家庭办公室，或与更少的室友合租。
“这在一定程度上与搬了家又搬出来的人有关。每个家庭的人变少了，人们需求的本质发生了变化，移民又回来了。抵达人数正在恢复到大流行前的水平。”
澳大利亚研究所高级经济学家马特?格鲁格诺夫表示，疫情爆发后，销售市场的房地产价格连续两年飙升的主要原因是，借贷成本处于历史低位，现在又开始上升。
“利率下降时房价上涨的原因并不是因为每个人都更富有了。因为成本更低。”
“住房成本是价格和利率的结合。几乎每个人都借钱买房子。”
他说，与此同时，在像现在这样供不应求的情况下，要求租金的价格也会飙升，这就把房东置于了有利地位，让他们可以提高价格。
新南威尔士州租户联盟首席执行官里奥·帕特森·罗斯表示，疫情爆发两年后，没有足够的住房适合租户的需求，空间、设施和优质物业比以往任何时候都更有价值。
帕特森·罗斯(Patterson Ross)说:“没有足够多的住宅在面积、位置、价格和质量上适合社区的需求。”
他说，租金的要价最终是由供需决定的。
“说到底，是否有足够的房产来满足需要租房的人的需求?”(销售和租赁市场)由非常不同的因素决定，它们可能朝着不同的方向发展。”
虽然利率上升可能会促使房东提高租金要求，而且一些投资者很快就会建议将更高的借贷成本转嫁给租户，但各州法律对房东提高租金的频率有限制。
“比如墨尔本的那对夫妇，他们刚买了房子，还提高了房租。如果他们的成本在合同签订后一周发生变化，他们就没有能力合法地提高租金，”他补充说，那些持有房产时间更长的人可能会重新试探市场。
他说，对房东来说，最大的成本是偿还抵押贷款的利息部分。如果通过负杠杆房产的税收减免，房东的租金无法弥补持有资产的成本，那么不断上升的利率就会让纳税人掏腰包。专家估计，未来几年，这些税收减免可能会让纳税人付出高达60亿美元的代价。
