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这个国家正处于严重的住房短缺之中。房价和租金已经接近或处于历史最高水平，而对于需要住房的人来说，住房还远远不够。

然而，位于黄金地段的一些最受欢迎的房地产大多空置。

专家预测，许多位于市中心和郊区边缘的写字楼永远不会满员，因为许多远程工作者不愿意把全部时间都花在办公桌上。

在美国生活成本最高的城市，通勤时间长、成本高，工作人员尤其不愿意回到办公室，即使COVID-19大流行的威胁已经消退。但随着美国企业蹒跚走向某种新常态，一些闲置的办公空间将何去何从的问题再次被推到了风口浪尖。

尽管本周许多员工陆续返回办公室——其中一些人是疫情爆发以来的第一次——但这些高耸入云、半空的大楼的未来仍不确定。

一些写字楼确实可能会有公寓、共管公寓和其他类型的住房的第二功能。虽然这种大规模的转型不会解决住房危机，但它可能会增加市场迫切需要的住房存量。

Gartner负责人力资源研究的副总裁布莱恩?克罗普(Brian Kropp)表示:“我们将不再需要像现在这样多的办公空间。”这家国际咨询公司与年收入至少10亿美元的大中型公司合作。“利用这些空间做点什么符合一个城市的利益。”

安保系统公司卡塞尔(Kastle)的数据显示，截至8月24日的一周，全美写字楼入住率仅为43%。尽管苹果(Apple)等大公司要求员工每周至少返回办公室工作三天，但Twitter等其他公司正在缩小办公空间，因为如果员工愿意，他们可以完全保持远程办公。

从办公室到住宅的重新构想以前也发生过——事实上，自2010年代以来就一直在缓慢进行，当时美国正处于大衰退的阵痛之中。

根据租房网站RentCafe的数据，去年，据估计有8000多套公寓单元是由以前的写字楼改建而成的。预计今年还将有大约1.3万套以前的写字楼单元上线。大部分公寓在费城和华盛顿特区完成，今年最多的公寓在洛杉矶和克利夫兰。

但随着大流行后工作环境的持续不确定性，这些类型的转换可能会得到加速。

一些办公大楼可能会像“死商场”一样消失，许多城市已经将其改造成集购物、住房、娱乐和餐饮于一体的发展项目。有些甚至可以改造成学校、老年中心或其他社区空间。

但问题是:把写字楼改造成公寓或共管公寓可不是打个响指就能搞定的。这些项目往往成本高昂、难度大，通常需要数年、数英里的官僚程序才能完成。

洛杉矶兰德住房和无家可归者中心副主任杰森·m·沃德说:“试图将这些类型的建筑(重新用途)用作住房的问题之一是，这些地区往往有更高的成本，更多的监管障碍，以及较长的完成项目的时间。”“你可能拥有最多机会的领域，也是最难进入的领域。”

这些被称为自适应重用的项目可能需要很长时间才能完成。

全国房地产估价师乔纳森·米勒说:“改造的成本，加上高劳动力和供应链(问题)的挑战，以及需要的分区变化可能需要数年时间。”“到那时，谁知道需求会是什么呢?”

为什么办公室可以一直空着

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一些公司，尤其是金融和法律公司，已经要求员工每周返回办公室工作五天。但许多雇主正在意识到，他们的员工可能不会选择全职回到办公室工作。

米勒说，纽约市“正在蓬勃发展”。“但(居民)不会回到实体办公室工作。”

在卡塞尔追踪的10个城市中，纽约市的写字楼入住率最低。在截至8月24日的一周内，只有35.3%的员工回到了自己的工作间。在华盛顿特区、旧金山和硅谷的圣何塞，这一比例也低于40%。

与此同时，在休斯顿、达拉斯和奥斯汀等城市，超过一半的员工回到了办公桌前，这些城市的生活成本和通勤时间较低。

高德纳(Gartner)的数据显示，企业现在预计，可以远程完成工作的员工中，约有四分之一永远不会走进办公室。超过一半可以远程工作的员工将是混合型员工。剩下的近20%的员工每周会去办公室工作五天。

“如果四分之一的员工永远不会待在办公室里，(我们)为什么需要为他们提供空间?”Gartner的Kropp说。

对公司来说，保留未使用的面积代价高昂。他们必须支付空间的冷暖费用，清洁费用，并提供电力、技术人员、办公用品和机器。他们还得付房租。

与高德纳合作的公司中，约有四分之一已经腾出了办公空间。另有40%的人也计划这样做，并正在考虑要缩小多少面积。其余35%的人仍在评估他们未来的房地产需求。

问题在于，企业通常会将办公室租约锁定5年至20年以上。因此，在疫情爆发前签订新租约或续签现有租约的公司可能会被锁定近20年。

随着企业租户迁出，并在未来几年继续缩减规模，这些写字楼的生存能力将更加受到关注。

布鲁金斯学会(Brookings Institution)专门研究商业房地产的研究员特蕾西?哈登?陆(Tracy Hadden Loh)表示:“这是痛苦的。”然而，“事情将在两三年后开始加速。”

哪些类型的办公楼可以被重新想象成住房?

旧的、普通的办公大楼——通常建于20世纪70年代和80年代，散布在城市中心，坐落在郊区的办公园区或高速公路附近——最容易被改造。这些被称为C类建筑的建筑通常没有现代工人想要的设施，比如大量的自然光和室内外空间，而且通常也不像新建筑那样节能。

哈登·陆说，这些建筑正在经历“中年危机”，已经成熟到可以变成别的东西了。“对办公室仍有新的需求。这只是对新办公室的新需求。”

建筑和设计公司Gensler的负责人佩恩特(Steven Paynter)说，对于较老的建筑来说，只有大约30%的建筑适合改建。该公司最近完成了Franklin Tower Residences项目，在费城的一座前办公大楼上建造了约550套豪华公寓。

建筑的布局方式需要易于改造。即使在大部分空置的建筑里，也有一些租户可能会一直住到租约到期——这可能需要数年时间。然后，开发商必须获得分区和批准，才能推动项目的实施。

然而，Paynter认为，大多数城市将在未来几年开始这些转变。

Paynter说:“很多人将会改变，因为现在有很多人对它感兴趣，不仅是开发商，还有城市。”“通过改造这些建筑，你可以为这些城市增加一些全天候的生活。”

然而，仍然会有大量的办公空间。企业高管仍然希望有员工可以去、合作和工作的地方。尤其是年轻员工，他们渴望与同事见面，建立联系，并与他们的导师见面。他们只是想要更有吸引力的地方度过他们的日子。

“办公室以前的工作是人们来工作的地方。现在它需要成为人们相互联系和建立关系的地方，”克罗普说。企业“真的在努力思考如何在一个新的混合(工作)世界中创造更多的协作空间。”