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在过去两年多的时间里，房价势不可挡。买家们惊恐地看着这些价格从一个月一路飙升到下一个月——竞价战将这些价签推得更高。

自那以后，抵押贷款利率的上升给炙热的房地产市场泼了一盆冷水，随着购房者达到财务极限，房地产市场被迫进行回调。

但事实证明，上升的东西可能会下降，即使只下降一点点。

“房价正在翻滚，”穆迪分析公司(Moody 's Analytics)首席经济学家马克?赞迪(Mark Zandi)表示。“它们将从直接向北转向横向移动，我预计，在不久的将来，它们将向南移动，肯定是在明年的这个时候。”

看看今年夏天发生了什么:根据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors?)的数据，7月份现房销售价格同比下降了1万美元，中位价为413,800美元。(二手房不包括新建房屋。)不过，7月份的房价同比仍上涨了10.8%。

Realtor.com?首席经济学家丹妮尔·黑尔说:“我们将看到价格季节性下降。”(房价通常在6月达到峰值，然后开始下跌。)“我们倾向于看到较小的房屋和卖家更愿意(在7月)成交。总的来说，买房的人越来越少，因为他们正在度假，准备重返校园，他们已经找到了房子，或者决定延长租期。”

但是，黑尔补充说:“我认为房价不太可能大幅下跌。物价仍在(每年)以两位数的速度上涨。在看到价格下跌之前，我们还有很长的路要走。”

然而，买家的数量正在迅速减少。NAR数据显示，7月份成屋销售同比下降20.2%。美国联邦政府的数据显示，7月份新房销量比去年同期下降了近30%。

“需求下降了，而供应增加了。经济学101说，房价必须减速，这就是我们今天所看到的，”约翰伯恩斯房地产咨询公司研究高级副总裁德文·巴赫曼说。“这与我们过去几年看到的情况完全相反。”

这并不意味着房地产市场的所有领域都会受到同样的影响。某些地区已经出现了价格下跌，随着时间的推移，这种情况可能会恶化。

“每个人都是脆弱的。只是到什么程度而已，”赞迪说。

他预计，全国范围内的房价将持平或下跌5%，尤其是如果美国能避免经济衰退的话。

房价是否会下跌——跌幅有多大——取决于抵押贷款利率。利率越高，购房者支付给房屋要价的钱就越少。如果经济衰退来袭，许多潜在买家失去工作，那么抬高价格的人就会更少。

“人们预期房价会立即下跌，但事实并非如此。全国房地产估价师乔纳森·米勒说:“房价持续下跌。“那些没有得到他们的价格，也不需要出售的卖家，等等。”

新公司建筑业可能容易受到价格下跌的影响

一些最大的价格调整可能发生在新建筑领域。新房通常比现房更贵，随着通货膨胀的飙升，对经济衰退的担忧，以及天价房价和更高的抵押贷款利率，购房者们纷纷退避三顾。

尽管新房价格同比仍在上涨，但市场调整已经开始。约翰?伯恩斯(John Burns)最近的一项调查显示，7月份约有42%的建筑商降价，主要是通过激励措施，而6月份只有25%。

(激励措施是建筑商在不实际降价的情况下吸引买家的一种方式，包括降低买家的抵押贷款利率，增加交易的成交成本，以及增加更好的装修和家居设施，等等。)

只有8%的建筑商在7月份提高了价格。

此外，许多房屋都是在没有买家的情况下建造的。如果这些房子卖不出去，建筑商最终将被迫降价。

巴赫曼说:“当你观察定价的走向时，你会发现它描绘了一幅非常有趣的画面。”“轻描淡写地说，价格问题已经解决了。现在的购房者不会再购买四个月前的价格了。”

全国哪些地区的价格降幅最大ps ?

像德克萨斯州这样的州，尤其是在经历了新建筑和价格大幅上涨的首府奥斯汀，可能会出现一些最大的调整。

例如，Realtor.com的数据显示，从2020年3月到2022年5月，奥斯汀的房价中值飙升了68%。自那以来，该指数已较5月份的峰值下跌了4.5%左右。

巴赫曼说:“定价太过夸张了。“我非常担心奥斯汀。所有的预警指标都在闪烁，奥斯汀目前是高风险地区。”

许多专家认为，加州、太平洋西北部和西南部的市场也可能面临更大的风险，因为它们太贵了。这包括博伊西，ID;凤凰城;盐湖城;西雅图;丹佛;以及佛罗里达大部分地区。

事实上，其中许多市场的价格已经在下降。根据Realtor.com的数据，凤凰城的房价在2019冠状病毒病大流行期间飙升了约36%(从2020年3月到2022年5月)，但从5月到7月下降了4.5%。在加州，房价中值在5月和6月达到75.95万美元的峰值，但此后已经下跌了约1.05万美元。

穆迪分析公司(Moody Analytics)的赞迪说:“这些最活跃的市场……可能会出现10% - 15%的下跌，这还是在没有衰退的前提下。”“如果我们陷入衰退，那么我们说的是15%、20%。我甚至可以看到一些市场较峰值下跌25%。”

“但你必须正确看待这一点，”他补充道。其中一些市场去年的价格上涨了30%。所以他们只是放弃了一年的价格涨幅。”

哪些价格区间最容易出现回调?

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中等住宅价格可能会出现调整。原因如下:随着抵押贷款利率的持续飙升，想要更大空间但又没有太多预算的二次购房者可能倾向于呆在他们的新房子里，并进行装修，而不是买一套更大的房子。其结果是，那些他们原本打算在价格中值区间附近购买的房屋，可能会在市场上停留更长时间，最终迫使房价下跌。

低端市场的新屋降价的可能性较小。对于低价住房的竞争通常是最激烈的，尤其是在买房成本飙升的情况下。

然而，随着有资格申请抵押贷款的买家越来越少，推高价格的投资者也越来越少，这个更便宜的市场可能不会不受调整的影响。许多投资者都在观望房价是否会进一步下跌，然后才会启动新的购买计划。

远郊、度假胜地的房价也可能下降

最偏远的郊区，通常被称为远郊，也可能更脆弱。买家可能认为距离城市中心较远是一个不利因素。这也是建筑商建造更多房屋的地方，因为土地仍然可用。

巴赫曼建议，随着越来越多的房子离城市更近，买家可能会放弃这些外圈郊区。(或也许不是。随着越来越多的人每周至少有一部分时间在家工作，这些远郊地区可能仍然很有吸引力。)

如果需求减少，度假地区的价格也可能会下降。那些需要抵押贷款来购买度假屋的人将受到更高利率的打击，而通常全现金支付的富裕买家可能在加密货币和股票市场损失了资金。

第一美国金融公司(First American Financial)的首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)说:“购买度假和第二套住房的人从其他投资中获得的钱也大幅贬值。”该公司位于加州圣安娜，是一家产权保险和补充服务提供商。

新屋主是他们会发现自己的抵押贷款已经资不抵债?

在所有这些关于价格下跌的讨论中，重要的是要记住，价格可能不会在所有地方都下跌。

弗莱明说:“从历史上看，价格很少在全国范围内下跌。”“全球金融危机是个例外。当时房价处于投机高位，然后出现了止赎，这帮助拉低了房价。”

这一次，需要住房的人比可获得住房的人要多，不良抵押贷款基本上已被消除，也不会出现另一波止赎潮。

如果房价是正确的，大多数房主不需要担心自己突然发现自己的抵押贷款处于水下，他们欠下的贷款超过了他们的房产价值。

黑尔说:“好消息是，房价如此之高，那些拥有房产一段时间的房主的资产净值达到了创纪录的水平。”“这给房主提供了财政缓冲。即使房价下跌，他们仍有可能持有房屋权益。”

即使是最近在市场最顶端买入的买家，只要他们打算在那里待上几年，也不应该太担心。

约翰·伯恩斯公司的巴赫曼说:“如果你长期持有你的房子，它永远会升值。”“但如果你不长期持有，短期的价格波动将会降低房屋的价值。”