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　　布里斯班的奥运城市地位吸引了全球的关注，吸引了寻找工作的移民，而国内和州际买家则纷纷涌向这座城市的负担能力。

　　人口的大量涌入正在挤压库存水平和空置率，并推高房地产价格。

　　布里斯班的人口增长推动一月份房价再上涨 1% ，去年上涨 14.8%。

　　布里斯班大郊区的空置率 1 月份也降至 1% 以下，低于八年前 4.1% 的峰值，其中一些郊区接近于零。

　　布里斯班市议会预计，该市人口将从 2021 年的约 126 万人增长到 2041 年的 155 万人，而昆士兰州在截至 2023 年 6 月的一年中人口增长将飙升 2.6%，这一趋势仍在持续。

　　“截至 2023 年 6 月的三年里，昆士兰州的人口增长了近 30 万，是全国增长最快的，其中 12 万来自州际公路，这使我们成为澳大利亚第一大移民目的地，”Antonia Mercorella首席执行官昆士兰房地产研究所告诉API 杂志。

　　“虽然这些数字在需求方面确实是特殊的，但我们的住房供应水平严重不足肯定不是一夜之间出现的。”

　　最近的人口增长水平在一定程度上解释了为什么在布里斯班寻求庇护的人数超过了可用住房的人数。

　　澳大利亚昆士兰州房地产委员会执行董事 Jess Caire 向API 杂志证实，近几十年来，昆士兰州的人口增长速度超过了基础设施建设的速度，昆士兰州东南部对新土地和住房的需求也不断增加。

　　凯尔女士表示：“住房供应现在正处于危机时刻，随着来自州际和海外的人们移居该地区，以及昆士兰州为 2032 年布里斯班奥运会和残奥会做准备，需求只会增加。”

　　人口增长超过供给

　　截至去年 6 月的 12 个月里，昆士兰州吸引了 138.470 人，净海外移民人数达到创纪录的 84,000 人，州际移民人数达到 32,260 人，是全国人口增长速度第三快的州，仅次于西澳大利亚州(3.1%)和维多利亚州。 2.7%)。

　　“昆士兰东南部区域规划预计该地区的人口每年将增长 86,400 人，到 2046 年达到 594 万人，”Caire 女士说。

　　昆士兰州也是自 1981 年 6 月以来唯一一个每个季度都通过州际净移民增加人口的州，仅去年就有 20.480 名移民从新南威尔士州抵达。

　　Ray White Group 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，只要昆士兰州人口继续增长，情况就会保持强劲。

　　她说，建造的房屋太少，该州去年需要 55,000 套房屋，但只建造了 32,000 套。

　　“这对租房者来说是令人担忧的，对包含大量经济适用公寓的郊区的小区域分析显示，出租公寓正在向自住业主出售。

　　“这将是(资本增长)强劲的一年，尤其是如果我们加上降息的话。”

　　州际买家瞄准中等价位郊区

　　布里斯班哥伦比亚广播公司房地产集团董事总经理乔治·卡凡塔里斯 (George Kafantaris) 表示，大多数询价来自州际买家，而不是国际买家，而兴趣通常来自买家代理人，而不是买家本身。

　　“我们还发现，不仅来自潜在的州际自住业主，还有希望在昆士兰州购房的州际投资者，他们对 60 万至 120 万澳元的价格区间表现出了浓厚的兴趣。”

　　卡凡塔里斯先生表示，位于布里斯班西南 40 分钟路程的伊普斯威奇郊区里普利 ( Ripley)的典型房源是一栋四居室房屋，位于 394 平方米的地块上，靠近新城购物中心、中学和当地公园，可以出售大约 650,000 美元，是里普利同等大小房屋的中位价。它可以吸引每周约 540 美元的租金收益率，在过去 12 个月中上涨 8%。

　　CoreLogic 数据显示，自 2023 年底以来，里普利的租金中位数已从 2016 年的每周 360 美元增长到目前的 500 美元左右。

　　2021-2022年期间，Ripley的人口增长了21%，增加了2,700人，是该时期布里斯班郊区增长率最高的，其次是Chambers Flat – Logan Reserve和布里斯班南部的Pallara – Willawong，均增长了19%分。

　　2022 年 6 月人口密度最高的地区是布里斯班内城区Fortitude Valley和West End(均为每平方公里 8.100 人)以及袋鼠角( Kangaroo Point）(每平方公里 7.900 人)。

　　随着布里斯班的房产价值和租金持续上涨，住房人口统计公司.id（Informed Decisions）预测，到 2041 年，布里斯班北区将增加 41,000 人，布里斯班西区将增加 21,000 人，布里斯班东区将增加 36,750 人。

　　“预计因杜鲁皮利将占该地区人口增长的 34%，而 SA2 的一半将主要通过每年约 10 套住宅的填充来增长，未来的增长将出现在维多利亚角、雷德兰湾、克利夫兰、温纳姆和男子气概，”知情决策数据显示。

　　SA2 是澳大利亚统计局的一个区域，人口在 3,000 至 25,000 人之间，平均人口规模约为 10,000 人。

　　热点市场出现

　　Domain 的2023 年 12 月季度房价报告还指出，布里斯班中环的 7 个郊区是 2024 年值得关注的郊区，这些郊区的中位房价较前一年增长了 10% 至 22%。

　　布里斯班北区Taigum的房价中位数为 605.000 澳元，年变化 22. 2%，五年变化 21.1%。Domain的数据显示，距离布里斯班中央商务区仅14公里多一点，价值583,000澳元的三居室房屋的平均上市天数为40天，价值82万澳元的四居室房屋的平均上市天数为24天。

　　目前中位价格增幅最低的郊区是贝萨尼亚 (Bethania) ，为 10%，为 55 万美元，但在过去五年中，那里的价格上涨了 59.9%。向北驱车 40 分钟即可到达布里斯班中央商务区，向南驱车 1 小时即可到达黄金海岸，三居室房屋的平均上市天数为 32 天，中位价为 541.000 澳元。

　　空置率仍然较低

　　昆士兰房地产研究所 (REIQ) 1 月份的数据显示，大布里斯班地区的大部分地区空置率徘徊在 1% 左右，包括洛根 (Logan) 为 1.2%、布里斯班 LGA 和卡布尔彻(Caboolture ) (1.1%)、伊普斯维奇 (Ipswich)、派恩河 (Pine Rivers) 和雷德兰 (Redland) (1%)、莫顿湾(0.8%) 和雷德兰大陆 (0.7%) 的税率更为严格，而雷德克利夫的税率是该地区最低的，为 0.5%。

　　“我们知道，欢迎来自州际和海外的其他人来到该州会带来很多经济效益。

　　Mercorella 女士说：“当我们都听说昆士兰人睡在汽车和帐篷里的故事时，主要的缺点就出现了 ，因此考虑到我们的住房供应已经明显紧张，这可能会给社区带来一定程度的挫败感，这是可以理解的。”

　　“在这一年里，我们看到的是出租房产池不足，而且面临着令人难以置信的压力。

　　“不一定是我们州到处都找不到出租屋，而是某些价格点和地点的出租屋的绝对需求与供应短缺之间的不平衡。

　　Mercorella 女士表示：“许多人发现，与冒险重新进入快速变化的市场相比，续签现有租约要麻烦得多，尤其是如果他们依附于自己的地区的话。”

　　奥运规模的住房挑战

　　联邦政府预测，到 2032 年布里斯班奥运会火炬点燃时，昆士兰州的人口将增长 16% 以上。

　　“住房供应跟不上需求的步伐，这一点从建筑审批率就能看出;全州批准了 33.755 套新住宅，远远低于我们每年需要满足昆士兰东南部需求的 40.000 套或更多住宅，”Mercorella 女士说。

　　凯尔女士对此表示同意，她表示，虽然私营部门提供了全州绝大多数住房，但政府需要采取一切手段增加昆士兰州的住房供应，以实现交付急需住房所需的目标。

　　然而，根据 ABS 2023 年 12 月的投资者贷款数据，私营部门的表现还不够。

　　新住宅或现有住宅以及土地的购买量同比下降。唯一的增长是新住宅的建设，REIQ 的数据证实，新住宅的建设仍低于人口增长的需求。