美国买房贷款如何避免房贷浮动利率陷阱

2020-06-18  来源:美亚置业
 美国买房贷款时时,无法取得不查收入固定利率房屋贷款的新移民购屋人,往往申办浮动利率房贷(Adjustable Rate Mortgage),若不仔细阅读贷款合约,低利率可能变成高利率,而且提早还款的罚金不少,后果始料未及。

 

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签约前首先要确定合约规定的上限(CAPS)标准,通常分为利率与付款上限(Rate & Payment Caps),前者限制利率在特定期间上涨的顶点,后者则保证贷款人每月付款的最高金额。

美国房贷利率上限,一般多为每年增加不超过一点(1%),最高不超过五点(5%)。但有些放款机构在合约中会保留在一年内贷款利率上涨超过一点时,将超过一点的部分转移至次年的权利。因此,即使次年贷款利率下跌,贷款人的房贷利率仍然上涨。最高五点的条文,有时单独存在,而不与每年增加一点的上限规定并列;放款机构因而可随时将房贷利率加上五点。

付款上限乍听相当吸引人,放款机构人员可能告诉消费者,在任何情形下,每月最多只付1800元房贷,但当利率上升时,放款机构会掏腰包贴补吗?专家说:「没这么好的事!此时1800元全付利息不减本金,如果还不够付利息,亏欠的部分就加在贷款总额上。有些放款机构会让消费者延长贷款期限,当然,这也意味着消费者要付更多利息;有些则要求分期付款到期后再补足亏欠部分。」 

获得低于行情的贷款利率不等于捡到便宜。一般放款机构的利率若为4%,有的机构则以2.5%为噱头,此时消费者就要小心了。通常超低利率会保持一至两年,之后会与市场行情平行甚至更高,以弥补低利率时放款机构的亏损。总之,羊毛出在羊身上,其中1.5%的差额,也可能早已并入贷款总额,或全算利息而不减少本金,消费者会发现,付清贷款的年限必须延长。

低于行情的贷款利率,当然能使更多消费者符合贷款资格,也使当事人误以为自己能力足够负担房贷,但是,一旦贷款利率跟上甚至超过行情,而收入却未相对增加,每月支付房贷就成为沉重负担。

房贷专家也提醒消费者,浮动利率房贷往往有提早付清房贷会遭重罚的规定,第一年就提早还款,罚金可能高达4%,第二年罚金降为3%,第三年再降至2%,第四年再降至1%,换句话说,这类浮动利率房贷第五年才能还清,若提早还清,2.5%的利率变成6.5%丶5.5%丶4.5%,反而不划算了。

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