马来西亚的转租协议——你应该知道的

2022-12-05 12:14  来源:

  考虑降低生活费用,甚至从您目前租用的房产中赚钱?如果你热衷于做后者,请确保你在法律的范围内。

  因此,您租用了一个带有多个房间的单元,这些房间目前被您的个人物品甚至蜘蛛网占据。选项?让它们空着,或者为该单元找租户。

  为这些空房间找到租户意味着您要转租您租来的单元。另一种类型的转租涉及将整个单元出租,您搬出并将整个单元出租给一个或几个人。

  无论是整个单位还是一个房间,当您转租房产时,作为租户的您就成为租户(也称为分租户)的“房东”。转租可以是长期的,也可以是短期的,例如Airbnb。

  tenancy 和 lease 有什么区别?需要征得房东同意吗?转租协议中应包含哪些内容?该协议是否具有法律约束力?下面详细介绍马来西亚房产的转租!

  首先,Tenancy 和 Lease 有区别吗?

  根据适用于马来西亚半岛的国家土地法典,租赁的租期最长为三年。比这更长的时间,它被称为租约。然后,这里出现了诸如“出租人”和“承租人”之类的术语。

  出租人是拥有财产并授予租赁权的人,而承租人是被授予租赁权的人。

  其次,转租和转租有区别吗?

  Teh 解释说:“转租包括转租和转租,而转租严格包括将土地或财产出租给第三方作为转租人。”

  如何转租或转租您租用的房产?

  在寻找转租人的同时进行尽职调查可以避免很多麻烦。以下是有关查找和选择转租者的一些提示:

  在注册房地产经纪人的帮助下在iproperty.com.my等电子平台上做广告在您的社交媒体上发帖——Facebook、Instagram、TikTok、Snapchat 等。询问您的直系亲朋好友是否知道有人在寻找做背景调查——询问他们的工作、财务状况、爱好等。这是为了确保他们的财务状况稳定,并且他们的个性和生活方式适合您和其他转租人。

  转租主产权财产:是否允许?

  Teh 分享说,国家土地法典授权注册业主以业主认为合适的任何方式处理土地或财产。

  因此,允许土地或财产的注册所有者出租,并随后授予承租人转租土地/财产的权力。

  承租人转租主产权的权利将在很大程度上取决于业主与承租人之间签订的租赁协议的条款。

  什么是转租备忘录?

  根据 Teh 的说法,《国家土地法典》第 340(1) 条已将权益的不可取消性授予其权益已登记在产权上的一方,包括租赁、抵押或地役权。

  因此,为了在土地局登记交易权益,必须向相关土地局提交规定的交易文书。

  对于租赁,根据国家土地法典规定的文书采用表格 15A 的形式,对于转租,将采用表格 15B 的形式。

  如果所有权上已经登记了押记,则必须先获得押记人的书面同意,然后才能将文书提交给土地局进行登记。

  租赁各方的权利仅取决于出租人、承租人和转承租人之间签订的租赁协议。

  任何公众人士都可以在土地办公室登记租赁备忘录,只要他们熟悉这样做的程序。但是,建议聘请律师为您处理,因为他/她更熟悉土地办公室的程序和相关要求。

  与您的房东(出租人)签订的租赁协议:协议内容是什么?

  在您宣布出租房产或房间之前,请检查您的租赁协议。有些协议有禁止转租的条款,有些协议则没有。所以,这要视具体情况而定。

  如果不允许转租,房东发现后可以立即终止租约。

  然而,有人说存在一个漏洞,即承租人可以说入住该房间的人是堂兄弟或亲戚。然后,房东有责任证明承租人的说法是错误的。

  明智的做法是合法地进行。如果可能的话,从一开始就与房东讨论并相应地修改租赁协议。如果有任何违反协议的行为,房东可以终止合同,你可能会被驱逐并处以罚款。

  如果您已经签署了协议,并且条款规定您必须征求房东的许可,请书面询问您的房东是否可以转租该物业并获得他的书面同意。这可以防止以后出现任何法律纠纷。

  您的房东需要签署转租协议吗?

  Teh 分享说:“这取决于房东(出租人)与您(承租人)之间签订的租赁协议。如果主要租赁协议赋予您转租该单元的权利,那么您可以与转租人签订转租协议。

  “通常不需要房东签署转租协议。您只需写信告知房东您打算转租该单元并获得房东的书面同意。”

  转租被认定为违法的情形

  关于转租是否违法,郑说:“这取决于业主与承租人之间的租赁协议。如果租赁协议要求承租人事先征得业主的同意,承租人未经业主同意将其出租给转租人,则视为转租违法。

  “此外,如果转租的目的是为了任何违法的事情,转租也将被视为违法。”

  如果您违反了租赁协议的条款,业主保留终止租赁协议和要求赔偿损失的权利。

  由于违约,业主也将有权驱逐分租客,而由此造成的损失将由您承担。

  马来西亚的转租协议:它应该包括什么?

  一旦您有了要转租的租户,最好起草一份书面协议以避免任何潜在的法律问题。建议您向租户收取保证金,以防租户在没有通知的情况下突然离开或以任何方式损坏房产。

  确保转租协议中也有关于锁定期的条款。

  在起草转租协议时,Teh 确保考虑以下几点:

  1)序言

  a.出租人(业主)的详细信息以及出租人(业主)向承租人(您)首次租赁的注册细节

  b.主租赁协议的详细内容

  c.土地/物业的业权详情

  d.土地/财产的位置(并在转租的部分和/或土地/财产的图纸中包括)

  2)租赁条款

  a.月租

  b.所需保证金

  c.租赁期限

  d.可选期

  e.租赁目的

  3)承租方(你方)向转租方(转租方)的承诺

  a.承租人确认其已获授权将土地/财产出租给转租方

  b.承租人应遵守租赁协议中的所有条款和义务

  c.承租人不得违反主租赁协议中任何会导致转租协议终止的义务

  d.承租人须向地政处递交租赁同意申请(如有需要),并向出租人取得所需文件,以便在地政处登记租赁。

  4)转租方(分租方)对承租人(你方)的承诺:

  a.转租方应按时支付每月租金

  b.转租方应遵守主租赁协议的条款,不以任何不允许的方式处理土地/财产,否则将导致出租人(所有者)终止主租赁协议。

  5)终止的效力

  a.如果承租人违约,将会发生什么

  b.如果受转租方违约,将会发生什么;

  c.转租协议终止后,地点的恢复

  d.转租协议完成和/或合法终止时转租的解除

  6)转租登记

  转租方有义务在地政处登记转租,承租人也有义务就转租的登记取得押记银行的同意。

  主租赁协议还必须附在转租协议中。转租方(分租方)也可以确保承租人(你方)包括一份出租人(业主)的书面同意副本,允许转租给转租方。

  马来西亚转租协议的法律费用

  Teh指出,这取决于租约的月租率。根据 2017 年律师报酬(修订)令附表二,律师费计算如下:

  首 10,000 令吉:每月租金的 50%(最低收费为 600 令吉)之后的 RM90,000: 每月租金的 20%任何超过 RM100,000 的东西:只要不超过月租金的 20%,可以协商

  马来西亚转租协议的印花税

  Teh 表示,这将取决于租约的年租金。如果年租金不超过 RM2,400,印花税是免费的。对于超过 RM2,400 的年租金,每 RM250 的印花税将为RM4。

  如果年租金金额不是 RM250 的倍数,则该数字需要四舍五入至最接近的 RM250。

  因此,如果每月租金为 RM10,000,土地/物业的年租金将为 RM120,000。

  印花税计算如下:

  (RM120,000 – RM2,400) / 250 x RM4 = RM1,884.00(汇总后)。

  但是,如果租金率每年不同,则印花税的计算将根据每月平均应付租金计算。

  例如:

月租
第一至第三年 RM10,000
第四年 RM15,000
第5年 RM20,000

  印花税的计算将基于以下内容

  平均月租

  (RM10,000 x 36 个月) + (RM15,000 x 12 个月) + (RM20,000 x 12 个月) / 60 个月 = RM13,000 每月

  应付印花税

  (RM13,000 x 12 个月) – RM2,400 / 250 x RM4 = RM2,460 (汇总后)

  转租协议一经盖章,该协议即具有法律约束力。但是,除非转租已在土地局登记,否则这并不赋予转承租人不可取消的利益。

  从起草转租协议到盖章,通常需要 1 个月到 1.5 个月,具体取决于双方之间的协商以及LHDN发出印花税通知的速度。

  住宅和商业转租协议之间的差异

  对于住宅物业,相关各方通常会签订租赁协议。

  签订租赁协议的各方必须在土地办公室登记租赁,因此,将产生租赁备忘录的登记费,这对各方来说可能不值得继续进行。

  此外,它还限制出租人在签订租赁合同后可以自由处理其财产,并且必须征得承租人的同意才能处理其财产。

  因此,各方通常会选择租赁协议而不是租赁。

  对于商业地产,一些当事方希望签订租约,因为他们希望锁定当事方以承诺遵守约定的使用期限。

  转租前的4 个关键考虑因素

  虽然转租可能会带来丰厚的回报,但在转租房产之前需要考虑几个因素,例如有问题的转租人和房产的维护。以下是一些关键注意事项:

  财产的额外磨损和可能的损坏邻居向管理人员和/或房东投诉物业的噪音或进出人数如果他/她没有按时支付租金,则代表他/她支付租金停车问题,尤其是高层住宅单位

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