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　　根据Reidin.com的数据，截至2020年2月，迪拜房地产价格指数（RPPI）下降了6％，连续第59个月同比下降。经通胀因素调整后，迪拜房价下跌了5.01％。

　　截至2020年2月的一年中，迪拜的公寓价格下跌了5.39％（经通胀调整后为4.39％）。同期别墅价格同比大跌10.04％（经通胀调整后为-9.09％）。

　　阿布扎比的住房市场也很萧条。2020年2月，阿布扎比的所有住宅房地产价格指数同比下降7.62％。扣除通胀因素后，阿布扎比的房价下跌了6.65％。

　　阿布扎比的公寓销售价格下降了7.65％（经通胀调整后为-6.67％）。别墅销售价格下跌7.74％（经通胀调整后为-6.77％）。

　　公寓的大量过剩正在拉低市场。仲量联行MENA的数据显示，在迪拜，2019年完成了超过35,000套公寓（一年来交付量最高），使住宅总存量达到约555,000套。去年，在阿布扎比，大约有4,000辆汽车投放市场，使总库存达到261,330辆。

　　导致房地产市场下滑的其他因素：

　　根据阿联酋中央银行的数据，2019年阿联酋的整体经济同比增长2.9％，高于去年的1.7％的增长。去年，该国的碳氢化合物行业增长了7.6％，而非碳氢化合物行业增长了1.1％。

　　但是，国际货币基金组织（IMF）预测，阿联酋经济今年将收缩3.5％，这主要是由于COVID-19爆发引起的原油价格暴跌。

　　自2014年以来，迪拜的房地产价格一直在下跌

　　从2002年到2008年，随着迪拜成为世界上发展最快的城市之一，迪拜的房地产价格几乎翻了两番.2006年3月之后，随着人们期待已久的外国财产所有权法的通过，大量的外国资金推动了迪拜的雄心壮志。

　　数十亿美元用于大型项目，包括卓美亚花园城（估计成本：950亿美元），迪拜乐园（640亿美元），泻湖（250亿美元），朱美拉棕榈岛（140亿美元）和世界（美国） 140亿美元）。

　　欧洲人，包括俄罗斯人，占所有房地产类别买家的20％。根据全球房地产合作伙伴（Global Realty Partners）的数据，海湾合作委员会，阿拉伯国民和阿联酋国民占28％，亚洲人占40％，伊朗人占12％。

　　然后，全球信贷紧缩在2008年底爆发。

　　交易量直线下降。阿联酋几乎一半的建设项目（价值约1.1万亿迪拉姆（约合5820亿美元））被搁置或取消。

　　随着经济恢复增长，停止了建设项目。从2012年1月到2014年底，迪拜的房价飞涨，每年平均为21.5％。但是，到2014年底，迪拜的房价增速有所放缓。

　　此后，房地产市场一直处于低迷状态。

　　2015年，迪拜的全住宅房地产价格指数（RPPI）下降了11％，阿布扎比的RPPI下降了0.8％。2016年，迪拜房价下跌0.4％，阿布扎比房价下跌3.7％2017年，迪拜房价下跌3.9％，阿布扎比房价下跌9％2018年，迪拜房价下跌8.6％，而阿布扎比房价下跌6.9％2019年，迪拜房价下跌6％，而阿布扎比房价下跌7.5％

　　大量住房供应

　　供应过剩很大。仲量联行MENA的数据显示，2019年迪拜的住宅竣工数量超过35,000套，创下有史以来的最高纪录，房屋数量达到555,000套。

　　为筹备2020年世博会，今年计划完工80,000套。但是由于冠状病毒的实际完成，预计会少得多。

　　去年，在阿布扎比，新增了约4,000辆汽车，使总库存达到261,330辆，今年计划将有约11,400辆汽车进入市场。

　　计划外房地产推动需求

　　去年，计划外房地产占23,643笔交易，相当于所有销售交易的56％，这归功于新政府政策的出台，例如针对投资者和专业人士的长期居留签证，以及改善了对买家的保护以及价格开发商提供的折扣和奖励。到2020年2月，交易量比去年同期强劲增长了33％，计划外销售激增了76％。

　　阿布扎比还加强了对计划外买家的保护。其最近的房地产法（2015年第（3）号）任命阿布扎比的市政事务部（DMA）为房地产监管机构，履行与迪拜RERA相同的职能。《国民报》概述的改革包括：

　　一个中央政府数据库/注册，用于阿布扎比的所有房地产项目，包括计划外的销售；仅允许开发人员收取DMA批准的管理费，并且禁止向投资者收取注册费；为建立业主协会制定了规则；仅当开发商在项目土地上拥有房地产时，才允许出售计划外的单位。还需要“披露声明”，以向购房者提供有关开发的信息。开发计划外单位的开发人员必须开设托管帐户。如果存在“严重偏见”，计划外的买家可以终止购买。如果开发人员的项目延迟六个月以上，开发人员将被DMA罚款。如果有严重的延误，则新法律允许取消项目或任命新的开发商。对于开发商而言，关于结构性建筑缺陷的责任期为10年。

　　引入了更好的外国人条款

　　2019年，为外国投资者和专业人士建立了长期居留签证新系统。它允许外派人员在该国生活，工作和学习，而无需国家赞助。他们还可以享有100％的业务所有权。这些签证将签发5或10年，并会自动更新。

　　十年签证的资格：

　　公共投资的投资者至少为1000万迪拉姆（合272万美元）具有特殊才能的人，例如医生，科学家，专家，发明家以及文化和艺术领域的创新人士

　　五年签证的资格：

　　阿联酋房地产总价值不少于500万迪拉姆（合136万美元）的投资者。投资房地产的金额不得以贷款为基础，并且该资产必须保留至少3年。拥有至少50万迪拉姆（136,000美元）的现有项目的企业家优秀学生

　　外国所有权规则现在非常宽松

　　外国所有权规则：

　　现在允许外国公民在迪拜的指定区域购买永久产权的房地产。海湾合作委员会（GCC）国民可在阿联酋境内的任何地方拥有永久所有权。阿布扎比允许外国人以永久业权在指定的投资区拥有财产。此后又采取了其他促进市场的措施。2012年，政府强迫居住在阿布扎比境外的公共部门雇员迁往阿联酋境内。然后在2013年11月，政府取消了年度租金上调5％的上限。

　　迪拜的大多数住宅房地产买家是阿联酋国民，其次是印度人，沙特人，英国人和巴基斯坦人。

　　有钱可赚-迪拜的租金收益中等至良好

　　根据Reidin.com的数据，迪拜的总租金收益率很高，到2020年2月平均为6.6％。与别墅的收益率（5.5％）相比，公寓的收益率（6.9％）更高。

　　《全球房地产指南》进行的一项研究显示，迪拜的总租金收益率较低，但仍然不错，约为5.2％至5.9％。较小的公寓（90平方米）的收益率较高，平均为5.91％，而中型公寓（120平方米）的收益率平均约为5.19％。

　　收益率的差异源于较小的公寓每平方米n的成本较低。条款。这是一种不同寻常的模式-在世界其他主要城市，小公寓通常比大公寓（每平方米）贵。

　　租金在下降

　　根据Reidin.com的数据，迪拜和阿布扎比的住宅物业租金均在迅速下降。

　　在迪拜，2020年2月所有住宅单元的租金比去年同期下降8.22％。同期公寓租金同比下降8.32％，别墅租金同比下降7.49％。在阿布扎比，对所有住宅单位的平均出租率下降了4.86同比％，2月份2020年同期，酒店式公寓出租率下降了5.09％，而别墅的出租率下降了4.27％。

　　这与Asteco的报告一致，该报告显示，迪拜一卧室公寓的年租金在2019年同比下降10％，至平均58,000迪拉姆（15,791美元）。两居室公寓的平均租金也下降了9％，至83,000迪拉姆（22,598美元），三居室公寓的平均租金也下降了10％，至114,000迪拉姆（31,038美元）。

　　2019年迪拜特定高端开发项目的租金（根据Asteco的说法）：

　　在迪拜的经济特区DIFC，租金从一居室公寓每年85,000迪拉姆（23,142美元）到三居室公寓150,000迪拉姆（40,839美元）不等。在迪拜市区，家高耸的迪拜塔摩天大楼，一间卧室的公寓租金平均每年AED 73000（US $ 19875），而三间卧室的公寓租金站在AED 158000（US $四万三千零一十七）。在全球最大的人造岛朱美拉棕榈岛，租金从一居室公寓每年90,000迪拉姆（24,503美元）到三居室公寓158,000迪拉姆（43,017美元）不等。在谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road），迪拜的大多数摩天大楼（包括阿联酋塔楼）的所在地，租金每年从73,000迪拉姆（19,875美元）到115,000迪拉姆（31,310美元）不等。

　　在阿布扎比，一居室公寓的租金从74,000迪拉姆（20,147美元）到2019年三居室公寓的140,000迪拉姆（38,117美元）不等，同比下降4％至7％。

　　2019年阿布扎比高端物业的租金：

　　在阿布扎比市中心，一居室公寓的平均年租金为75,000迪拉姆（20,420美元）；两居室公寓，价格为103,000迪拉姆（28,043美元）;三居室公寓，价格为140,000迪拉姆（38,117美元）。在滨海路（Corniche），年租金从一居室公寓的78,000迪拉姆（21,236美元）到三居室公寓的143,000迪拉姆（38,933美元）不等。在Khalidya / Bateen，年租金从一居室公寓的80,000迪拉姆（21,781美元）到三居室公寓的148,000 AED（40,295美元）不等。在Al Raha海滩，一居室公寓的年租金从83,000迪拉姆（22,598美元）到三居室公寓的168,000迪拉姆（45,740美元）。在滨海广场，一居室公寓的租金为每年69,000迪拉姆（18,786美元），三居室公寓的租金为135,000迪拉姆（36,755美元）。

　　租金上限法已经恢复，但现在已经成为地主。

　　自2013年12月起，迪拜第43/2013号法令（“新法令”）规定了租金上限。租金上限还适用于特别开发区和免税区，包括迪拜国际金融中心（DIFC）。

　　在阿布扎比，市政事务和运输部（DMAT）已恢复（于2016年12月13日）每年5％的租金上限，该上限已于2013年废止。

　　2018年10月，阿布扎比司法部门发布了新规定，这将使房东更容易驱逐房客。新规定允许拥有在阿布扎比市注册的租赁合同的房东直接与执法部门联系，索取未付租金并收回其财产。以前，房东必须经过法律程序才能驱逐租户，这通常需要长达6个月的时间。

　　利率下降

　　2020年3月，在美联储降息以遏制经济影响之后，阿联酋中央银行将基准回购利率保持在1.5％，但将其一周期存款证的利率降低了75个基点。 COVID-19大流行。

　　过去，迪拜的抵押贷款利率遵循美联储的主要利率，因为迪拉姆（AED）与美元汇率固定在1.67迪拉姆= 1美元。一些银行向国民和外籍人士提供抵押贷款，固定利率从1.55％到4.25％不等。

　　严格的抵押贷款规则限制了房地产市场

　　2013年10月引入了新的抵押法规，以冷却市场，并严重影响了销售。这些规则涉及较低的贷款价值（LTV）率，如下所示：

　　然而，在2020年3月，首次购房者的抵押贷款比率提高了5％，以缓解COVID-19大流行所造成的经济状况。

　　Allsopp＆Allsopp Mortgage Services的Lewis Allsopp说：“这为储蓄存款的购房者提供了帮助，这是他们首次购买阿联酋房地产。”

　　在过去的十年中，引入了更多的固定利率抵押产品，“无费用”产品使借款人自2010年最后一个季度以来便以较低的成本转向了新的贷方。

　　最大的伊斯兰抵押贷款银行之一Tamweel重返市场，由于全球信贷紧缩，该公司已于2008年11月放弃抵押贷款。

　　原油价格暴跌

　　根据世界银行的数据，到2020年3月，布伦特原油价格比去年同期暴跌50.3％，至平均每桶33美元。

　　然后在4月，石油价格短暂转为负值。

　　接下来是任何人的猜测。

　　IMF称阿联酋经济将在2020年萎缩3.5％

　　IMF最近预测，阿联酋经济今年将萎缩3.5％，这主要是由于COVID-19疫情的不利影响。

　　去年，该国的碳氢化合物行业增长了7.6％，而非碳氢化合物行业增长了1.1％。在2019年，阿联酋每天稳定地抽油约310万桶，高于去年的300万桶。

　　阿布扎比对石油收入的依赖使其成为该地区受影响最严重的市场之一，而迪拜在许多国家实施封锁和旅行限制之后，对贸易，旅行和旅游业的关注也使其很容易受到当前局势的影响。2020年世博会的推迟给该国已经不景气的经济带来了又一打击。

　　“这场危机无与伦比。首先，冲击很大。国际货币基金组织经济顾问吉塔·戈皮纳斯（Gita Gopinath）表示，与这种紧急卫生状况和相关遏制措施相关的产出损失可能使引发全球金融危机的损失相形见”。

　　“这次，危机在很大程度上是所需遏制措施的结果。这使刺激活动更具挑战性，至少对于受影响最严重的部门而言，这是不希望的。”

　　2020年4月，阿联酋中央银行将刺激计划的规模扩大了一倍，达到2560亿迪拉姆（约合697亿美元），并宣布了新措施以保证银行业的流动性。中央银行将所有银行活期存款的准备金要求从14％减至7％。

　　现在允许银行和金融公司将其本金和利息的延期支付给其客户，直到2020年12月31日。在2020年3月，中央银行允许银行为零售和商业客户提供临时救济，最长期限为六个月。

　　另外，迪拜政府最近推出了为期三个月的15亿迪拉姆（合4.084亿美元）的救助计划，以支持企业，尤其是商业，零售，贸易，旅游和能源领域。同样，阿布扎比上个月还宣布了在Ghadan 21项下的大规模刺激计划，其中包括水电补贴，对中小企业的支持，向当地公司的贷款，对商业和工业活动的费用减免以及对所有车辆免收道路通行费直至年底2020年。

　　由于住房和燃料价格持续下跌，2020年2月的通货膨胀率为-1.3％，与上月相同。