【迪拜房地产商销售市场】迪拜房地产需求和供给:这是一个平衡的过程
2019-06-26 10:50 来源：外房网
Reidin研究分析师Ali Siddiqui表示，低物化率将有助于市场稳定并减少供需之间的差距。他说，在2019年的前三个月，约有6,300个住宅单元进入了迪拜房地产市场。“公寓占已实现供应量的约91％，其余9％包括城镇住宅和别墅，”Siddiqui说。“今年剩余时间的新管道今年为49,500台，2020年为76,500台。”
据Siddiqui称，2019年和2020年，公寓占建筑供应量的84％左右，其余16％包括城镇住宅和别墅。“Dubailand，Mohammad Bin Rashid City [MBR City]和Jumeirah Village Circle等地区目前占2020年建设中住宅单元的56％。迪拜的大多数开发商将在2020年世博会之前完成并移交他们的项目。这与就业增长有关，增加了政府在基础设施和业务增长方面的支出。2020年后的供应管道目前为37,500个住宅单位，”他说。
供应引领需求
虽然市场上存在供过于求的问题，但JLL中东和北非（Mena）的研究负责人Craig Plumb表示，不同行业之间的差异程度不同。“由于电子商务的使用增加，零售业可能面临最严重的压力，”Plumb说。“迪拜零售市场在过去三年中每年完成约210,000平方米的额外空间。预计这一供应将大幅增加，由于2019年和2020年完成，将增加700,000平方米的额外空间。
“住宅市场的情况不像零售业那么严重，但未来几年仍有高水平供应。”
如果目前提出的所有项目都已完成，到2020年底将增加110,000多个单位。相比之下，过去两年约有40,000个单位。自2014年以来，这种高水平的额外供应一直是住宅价格和租金下降的主要因素之一。
Plumb还同意Siddiqui的观点，即并非所有宣布的项目都将完成。不过，他认为供应水平将超过未来一到两年的需求。“迪拜有非常雄心勃勃的未来增长计划，并一直依赖供应主导的需求，”Plumb说。“随着开发商继续响应政府将城市规模扩大到500万人及以上的计划，这种情况看起来将在未来几年持续下去。”
为未来而建设
市场上约有8,000个单位来自Damac Properties。“我们目前专注于项目执行，并且刚刚在2019年第一季度向新合同授予近3.4亿迪拉姆，”Damac Properties高级副总裁Niall McLoughlin说。“我们拥有强大的现金余额，我们致力于实现2018年和2019年提供8,000个单位的目标。”
麦克劳林认为，供需动态将在未来几年内得到平衡。“我们都期待在我们家中举办世界，但2020年世博会只是阿联酋历史上的一个里程碑，开发商可以考虑商业可持续发展计划并在三到五年的时间内建设。我们正在为阿联酋的未来而建设。”
法规将在稳定市场方面发挥重要作用。例如，计划外项目现在需要拥有强大的客户群才能开发。“这意味着迪拜的大部分供应已经出售给投资者和最终用户，”McLoughlin说。“此外，大多数阿联酋的主要开发商都是公共实体，并遵循百分比完成收益模型。这意味着根据阿联酋的增长预测进行开发只是商业意义。”
“由于房地产市场的产品开发周期较长，因此周期内可能会出现市场调整。以过去两年为例，这是由全球经济转型所支撑的。然而，阿联酋房地产市场将摆脱目前的放缓，并正在为另一个正增长期做好准备。”
积极的情绪
迪拜去年的交付量为15,000,20,000台，预计今年将达到2万至3万台。“在任何不断增长的经济中，都会出现过度投资和纠正的商业周期，”麦克劳林说。“在这些情景中重要的是政府的长期结构和程序改进计划。”
他认为，开发商和政府为提高迪拜的可销售性而加强对项目交付的关注，增加了对投资者的信心。麦克劳林表示，“预计2020年世博会将为迪拜经济提供强劲动力，同时提高对酒店业的需求，以及随之而来的商业需求。” “2020年世博会对迪拜近年来的房地产开发规模产生了很大影响。由于基础设施建设是宜居性的支柱，因此计划迎合世博会的整体基础设施开发和扩建工作将成为一个机会。”
他还指出，政府在长期领域的投资，并不是唯一能够满足世博会期间需求激增的需求。“虽然2020年世博会的长期经济效益将进一步加强住宅市场，但将目前的住宅供应与2020年世博会相关联可能并不明智。我们认为迪拜目前的主要发展计划远远超过2020年。”
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