【必看】澳洲购房法律知识讲座|购买房产流程+花费!教你轻松避开法律“误区”

2020-06-10  来源:
  

众所周知,澳洲和中国的房产区别非常大,因此在澳洲买房绝对不能完全照搬国内的经验。

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一位来自上海的王女士,就因为对澳洲购房法律知识淡薄,在购买房产中产生了不少问题。面对堆积如山的英文材料以及细枝末节的购房条款,王女士很懵:想要买澳洲房产应该如何下手?又要如何避免法律漏洞呢?

 

今天这堂法律知识讲座将通过三个部分,详细解答在购买澳洲房产中应该注意的事项。

 



澳洲购房流程

1

预定土地和房屋


在选定了信任的房产中介之后,需支付诚意金,也就是EOI,我们常说的Expression of Interest(一般是1,000 - 5,000澳币),用来让中介向开发商申请保留该土地,当然这个只能用于短暂的保留房产,购房者需要将定订金支付给开发商的信托账户,申请保留该房产,大约1-3天内。


2

签订购房合约和支付定金


在支付定金后,第一个流程下意向书后,律师会问你是否进行合约签约。并进行签约讲解细节(有些开发商支持电子签约)也就是可以找中介去申请安排律师视频签约。然后双方律师互换合约后,时间。在规定范围内括号一般。14天左右。支付定金。当然在签约完成后你是有冷静期的。

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开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字;同时,开发商也需要在购房合同上签字,并向购房者提供一份双方签署后的合同,购房合同就此生效。是本人签约后反悔,并没有特殊条款的添加,会产生小金额罚款


 

3

海外买家购房申请

 

由于买家并非澳洲公民或永久居民,海外购房者需向澳洲海外投资审核委员会(FIRB提交购房申请,这一步骤仅适用于海外买家。购房者需填写一份申请表格并递交FIRB审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

在土地签约后申请,费用不可退还。


海外购房的许可不会有申请不下来的情况,只要你的房子是海外人士可以购买的就可以。一个金额对应一个房,金额是不可以互相转

 

申请费如下(2019年七月更新):

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4

支付定金

 

在签订好合同之后,购房者需要在合同规定的时间内(一般为14个工作日)。

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如需贷款的客户,须有足够资金进行土地交割,并申请建筑贷款。
这笔钱将安全地储蓄在该账户中,可以获得利息,直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前的定金款项也会返还给买家或者抵扣首付款。


5

等待期

 

1.现房无需等待,资金到位即可。

 

2. 澳洲的别墅建筑过程主要分为五个阶段:地基(slab),框架(frame),封顶(lock-up),装修(fixing)和完工(complete)


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3 期房,如果买家购买的是楼花,在开发商建造期间,买家不需要支付任何费用。


每一阶段结束后,建筑合同会详细列出每个阶段所需支付的金额,每个阶段结束后建筑商会进行该阶段建筑验收,并出具相应发票,验收合格后买家需向建筑商按合同支付相应阶段的费用。

 

6

支付政府费用(过户+印花)

 

各州的印花税税率各不相同,具体数额由律师核算。对于海外买家来说,房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付,如果交割日期在三个月之内,则印花税需在交割之前完成缴付。

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201871日起,政府修改了印花税的税率,印花税税率如下:
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海外投资者需要额外缴纳7%的印花税附加费。

 

7

交割前验房

 

在房屋建造完成后,开发商会邀请楼花买家或代表前去验房,买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求,保障自己的权益。


8

交接住房钥匙

 

在房屋交割前,买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天,买家拿到新房钥匙,支付购房尾款的全额,尾款将转入开发商代表律师的信托账户,然后转交给开发商,完成交割。

 

如果买家有贷款的话,买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。对于有需要的海外购买者,澳洲有专业房屋管理机构对房屋进行管理,包括出租,维护等。

 



澳洲购房开销

 

01

律师费(大约1,300 – 1,800澳元)

按照澳洲法律,购房者须在律师的协助下,完成购房以及房产交割的整个程序。根据律师的服务内容不同,收费不同。

 

02

印花税

以南澳为例,本地人士印花税约为5%。海外人士有7%附加印花税。注:土地房屋套餐只有土地部分需要计算印花税,房屋部分并不含此费用。

 

03

海外人士购买附加费用

 201871日起,100万以下房产的FIRB申请费是5500澳元。

 

04

澳洲房产贷款机构费

 贷款机构会向贷款人收取一定金额的贷款费用,具体收费标准请向乌托邦地产咨询核实。

 

05

评估费

贷款机构会对购房者的欲购房产做评估,作为贷款金额计算的依据。

06

产权转让费及其他杂费

 3,000澳元左右。

 

 



规避法律漏洞

 

1、海外人士购买二手房

根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》规定,临时居民通常可以在澳大利亚购买一处二手房作为其在澳居所。其中,“临时居民”为:持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证;已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。


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并受到下述条件限制:该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所;该居民不得出租此物业或其中任一部分,同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住;且在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业。需要强调的是,该临时居民不得在澳购买任何二手房作为投资或出租目的。

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由此可见,拥有12个月以上学生签证的留学生是可以在澳购买二手房的,但必须自己使用该二手房作为居所。在购买二手房前,该学生必须向澳大利亚外国投资与审查委员会递交购房申请并支付相应申请费,在获得批准函后才可合法购买二手房。


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在学生签证到期或学生离开澳大利亚或停止使用该物业为其主要居所的3个月内,必须将该物业出售。一般来说,如果该学生获得了澳洲永居签证,则可自由使用该物业。


值得注意的是,学生的父母在没有澳洲有效签证的情况下是不可以购买二手房的,只能以孩子的名义购买。若是购买新房或楼花,则可自由选择是写在孩子名下还是父母名下。

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2、房产代持不合法

代持房产在澳洲是绝对不合法的,并且不具备任何法律效益。换句话说,假设为了躲避印花税,委托他人代持您的房子,那么在未来,该委托人如果破产,他名下的房产是会被抵押或拍卖的。

这就意味着您的房子将受到波及。
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除开代持具有的风险以外,代持在澳洲是不允许法律支持的,实际上已经构成违法。因此,得不到任何政府的支持。除非是因为家庭原因,有一些特殊情况,但需要由法院进行判决定夺。此外,代持所造成的后果除了您原本应该要补交的逃税钱之外,还会有高额的罚款,具体金额要根据审判内容决定。

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3、未满18岁不得购房

在澳洲,未满18岁是不可以购买房产的,但是澳洲本地人除外。海外未满18可以想办法用家庭信托账户。指定的时间或等孩子成年,把房子过户给孩子,也就是购买者的继承人,这是可以的,但是也必须要交纳印花税。并且,

澳洲的房子没有遗产税。

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在众多的购房疑问中,大家最终都会回到一个顾虑——“在澳洲买房是否值得?”然而,澳洲房地产是一个投资少(约100万人民币的首付),回报稳定(按阿德莱德的房价均价来计算,每年平均7.1%

以上,包括运用杠杆原理)及风险低的投资。
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因此,如果您已经有心仪的房源,并且熟知上述的内容后。可以说您购买的澳洲房产是全世界最具抗跌性的房产。请放心大胆地购买。

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