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距离中国只有3小时飞行距离的海外投资地其实很多。

我们在上期的“中国大叔海外投资系列之一”中分析了马来西亚的房地产投资，其中吉隆坡、槟城和新山是吸引国内投资最多的目的地。这期，让我们将目光投向素有“千岛之国”之称的印度尼西亚。

今年1月，国际机构评选出亚太地区最适宜的投资地，印度尼西亚的首都雅加达远超澳大利亚的悉尼、菲律宾的马尼拉、泰国的曼谷甚至日本的东京。在这个城市投资房地产，年租金回报率可达9%。

除了雅加达外，精明的投资者还把目光投向印尼旅游胜地巴厘岛，在这个蕞尔小岛上投资旅游地产，回报率也可达8%以上。不过，理财周报从国内多家海外投资中介处了解到，不少中介并未开展赴印尼投资的业务。

这从一个侧面印证，印尼似乎还是一片投资的洼地。

投资雅加达宜选择郊区，

高级公寓回报率达9%

今年年初，全球性非盈利研究机构城市土地学会和普华永道共同发布《2013年亚太区房地产市场新兴趋势报告》称，亚太地区房地产市场发展前景总体乐观，雅加达为最佳投资市场，其后依次为上海（楼盘）、新加坡、悉尼和吉隆坡。在去年的报告中，雅加达仅排名第11位，而新加坡为最佳投资市场。

城市土地研究院亚太区董事经理布兰登在雅加达表示，雅加达被房地产专业人士视为本地区内最佳新兴市场。2011年雅加达房地产成功吸引外国投资约6.6亿美元。2012年上半年，雅加达房地产吸引外国投资同比增长约39%。与其他前沿市场如越南相比，雅加达的商业交易更透明更便捷，印尼的利率和通货膨胀相对稳定，国内生产总值稳步上升。2012年印尼外商直接投资同比增长了约26%，带动雅加达房地产市场需求旺盛，2012年雅加达写字楼租金上涨了29%。尽管该市场仍然面临一些挑战，与本地区内其他发展更成熟的城市相比，雅加达缺乏充足的企业数量、市场规模以及基础设施，也较难取得银行贷款和可靠的本土合作伙伴，土地争议情况较普遍等，但雅加达的前景一片光明。布兰登认为，雅加达最好的投资市场是尚未充分开发的公寓、供应有限的写字楼和高档的零售店等。

“目前有几个投资者也向我们咨询过雅加达的房地产，我们公司没有这方面业务，但是这么热的话，估计过不了多久就会开展。”国内一家知名中介人士向记者表示，其认为，雅加达楼价去年底开始探底回升，选择的投资者也越来越多了。

据悉，雅加达商业旺区的地价是每平方米约1000美元，虽然自去年以来已经涨价好几轮，但在业内人士看来，这个价格并不算高。相比国内多个大城市，雅加达的地价算非常便宜，毕竟雅加达是个1000多万人口的大都市。

据上述业内人士介绍，在雅加达市中心买个两层小楼，也就花个100万元人民币而已，稍微偏僻一点的地方，40万元人民币就能买一幢别墅。

但是业内人士表示，雅加达贫富悬殊，市中心街道宽敞整洁，现代化高楼鳞次栉比，但一到郊区则路窄且堵，到处是低矮的木棚屋。如果从投资升值的角度看，恰恰应该选择市郊的房子，因为今后印尼已经确定要大力改善基础建设，雅加达郊区及周边的电力交通及居住环境等是改造重点，现在市郊的低楼价反而孕育了可观的升值潜力。

事实上，印尼眼下对外资非常渴求，对外国投资者买房采取鼓励政策。原本只有高级公寓能卖给外国人，眼下已经允许将私人地产以一定的年限向外国人转让其使用权。与此同时，只要在印尼与当地合资注册公司，就能购买土地的永久私有产权，并且合资公司中外方持股的比例一直在不断放宽。最近印尼政府正在酝酿法案，鼓励外国退休人士到印尼置业，待遇基本与本地人持平，但仍附带一些条件，如总价要超过一定的价钱，房产面积不能太小等等。

具体来看，目前雅加达房地产价格远远低于新加坡。在雅加达，豪华公寓最高价格每平方米2000万盾（相当于2100美元），在新加坡则高达2亿盾（相当于20000美元）。如前文所述，目前印尼政府允许外国人购置房地产，并有法律保障，业内人士表示雅加达的房地产价格仍有上涨10%-15%的空间。

“资料显示，目前约有68000名外国公民在印尼工作。他们之中，至少有三成，也就是2万人有兴趣购置房地产。假设豪华公寓最低价格10亿盾，那么出售公寓至少有20兆盾收入。若把销售对象扩大到外国人的话，销售额将倍增。”记者拨通了国内某大型房产中介，其向记者如此表示。

雅加达的房产分为独栋和公寓两种，独栋的附有土地产权，公寓则没有。目前如果咨询当地人，很明确告知外国人不能购买独栋公寓，而外国人能否购买公寓，则有数种说法。而且独栋公寓的土地产权证也是个大问题，有30年有效、45年有效、70年有效多种说法。

不过业内人士也提醒各位投资者，雅加达港口区的豪华别墅虽然风景优美，环境安静幽雅。但是相当容易淹水，而且直接面对海啸的威胁。在雅加达购房，这点一定要考虑。

印尼巴厘岛投资首选度假物业

不过，业内人士也表示，如果在印尼购置房地产，雅加达并不是最好的选择，从投资角度看，这个国家政策易变，基础设施落后，虽然近年经济发展不错，可是长远来看，缺乏上升的雄厚基础。如果在印尼买房，巴厘岛才是真正值得投资的地方。那里是养老、休闲的好地方，自然也是升值潜力极大的区域。

巴厘岛有大量的酒店，采用分时度假方式管理，既可投资，又可自住，免除了管理的日常麻烦，是投资者很好的选择。巴厘岛作为印尼乃至全球旅游胜地的地位，度假酒店占了很大的比重。在旅游业的带动下，巴厘岛的其他配套设施也在蓬勃发展。酒吧、餐厅、高尔夫球场，都伴随着兴旺起来。

与普吉岛的酒店公寓销量相比，巴厘岛无论从销量上，还是从置业规模上，都略微有点逊色。尽管如此，依照印度尼西亚当地法律，外国人购买房产，在70年的租期内，可以百分之百地拥有所有权。且不同于其他大多数国家从开发商购置土地的日期开始计算，印尼法律规定，置业者的房产拥有年限从买入房产之年开始。这种优惠的政策，让有意在附近区域投资酒店公寓的置业者，都乐于把资金投入到印尼所属的群岛。

酒店公寓早已不是一个新名词，同样，喜爱巴厘岛的人，也可以通过这种投资手段，在巴厘岛拥有一套豪华公寓。以豪华度假村Outrigger Panorama Bali推出的“FIFTY50”置业项目为例，这种门槛相对低的置业项目，在如今一片暗淡的经济气候下，为投资者提供了一个房地产投资新选择。

“FIFTY50”置业项目让选用现金缴款方式的买家能以半价即11.3万美元购入原价为22.6万美元的豪华公寓。公寓坐落于时尚 Bukit半岛，备有完善簇新装潢。此项优惠保证，投资者十年后能够全权拥有所购单位，无须偿还任何贷款。同时，买家可每年免费入住所购单位28天，享受休闲假期，无须缴付任何服务费、保险费，或维修费等。基本上，买家无须再缴付任何费用。

整个“FIFTY50”项目设有176间豪华度假公寓，当中包括单间式单位、公寓及复式阁楼公寓，都设置完善现代化电器，并设有大型露台，可俯瞰海景。而大部分公寓还设有私家游泳池。

176间公寓定价由23万美元至126.5万美元不等，投资者可于首三年获取每年6%的保证回报，最多可按要求延长保证期为六年。直接持有业权容许业主持有物业70年，并可续期，而且与分契业权一样，物业拥有权直接归于业主名下。“第一年回报率8%，第二年回报率8%，第三年回报率8%，第四年回报率9%，第五年回报率9%，五年后，以原价的120%回购。也就是说，5年内您的最低投资回报率是62%。”这是巴厘岛GRANDSUNSET 度假酒店打出来的招牌，但是从业内人士嘴里得知，这样的情况在巴厘岛很普遍。“基本就是9%上下的投资回报。”

高档物业房产税每年可达0.2%

值得注意的是，印度尼西亚政府除了对购房者征收房产购置税及附加税、奢侈品税外，还会每年灵活地对房产拥有者征收房产税。

根据印尼法律，地方政府可以每年自行估计辖区各处房产的价值，然后在此基础上按一定比例收取房产税。出于照顾低收入阶层的原则，印尼政府对价值在10亿印尼盾（约合11.1万美元）以下的房产每年征收政府估价0.1%的房产税，而对其他房产则征收政府估价0.2%的房产税。

此外，印尼租房者一般来说需要代替房产拥有者支付每年的房产税，但这只是双方协议形成的约定，一些租房者会把房产税放在租金中一起交给房产拥有者。同时，雅加达部分廉租房的租户情况稍有不同。根据当地法规，政府将部分廉租房交给开发商进行建设，廉租房建成后5年内，租住住户可以免缴房产税，而由开发商承担；但在5年之后，该套房产的产权将被转移至开发商手中。

除了上述税负以外，还有不动产税。其主要是针对土地、楼宇及永久建筑物征税，有效税率极低，不超过不动产价值的0.1%。耕地、矿地及林地则适用特殊的计算方式。不动产税适用于任何拥有土地权、拥有控制建筑物，或由土地建筑物获得利益者，至于其身份是否为地主或承租人并无明显表示，但若无法找出地主，则由承租人负担税金。