【迪拜房产百科】常见问题与解答
2019-10-15 22:08 来源：
【迪拜房产百科】常见问题与解答
Q1、外国人在迪拜购房有限购吗？
答：没有限购，也不要求买家一定有迪拜长签。
Q2、迪拜房产的产权年限是多久？
答：按区域划分为永久产权和99年产权。多数区域是永久产权，少数区域为99年。例如，迪拜硅谷的别墅区是永久产权，而硅谷的公寓区则是99年产权。
Q3、外国人在迪拜可以购买什么类型的房产？
答：外籍人士可以购买公寓住宅、别墅住宅、酒店式公寓、酒店、商业地产等类型。
Q4、迪拜房产有无公摊面积？
答：无公摊。迪拜房产的销售面积是按套内使用面积来计算的，房产证上的面积也就是套内实际使用面积。
Q5、在迪拜购买一手房需要交纳什么税费？物业费大概多少？
答：1. 需要支付土地局契税，金额为总房价的4%。
2. 物业费由业主支付，一般是每年每平方英尺8到26迪拉姆不等。
3. 水电费由租客支付。如果业主自住，则业主支付。开通水电需要支付押金，公寓的押金为每套公寓2000迪拉姆，别墅每套4000迪拉姆。
Q6、在迪拜买房，是否可以办理银行贷款？
答：迪拜大多数银行都可提供房贷。有迪拜长签，首套房可以贷款75%，以后每套可贷60%；没有迪拜长签则每套最多贷款50%。申请人首先需申请并获得预审批，预审批的有效期为60天，60天后也可适度延长。中国购房者需提交国内银行三个月的流水及工资证明，工资需不少于28000人民币，全部文件均需做英文公证认证。
Q7、购买迪拜房产后，怎样出租和托管？
答：多数房产中介都提供租赁及托管服务，服务包括出租挂牌、带看、合同、申请Ejari、申请DEWA、被授权POA、房产维护、维修、粉刷、清洁、与物业打交道等。
Q8、出租是如何收费的？
答：房产中介服务佣金由租客支付，金额为一年租金的5%。
Q9、迪拜的二手房交易税费有哪些？
答：1. 交易契税（房价的4%）、过户手续费4,000迪拉姆、工本费580迪拉姆；
2.中介服务佣金（房价的2%）。此两笔费用由买家支付。
Q10、有没有房产持有税和遗产税？
答：没有。
Q11、购买期房，需交纳哪些主要费用？
答：房款、4%的契税、工本费580迪拉姆
Q12、迪拜房产投资回报率如何？
答：迪拜房产的租金回报率在7%到9%左右。
Q13、迪拜公寓房产的物业设施有哪些标准配置？
答：标准配置有：游泳池、健身房、房客停车位等，业主或租客可以免费使用。
Q14、迪拜新房的交房标准？
答：迪拜新房的交房标准为精装修，不带家具。有些项目送厨房炉灶冰箱洗衣机家具等。
Q15、迪拜购买公寓会有哪些产权证书？
答：迪拜土地局签发的产权证书，包括永久产权的房产证Title Deed，99年产权的房产证Leasing Contract, 期房的过渡房产证Oqood。
Q16、迪拜的城市发展方向？迪拜石油产业占总GDP的比例小于3%，早已不是人们传统观念里依赖石油而发展的经济体。迪拜的目标很明确，就是要增强自身的区域性服务功能，着重发展它在中东北非地区的枢纽城市的作用，向伦敦、香港、东京、巴黎等城市看齐，赶上并超过它们。
Q17、迪拜的经济的主要特征是什么？
迪拜是一个外向型，以服务产业为主的经济体。这个特征就决定了迪拜受国际宏观经济影响比较显著的结果。国际宏观经济好，迪拜就好；反之亦然。因而迪拜几十年来出现了非常明显的经济波动，而且与国际宏观经济的周期基本上正相关。
Q18、迪拜的主要支柱产业有哪些？产业间如何相互作用？
迪拜主要的支柱产业包括物流、金融、贸易、旅游、房地产。物流是贸易发展的基础，贸易是物流发展的动力，金融为贸易提供了融资和贴现，旅游产业的进步激发了外国投资者对迪拜房产的兴趣，房地产的发展为其他支柱产业投资成本的降低提供了条件。几大支柱产业相互促进，不断加强着迪拜作为区域中心城市的作用。
Q19、迪拜房地产的内在价值近年来有所提高吗？
房地产的内在价值是城市土地价值、房产本身价值、供需关系波动这三项的加和。城市土地价值与政府在城市基础建设中投资成正比。如下图，迪拜政府在城市基础建设上进行了大量的投资，因而迪拜的城市土地的价值也得到提高，进而提升了单位房地产的内在价值。
Q20、迪拜的房地产监管机制？
迪拜土地局总体管理，并下设RERA部门，专门负责制定房地产的相关法律法规，并实施监督管理。RERA对房地产开发商、房地产经纪公司、房地产经纪人都实行了注册制度，并实施严格的管理。这些举措有效地规范了迪拜的房地产市场，而一个健康稳定的房地产市场环境是房产投资者信心的主要来源。
Q21、近年来迪拜的房地产的价格情况？
从2014年5月至2019年3月，迪拜房产价格一直处于稳中有降的走势。2016年至2019年初，降幅逐步收窄，基本处于稳定状态。目前房产的价格基本反映了房产本身的价值，由于供需关系引起的价格泡沫，在迪拜市场基本上被挤出。现在价格是迪拜房产历史上第二次最低点。
Q22、迪拜的房产业主有永居权吗？
在迪拜拥有100万迪拉姆以上的房产，业主本人作为主申请人，可以申请投资者签证。因为在该房产不被转卖的情况下，该签证可以无条件的续签，所以被广泛称为永居签证。业主可以同时为家人，如业主的父母、业主的孩子们申请并获得在迪拜生活的永久居住权。
Q23、迪拜的学校入学要求？学费如何？
获得了迪拜的永居权之后，适龄子女就可以申请入读迪拜国际学校。迪拜国际学校大部分都采用英制、美制、或IB标准的教育体制，从课本、师资、教学标准、硬件设施都达到了相应的标准要求。大部分学校的学费在3万迪拉姆到8万迪拉姆之间。
Q24、迪拜的医疗保险如何？保险费用如何？
拥有了迪拜的永居签证，全家人就可以购买优惠的医疗保险，并获得相应的医疗保障。由于迪拜居民的平均年龄比较低，得病的几率相对小，所以保险公司有能力把医疗保险的价格降低。在获得医疗保险之后，无论门诊或住院，保险公司都会支付80%的医疗费用。
Q25、迪拜的医疗设施如何？医疗费用如何？
迪拜本身不生产医疗设备和医药。医疗设施及医药基本上从欧洲进口，医疗管理也采用欧洲标准。这些软硬件标准，被迪拜居民广泛认同，还有特地从其他国家来迪拜做医疗旅游，专门来治疗疾病的。迪拜有美国医院，有德国医院，2018年底也引进了中国的湖南医学院附属医院。
Q26、迪拜的房产有车位吗？
迪拜的每一套房产，都会自带一个或多个免费的车位，而且车位是有固定车位号码的。车位号码被写在房产证上，作为与房产具有同样产权期限的资产。车位数量的标准，大开间、一房、两房均获得一个免费车位，三房以上的房产，免费拥有两个车位。
Q27、迪拜的有哪些房产开发商？
迪拜主要的开发商有三十几家。主流开发商包括皇家专用开发商Sobha首霸；有国有的或者国家控股的，如Emaarl等；还有大型私营的开发商如Deyaar迪亚、DAMAC达马克等。除此之外，还有大约100多家中小型的开发商。
Q28、在迪拜购置开发商一手房有哪些途径？
买家购置一手房，主要有两个途径，一是在开发商的销售处直接购买，二是通过迪拜的房产中介公司购买开发商的房产。Sobha首霸是市场口碑品质最好的开发商之一。
Q29、迪拜购买一手房，谁来做售后服务？
在开发商一手房的房款中，包含有售后服务的费用。这笔费用，就是开发商支付给中介公司的佣金。
如果买家直接到开发商购买，那么开发商就保留下这笔佣金，作为开发商自己提供售后服务的所需的费用，则售后服务由开发商的后勤部门提供。
如果买家通过中介公司购买，则售后服务由中介公司经纪人向买家提供。
Q30、“羊毛出在羊身上”，直接找开发商买，比通过中介购买，会省钱不？
在迪拜，直接找开发商购买房产，与通过中介公司购买，房产的价格是一样的。开发商并不会对直接来的买家打折。
为什么不打折？主要原因，就是前面介绍的售后服务。服务总要有人做，要么开发商自己做，要么中介公司做。中介得到的佣金，是后续服务的费用。
因此，不会因为中间是否有中介公司，而在购买房产中产生不同的价格。
Q31、交完一手房首付后，应该继续得到哪些后续服务？
在未来的几年里，房产中介公司应该向买家提供全周期的服务，如房款的转款、房款的支付、经理支票的办理、项目进度的跟进、项目有些事项需要调整、进度款的延后、房款支付的进度把控、买家贷款、申请预房产证Oqood、验房、整修、完工报告、申请正式房产证Titel Deed、交钥匙，以及后续的租赁、托管等。
Q32、迪拜的一手房的后续服务，什么机构比较专业？
迪拜的房产中介公司由于可以向买家提供一对一的服务，所以会做到比较专业。买家如果通过比较靠谱的中介公司购置一手房，则会安心省心。
开发商销售员的主要工作，是协助买家完成首付、签完合同SPA、办理完DLD的付款及手续，之后他们的销售工作就结束了。因此买家一般不可寄望于开发商提供的服务，而是从中介公司经纪人那里得到一对一的个性化服务。
Q33、迪拜一手房售后服务的周期一般多长时间？
迪拜中介公司向买家提供服务，从买家交了定金开始，经历过首付、签合同、办理房产注册，并继续延伸到未来房产建设过程中的跟进，直到买家拿到正式房产证，并拿到钥匙之后，售后服务告一段落，并进入房产租赁（如果业主需要）与托管的内容。
Q34、了解迪拜的房产行业，从何处入手？
了解一个行业，比较有效的办法，是了解这个行业内的主要成员。了解迪拜的房产行业，可以先从了解迪拜主要的开发商入手。迪拜的开发商，口碑声誉最佳的是皇家专用开发商Sohba首霸。
Q35、在迪拜购置期房，有什么风险？怎么防范？
风险主要来自两方面。一是期房的交付时间能否如期交付。二是交到手里的房产质量是否符合购房时开发商承诺的标准。
防范的方法，主要是不要只看价格。有些实力不济的公司，价格低到买家容易入手，但是交付则遥遥无期。拿到手里，质量一塌糊涂。
好房产一定出于好的开发商。有实力的，而且信誉好的开发商有着充裕的现金流，所有交付日期比较靠谱。信誉好，大都是因为有着比较好的管理系统，因此建设质量把控良好，交付质量能够达标。
Q36、为什么房产市场会出现供需不平衡？
房产的建设周期一般为3年到3年半。所以当需求来到的时候，开发商就开始建设，而要把房产供应上市，则要3年多以后了。正是这个3年多的建设周期，导致了供需矛盾。
如果房产可以像蒸馒头一样，一会儿就能建好，那么市场随时需要，开发商都能随时建好，有需求立即供给，就不会出现供需失衡。但房产显然不是这样，所以出现供求失衡，是房产行业的自然属性。
Q37、影响迪拜的房产周期的因素有哪些？
因为迪拜的资金是自由进出的，所以迪拜房产的周期，既受供需矛盾的内部因素的影响，也受到全球宏观经济大环境的外部因素的影响。
上面两个因素中，外部经济环境是主要影响因素，相当于是主旋律。在这个主旋律中，迪拜的房产周期，与国际经济的周期，基本出现正相关的规律。而供需关系，只是在这个主旋律下，进一步加大了这个波动的幅度。
Q38、迪拜房产经历了几个周期？
迪拜自2002年开始接受外国人购买房产以后的18年中，经历了两次大的起伏。
第一次房价最高在2008年，当时华尔街金融风暴席卷全球，迪拜也深受拖累，导致房价暴跌。房价在2011年低至谷底。
2008年之后，各国为了刺激经济，纷纷推出量化宽松的政策，各国资产价格逐渐走高。迪拜的房价，在2014年5月前后，再次出现峰值。
2014年中开始，受美联储加息与缩表的预期影响，全球经济出现低迷。迪拜的房价再受拖累，一路走低。从2017年开始，房价趋稳，稳中有降；但降幅渐窄，出现了一个长达2年的底价市场。2019年，迪拜房产稳步上升。
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