海外房产投资应该避免的15个常见错误
最成功的房地产投资者在他们的房东工具包里有很多工具。
其中最重要的是聘请专业的物业经理为他们做繁重的工作。
这是因为，为了创造可观的财富，投资者不仅需要在购买房产时具有战略眼光，还需要长期持有。
这包括不要犯愚蠢的错误，这些错误在正确的指导和教育下是可以轻易避免的。
以下是可能毁掉投资者财富创造计划的15个常见错误。
1. 没考虑到空置率
目前，我们的空置率处于历史低位，这种情况在不久的将来也不太可能改变。然而，重要的是要拥有一种类型的房产，这种房产将受到广泛的租户的持续强劲需求，这些租户有能力在未来几年支付更多的租金。
避免在可能被新供应淹没的地区购买房产，尤其是那些可能成为你房产竞争对手的新建出租综合体。
该地区大量的新供应可能会拉低你的租金和收益——有时会持续数年。
2. 不了解人口统计
投资者在购买一个特定区域之前必须了解的基本因素之一是该地区租户（以及自住业主）的人口统计数据。
这意味着不要在郊区买一居室的房子，因为郊区很受那些想租三居室的家庭的欢迎。
此外，避免在租户只有一两个星期就会破产的地区买房。这只会导致问题。
3. 没有为维修编列预算
你必须始终尊重你的投资物业和你的租户。
这意味着你总是要为维护做预算，因为你的投资实际上是别人的家。
4. 不听取专家建议
投资组合聘请物业经理的投资者明白与专业人士合作的重要性。
然而，当一些投资者选择忽视同一位专家的建议时，你不得不怀疑他们到底为什么要这么麻烦。
记得……如果你是团队中最聪明的人，那你就有麻烦了。
5. 不知道市场租金
无论您的投资物业目前是出租还是空置，从长远来看，不知道市场租金可能会给您带来现金流问题。
这是因为打出天价租金的广告会让它空无一人（今天的租房市场很紧张），而在市场疲软的时候试图提高租金可能会促使你的租户搬到更便宜的地方。
6. 不定期租赁
使用物业管理公司的众多优势之一是定期续签定期租约。
有一份租赁协议可以保证你未来6到12个月的收入，而定期租赁意味着租户可以在几乎没有通知的情况下搬走。
一个好的物业经理还会确保你的租约不会在难以重新出租的时候到期。
例如，在大都会物业管理公司，我们经常会让租户签一份13个月的租约，这样他们的租约就不会在圣诞节期间到期。
7. 不使用物业经理
比不听物业经理的建议更糟糕的是根本不使用他们。
新房东认为自己管理房产可以省钱。
实际上，从长远来看，由于他们缺乏经验，这可能会让他们付出更多的代价。
8. 不与房客保持距离
私人房东也倾向于把房客当作朋友。
当然，你应该始终尊重房客，但重要的是，这种关系是专业的。
归根结底，这应该是一种商业关系——以物业经理为中介。
9. 不买保险
与认为物业管理不值得花钱类似，一些房东也认为不需要保险。
另一方面，精明的投资者总是购买房东保险以及相关的建筑保险，以确保他们的资产始终不受损害。
10. 不把房地产投资当成生意来对待
太多的房东对他们的投资组合采取了一种“一劳永逸”的心态。
最成功的投资者仍然保持参与，包括定期投资组合和物业经理的表现。
他们这样做是因为他们把它当作一门生意，而不是一种“希望”有朝一日能赚到钱的爱好。
11. 不作折旧表
一些房东错误地认为只有新房子才可以要求折旧。
事实是，大多数房产都可能有一些可折旧的项目，这些项目可以在纳税时申报。
为你的每一个投资房产准备一个折旧计划，每年可以节省数千美元的税收——不管房产的年龄如何。
12. 不用权益来贷款
我们一生都在努力工作以偿还抵押贷款，然后退休的日子终于结束了。
不幸的是，一些房东仍然采用这种心态，他们的房产有本息贷款。
由于只有利息部分是免税的，所以最好的策略通常是对投资物业进行只付利息的贷款。
这使得任何额外的现金流都可以用来增加你的投资组合，并最大限度地减少税收。
13. 不用懂财产的会计
与20年前相比，如今的房地产投资本身就是一种职业。
如今，除了买方代理和合格的房地产投资顾问，还有专业会计师和抵押贷款经纪人。
聪明的投资者总是与房地产投资专家合作，帮助他们实现理财和创造财富的目标。
14. 没有定期增加租金
房地产投资是将房产视为自己家的长期租户。
然而，太多的房东陷入了用超低租金“奖励”这种忠诚的陷阱。
最好的策略是在长期租赁期间，逐步合理地增加租金。
这样租客就会高兴，你的现金流也会高兴。
15. 不能长期持有
这些错误的结合往往会导致投资者不得不提前抛售他们的房产。
不幸的是，这通常发生在市场最糟糕的时候，他们不得不赔本出售。
另一方面，精明的投资者遵循一种行之有效的策略，其中包括聘请专业的物业经理。
这样一来，他们既可以扩大投资组合，也可以在创造真正财富所需的较长时间内持有这些投资组合。
显然，有许多不同的因素可以创造一个成功的房地产投资故事。
当然，选择一个历史上表现优于平均水平的房产，以及未来资本增长的潜力是最重要的之一。
然而，认识到专业物业管理的价值，避免常见的房东错误也很重要，这些错误很容易破坏你的计划
