房产 深度解读日本房产市场现状&收益率！
在国内，包括北京、上海在内的大中型城市，房价已经趋于高位并有逐渐下降趋势，因此国内房地产已经慢慢丧失了强大的投资吸引力；而我们隔海相望的近邻日本，特别是以东京为中心的首都圈，正在聚焦越来越多的中国投资者目光。
去年6月22日英国知名生活杂志《MONOCLE》发表了2017年世界最宜居城市排名前25位；其中东京荣登榜首，连续3年获得首位。 东京在公共交通、基础设施建设、商业设施的充实度、犯罪率低下、航空国际线的便利性上远超其他城市。
从“文化经验”、“情报流通”及“人才资源”方面评价全世界城市的《global city index》上显示：从2008年起，东京在世界125个都市中一直保持着第四位的优位。第一位伦敦，第二位纽约，第三位巴黎，紧接着第四位是东京。在2016年，东京从第四位晋升到第三位，从中我们可以看出东京在国际上的口碑之好。
在观望日本房产的外国人投资客中，中国大陆和台湾的富豪最为瞩目。他们选择投资日本房产，除了上述的原因之外，还由于日本房价的低廉。另外日本房产的投资回报率同中国的房产相比高出很多，也是重要原因之一。
事实上，在日本经济正在经历失去的二十年，努力跳出这一经济低迷泥沼，以及日元汇率经历一年多大幅度且迅速贬值到现在触底反弹的情况来看，日本不动产行业有着高投资回报率的亮点。
目前，日本不动产正逐步恢复着元气，不仅市场日趋理性，而且不动产价格也正走向合理，日本不动产行业也逐渐成为日本本土及海外，特别是来自中国的投资者的投资目标。
特别是近三年，日本房地产行业出现了久违的活跃景象。去年，日本房地产经济研究所在经过调查后认为，由于大多投资者认为中长期房贷利率可能提高，东京首都圈新建住宅销售套数同比正在不断增加。而在需求强劲的背景下，日本房产正在焕发自己的新春。
根据权威数据调查表明，2017年以来，日本一些大中型城市的房价更是增长迅速。从去年2月份以来，日本东京和大阪的房价上涨了约19%，对于个人投资者，专家建议，购买日本房产最好选择东京，因该地区房价涨幅有空间，出租市场大，故此，交通方便的单身公寓，深受日本上班族喜爱。
此外，专家也强调，虽然海外投资都有风险，但日本人守法、治安好以及政治稳定带动不动产稳定等因素，因此投资日本房产风险较低。
虽然风险低，但有时看到日本房产投资收益率超过10%的时候，激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是，千万别急，要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢？
表面收益率
房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％
这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑诸费用的“表面收益率”。
实际收益率
而实际收益率呢是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％
对于准确了解出租房产的收入，采用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
不能轻信高收益率
在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了！这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。
学习投资老手的买房经验
投资老手通常会索取过去的实际业绩。如果是新房，会收集附近类似住房的空置率、发生不付房租的概率、租金的调整幅度等因素。
上述提供了一些如何把握“实际收益率”的参考，希望在实际中有所借鉴。切记不要过于信任高收益率。
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