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日本一直被称为“樱花之国”，“温泉王国”，是很多人心目中的旅游胜地，但你可曾想过，有朝一日左手投资经营签证，右手拥有日本数套房产，日子过得悠哉悠哉！

                    ——你们眼中的日本

日本投资经营签证

日本签证分类

日本签证主要分为短期签证和长期签证，一般的旅游，探亲属于短期签证，留学签证，工作签证等属于长期签证，其中日本的投资经营签证也属于长期签证的一种。

投资经营签证政策

1. 现状及情况：经营管理签证是基于日本出入国管理法设定的经营管理签证，日本战后即已经存在的，非常稳定的政策。每年日本全国申请该签证的外国人在5000-8000人左右，通过率在93%。具体数据可以在日本法务省出入国管理局的官网上查询得到。

2. 申请对象：大约50%是出于投资日本房产的客户，据说可以申请居留资格，才顺便申请经营管理签证。另外一半的客户是由于去日本旅游，希望取得日本永居，国籍，而投资房产则是实现入管局对经营的营业额的要求的手段之一。

3. 办理流程：申请流程有两种，一是先设立公司，以公司名义购房，然后申请经营管理签证。二是先购买房产，然后以房产实物出资的方式设立公司，之后申请经营管理签证。

4. 签证优势：主要体现在医疗及教育方面。首先主申请人如果申请到经营管理签证，那么配偶及子女即可一起加入日本的国民健康保险体系，就诊时只要支付医疗费的30%，大病支付10%。15岁以下的子女免费。

如果在日本生孩子，政府一次性补贴50万日元，每个孩子每个月还有1万日元左右的补贴。其次是教育，未成年的孩子可以作为家属取得居留资格，小学，中学的公立学校学费一律免除。

5. 签证标准：关于买几套可以满足入管局的要求，严格来说，入管局并没有明确规定，一年要创造多少营业额，但是从常识性来判断，一般最好能有300万日元的年收益比较稳妥。

因为日本大学毕业生就业时，年薪大约为250万日元，如果在日本做生意没有300万左右的年收入，是无法在日本生存的。

假设每套房子的年收益大约是100万日元，因此最好能够买三套以上为好。如果套数不够，可以设法投资其他项目做补充，如贸易，餐饮等等。

日本房地产现状

日本房产吸引力

日本投资经营签证的火爆带动了日本房地产，日益渐长的租金回报也成了日本房产持续升温的重要推动力。2014年开始，香港人开始加大投资日本房产的力度；而在中国，2017年，薛蛮子进入民宿市场，短短半年时间在日本买下一百多个町屋，而在京都一口气买下一条街的“壮举”把他推上了全国热点。

另外，日本保存完好的东方文化和安倍货币政策带来了近几年强劲旅游业复苏。据《华尔街日报》报道，2017年访问日本的境外游客人数上升了19%， 达到近2900万人。创下了最高纪录， 同比增加20%，日本政府正努力希望在2020年东京奥运会举办那一年吸引4000万境外游客。

专家预测，2020年东京奥运会，促使日本酒店类物业在主要大城市（东京、大阪）会有一波上涨趋势。

日本房产质量

日本的房屋和土地都是个人的私有财产，是永久的所有权，而中国只有 70 年的使用权，不是私人所有。

虽然日本是地震高发地带，但日本人的保险意识很强，在日本不管是买房还是租房，都必须要加入火灾保险和地震保险。还有在 1982 年重新修订了建筑基准法，对抗震，耐久度等做出了较高的要求，这部法律又于 1996，2000,2006 年三次修改。所以日本房屋质量是非常有保证的，担心地震倒塌。

日本房产保值增值

日本房地产主要是保值用的，如果你想像中国一样，短短几年间得到很高的回报，那么日本一定不是一个好的选择。2000 年的时候 1 块钱可以吃一碗面，而现在一块钱就买不了一碗面了，也就是说钱存着，它的面值没有变化，但它的价值却降低了。

由于日本的房地产市场相对稳定，泡沫成分少，房价随物价的变化而变化，所以将现金转化成房地产之后，可以很好地对应通货膨胀，保持它原有的价值。

当然日本房地产的升值速度遇到东京奥运会刺激也可能来个加速跑，在日本投资拥有不动产，经过若干年的累计，房地产收益会相当可观，在东京 2020 年举办奥运会的背景下，投资东京房地产或许还会收到意外的惊喜。

大阪的房地产

大阪的概况

大阪作为日本的第二大城市，GDP 位于世界第 7 位，亚洲排名第 2 位，不仅拥有深厚的历史文化，同时也引领时代潮流尖端，无论是你想观光名胜，或是投资房产，大阪都是一个不错的选择。据日本观光厅表示，外国人赴日游客数同比去年增长 19%达到2616 万人，其中来自中国的游客最多，出乎意料的是，游客增长数最多的并不是东京而是大阪。

据悉，大阪已经打破了 2016 年创下的史上最高纪录 940 万人，预估 2018 年将会超过 1000 万人次。游客人数不断的上涨导致旅游业旺盛，逐渐的带动城市经济发展，固然也会有更多人来关注大阪的房地产，尤其是核心旅游地段，地价上涨信号这些年报已经显现。更准确的说，大阪一共有 24 个区，核心 5 区上涨趋势猛烈，最核心的 5 个区域为：北区、中央区、天王寺区、浪速区、阿倍野区。

大阪的租售比

大阪的房价约为东京的 60%，在东京买 1 套房，大阪可购 2 套（仅供参考），从投资角度考虑两套房同时没有租客的可能性小，所以投资风险率小于一套房，另一方面两套房租金和要大于一套房。所以大阪房产投资收益率也优于东京。

大阪房产投资其中一点吸引人的就是租售比，东京和大阪不管是独立屋还是公寓都有一个很有吸引力的租售比，大阪和东京的租售比都十分高，几乎是北京上海的 2-3 倍。

相对而言，大阪长租房租售比高于东京，东京实际回报率在 5-6%，而大阪是 7-8%。所以如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话，大阪是个不错的选择。

寸土寸金的大阪，大多数酒店房间基本在 15 平方米左右，且价格高，在这种情况下，民宿就是一个非常实惠的存在了，但从2018 年 6 月开始，日本的民宿政策更加严格，在选择民宿时，一定要先看看是否拥有合法牌照。

2025 年世博会

再则，大阪申办 2025 年世博会无疑会为大阪带来新的发展动力，也将会带动大阪与关西整体经济的崛起与腾飞，房地产投资当然也深受其益啦！

全球第二大赌场兴建议案中

2016 年 12 月 15 日，日本国会众议院在激烈的争论声中通过了 IR（Integrated Resorts，以赌场为主的综合度假区）推进法案，宣布废除赌场禁令，为赌场合法化铺平了道路。而赌场的选址在日本大阪，承办 2025 年万国博览会的大阪湾人工岛梦洲就是传说中的内定选址地。赌场对刺激经济的利处不多赘述，如果这一切顺利进行，相信大阪投资前景一片光明。

总结投资大阪房产有以下 5 大亮点：

1. 房价普遍低于东京

2. 生活压力低于东京

3. 投资回报率略高于东京

4. 全球第二大赌场兴建议案中

5. 申办 2025 年世博会

如果想去大阪投资房产，但是不了解大阪的话，不妨可以参考上述信息~避免走弯路！

想要到日本投资的朋友联系我吧！