2020年迪拜房地产市场分析
宏观经济概况
阿联酋中央银行的初步估计显示，阿联酋的GDP在2018年增长了2.3％，高于2018年记录的1.7％。
GDP增速的强劲增长主要是由碳氢化合物行业推动的，预计到2019年将创下4.9％的增长记录，高于2018年的2.8％。
与2019年相比，非石油行业的增长相对平静，预计将达到1.4％，略高于2018年的1.3％。
展望未来，根据牛津经济研究院的数据，预计阿联酋的GDP将加速增长，并在2020年创下2.2％的增长率，然后在2021年小幅下降至2.1％。2020年世博会，现有的刺激计划和扩张性预算将为这些强劲的增长速度奠定基础。
住宅
2019年阿布扎比的住宅销售价格平均下降7.5％，而迪拜的价格同期下降6.0％。
随着我们开始看到交易量的持续增长，迪拜的住宅市场正处于非常早期的复苏迹象。初步数据显示，2019年住宅交易量与2018年相比增长了26％。
即将到来的阿布扎比以及迪拜等地即将到来的货源交付，是来年阿联酋住宅市场面临的最重大阻力。
2020年，预计阿布扎比将交付超过8,500辆汽车，这是2013年以来最多的。在迪拜，2020年将交付近62,500辆汽车。尽管我们不太可能看到整个产品线实现，但库存量将定下来交付量可能是2008年以来最高的。
在短期到中期内，供应的大量涌入将继续给价格和租金带来压力，但已经采取了一系列措施，这些措施将为阿联酋房地产市场的强劲基础性发展做出贡献。
办公室
在2020年期间，由于市场条件疲软和监管变化（例如100％外资所有权法和双重许可），在阿联酋整个地区，合并和向质量飞逃的趋势很可能会继续。
我们预计阿布扎比的租金率将下降，但市场可能仍将受到租户的青睐。随着这一趋势的实现，我们预计公司占用者将做出较长期的承诺，平均租赁期限可能会转向五年。
在未来三年中，我们预计阿布扎比将交付超过392,000平方米的供应，比目前的总库存增加10.6％。但是，由于该库存的大部分位于非核心位置或为适合所有者占领而建造，因此我们预计这笔额外供应不会对市场表现产生重大影响。
迪拜商业市场的中短期前景仍然是负面的，预计所有细分市场的租金将继续下降。但是，我们很可能会看到写字楼市场开始分裂-按面积甚至资产等级划分。
截至2019年，迪拜的总建筑面积到2025年将达到1,005万平方米。我们估计，这将达到1,130万平方米，增长12.5％。
莱坊估计，到2020年，迪拜将交付超过280,000平方米的商业空间。此类空间的占用可能是由搬迁驱动的，而不是由新进入市场的人驱动的，这预计将在交付额外供应的地区内对租金产生进一步压力。
零售
虽然这将对零售商的利润产生影响，因为我们看到电子商务和新近的电子零售商的渗透水平更高，但阿联酋的实体零售空间，特别是针对目的地和娱乐性发展的实体零售空间将吸引零售商和消费者需求。
但是，考虑到阿布扎比以及迪拜的近期发展趋势，我们预计阿联酋各个级别的零售资产将承受更大的压力。
在迪拜，到2025年的五年内，预计零售库存将从2019年第四季度的346万平方米增加56％至591万平方米。迪拜零售产品的90％以上被归为区域或超区域库存。按总面积计，即将到来的库存中几乎有83％也归为区域或超区域库存。
莱坊估计，在阿布扎比，到2023年，我们将看到超过680,000平方米的零售空间交付，比目前的总存货量增加36％。
按总面积计，即将到来的库存中几乎有85％被分类为区域或超区域库存。这些区域或超级区域中心位于主要目的地和娱乐性产品中，因此很可能会吸引需求，但会以不重新定位其产品的旧购物中心为代价。
款待
尽管访问人数呈积极势头，但阿联酋酒店业的表现几乎普遍下降，全市平均可出租客房收入下降6.5％至14.8％，而阿布扎比是唯一例外，可出租客房收入增长7.2％。
展望未来，虽然2020年世博会无疑将有助于巩固市场，但从中长期来看，开发商和运营商都对某些微型市场感到担忧，这些微型市场不仅本身已变得极具竞争力，而且拥有庞大的渠道。
话虽如此，最近政府的举措，例如放宽签证条例和五年期多用途旅游签证，以及越来越多的各种休闲和文化需求驱动因素，将有助于缓解这一压力。
最后，随着新的和更加多样化的需求驱动因素的出现，某些子市场仍然存在发展机遇，但只有通过差异化的价值主张和现金优化才能推动开发阶段，才能充分利用这一机遇。
莱坊（Knight Frank）在中东地区拥有强大的业务，在阿布扎比，迪拜和沙特阿拉伯设有办事处。
专家称，迪拜房地产市场出现复苏迹象
业内专家称，迪拜的房地产业可能正显示出复苏的早期迹象，但该酋长国仍有路要走到2014年12月石油价格暴跌之前的最后数据。
Property Finder Group旗下的房地产洞察力和数据平台Data Finder本周发布的统计数据显示，11月迪拜土地局（DLD）记录了5,051笔交易，创下了11个月来的最高记录。
这超过了10月份登记的4,774笔整体房地产销售和9月份记录的4,007笔交易，在三个月的时间内总计有13,832笔交易。
莱坊中东发展咨询和研究公司的副合伙人Taimur Khan告诉《阿拉伯商业报》迪拜的住宅市场“显示出非常早期的复苏迹象”。他说，与2018年相比，2019年的交易量增长了22％，而截至2019年12月的一年中，主流价格下降了5.9％，低于去年同期的8.6％的下降。
但是，他警告说：“鉴于目前向市场提供的供应水平以及预计将在2020年交付的供应水平，我们预计价格不会在今年内开始回升。”
新立法
2019年出台的新法规帮助推动了这一行业的发展，特别是建立了由迪拜统治者谢赫·穆罕默德（Sheikh Mohammed），高级房地产开发商为首的房地产高级委员会，旨在实现供需之间的平衡。该部门的需求。
尽管最近批准了放宽签证和外国企业所有权法规的批准-后者允许在13个行业的122个活动中实现100％的在岸企业所有权，但也有望推动额外的需求。
第一太平戴维斯中东地区专业服务和咨询主管理查德·保罗（Richard Paul）告诉《阿拉伯商业报》：“整个2019年的政策变化和投资情绪的改善表明，从过去几个季度普遍存在的'谨慎'转向了'谨慎乐观'。 ”
法规变更
迪拜房地产监管局（RERA）还实施了法规变更，包括改善房地产经纪人，重组该机构的法律规定以及启动房地产投资机会倡议的指南，以吸引更多房地产投资者到酋长国。
世邦魏理仕（CBRE）战略顾问高级总监西蒙·汤森（Simon Townsend）告诉《阿拉伯商业报》：“随着我们进入2020年，我们有望进一步执行RERA法规；这将继续保护市场参与者的利益，并且随着阿联酋成为全球房地产中心，只会进一步增加对阿联酋的兴趣。”
关键趋势
2019年的一个主要趋势是开发商为吸引买家和租户提供的激励措施有所增加。其中包括延长的移交后付款计划，范围从三年到长达20年不等，租金自有计划和保证的租金回报，学费减价，买一送一的模式以及完工费的波动。
汤森（Townsend）希望这种情况能继续下去。他说：“今年，我们还可以期望继续关注为社区提供灵活性，包括更长的付款期，租金自有计划以及更多的购房者融资结构。”
