2020年下半年澳大利亚房地产市场展望

2020-07-26  来源:
 

  澳大利亚房地产市场的前景比仅仅几周前要强得多,但今年下半年澳大利亚大部分地区的情况可能仍然低迷。

  珀斯、阿德莱德和堪培拉的房价和销售量最有可能出现反弹,而在墨尔本市中心、悉尼市中心、霍巴特和黄金海岸,由于严重依赖国际旅游和移民,房价可能会下跌。最近墨尔本COVID-19的飙升也可能对价格构成压力。

  但即使是在这些地区,价格下跌也可能是温和的,远小于在与2019冠状病毒病相关的关闭高峰时的预测。

  房地产市场存在两个明显的下行风险。新冠肺炎的第二波感染将减缓经济复苏,并给房地产市场带来压力。政府可能在9月份结束财政援助和抵押贷款延期发放,已经令市场承压。但政府过快撤回支持将是愚蠢的,因此它可能会继续提供更具针对性的支持,而银行已暗示,它们将尽量避免迫使投资者抛售。

  还有可能出现更快的反弹。如果信心因强劲的经济复苏而改善,买家可能会寻求利用创纪录的低利率,而且由于澳大利亚对技术移民和国际学生具有吸引力,2021年移民的反弹速度可能会快于预期。

  房地产市场在过去几个月已经企稳,经济前景也有所改善

  过去几个月,澳大利亚房地产市场已经企稳。多数指标都显示市场正在反弹,但仍很疲软。

  在4月初对COVID-19的担忧达到顶峰时,房价将下跌10%至20%的预测很常见,似乎也很合理,由于买家谨慎和限制销售,房地产销售大幅下降。但经济下滑和疫情对房地产市场的影响可能没有4月份预测的那么严重。

  商业和消费者信心已经回升,就业和招聘广告开始复苏,商业产出也在回升。经济合作与发展组织(OECD)预计,澳大利亚经济在未来一年的表现将好于大多数其他国家(见下图)。
 

资料来源:网域。 注意事项:仅限域名列表,前4周(4月27日至5月24日至5月25日至6月21日)的4周变化为4周。
卖家更加活跃:在过去的几个月中,新房源不断增加
四周百分比变化
悉尼 17%
墨尔本 15%
布里斯班 24%
珀斯 27%
阿德莱德 16%
霍巴特 16%
堪培拉 13%
达尔文 7%
澳大利亚 19%

 

  但即使经济复苏好于预期,经济状况仍将保持低迷,失业率和未充分就业的状况可能至少会持续到2022年。

  作为房地产市场状况的及时指标,最近几周,悉尼的清拆率平均为60%,墨尔本为55%左右(见下图)。在这个范围内的清仓率通常与房价持平或适度下降相一致。墨尔本的拍卖数量远低于平均水平,但悉尼的拍卖数量正回到更为正常的水平。

  过去几个月,买家信心迅速反弹。根据Westpac-Melbourne Institute消费者信心调查(见上图),人们认为5月和6月是买房的好时机的人大幅反弹,人们对房价的预期也有小幅上升。

  自3月底触底以来,市场对域名上市的看法增加了约30%至40%,并在过去几周呈上升趋势。更多的人也参加了开放检查。

  租赁市场也在企稳。除墨尔本外,5月份所有城市的空置率都有所下降,4月份出现大幅上升。5月份,所有城市为吸引租客而打折出租的房源比例都有所下降,但仍高于新冠肺炎疫情爆发前的水平。

  卖家也变得更加活跃。随着3月份市场走软,以及政府出台了交易限制措施,由于卖家不愿在疲软的市场上出售房屋,房屋销量和上市数量大幅下降。

  但在过去两个月里出现了快速反弹。在全国范围内,过去4周在域名上上市的新股比前4周高出19%(比前4周高出37%)。

  到2020年底,最有可能出现的情况是房价温和下跌,房地产销售缓慢回升

  房地产市场最有可能出现的前景是,一些地区的价格将温和下跌,而另一些地区则大体稳定,同时交易量将从疲弱水平缓慢上升。但鉴于新冠肺炎疫情的空前性质,2020年房地产市场的前景非常不确定。

  到目前为止,支撑房价的关键因素是,几乎没有人因为失业或收入减少而被迫出售房屋。这得益于政府为收入下降的家庭提供的金融支持方案,以及银行允许有经济困难的人延期偿还抵押贷款。

  Westpac-Melbourne Institute消费者调查数据显示,尽管人们认为现在可能是买房的好时机,但并不着急,因为他们认为房价可能会进一步下跌。这表明,未来几个月,汽车销量将继续低迷。

  珀斯、阿德莱德和堪培拉是最有可能最快反弹的房地产市场。价格可能会以温和的速度增长,销售活动应该会回升。在这些城市,COVID-19病例很少或没有,这意味着当地经济应该能够相当正常地运行。

  在西澳大利亚州,几乎所有的社交距离限制将于7月18日取消。由于来自中国的强劲需求,采矿业表现强劲。珀斯的租赁市场保持良好,租金空置率回到了流行病爆发前的水平,远低于一年前的水平。在所有州中,佤邦的旅游业对州际和国际游客的依赖程度最低,这意味着关闭边境对经济的影响较小(见图表)。

  堪培拉的公共部门就业比例很高,这应该意味着失业人数有限。在阿德莱德,就业市场在过去的几个月里保持坚挺,与其他州相比,南澳大利亚州对国际游客的依赖程度也较低。

  一些较小的城市,如伍伦贡和纽卡斯尔,可能也会看到价格上涨,因为人们希望搬离大城市。但是黄金海岸和阳光海岸由于对旅游业的严重依赖,价格可能会下降,吉隆的房地产市场可能会受到墨尔本市场疲软的拖累。

  靠近首都城市的度假和沿海地区可能会更受那些更能在家工作的人的欢迎。但这一因素可能会被那些因收入下降而出售度假屋的人所抵消。

  一些首都城市和其他地区受COVID-19衰退的冲击将比其他地区更大。悉尼市中心和墨尔本市中心的房价下跌风险最大,因为有大量的租房者,也因为大量的失业,特别是在酒店业(见下图中的蓝点)。这些市中心地区也是大量国际学生通常居住的地方。但随着边境的关闭和大学的在线教学,国际学生数量大幅下降。

  今年第二季度,悉尼和墨尔本市中心的租金要价下降了约6%,而远郊则保持得相当不错。下降的租金和上升的空置率意味着许多投资者可能会出售,这将推低房价。

  大墨尔本和大悉尼似乎也比大多数其他首都城市面临更大的价格下跌风险。预计的移民减少可能会对悉尼和墨尔本造成最严重的打击,这将意味着房地产价格的更大幅度下跌。最近墨尔本COVID-19的激增将给经济复苏带来压力。

  内布里斯班、内珀斯、黄金海岸和悉尼东郊由于失业和较高的房地产投资比例(见上图中浅蓝点图),看起来也更容易受到房价下跌的影响,但程度不及悉尼和墨尔本。

  其他价格可能下跌的地区包括凯恩斯和霍巴特,以及更广泛的塔斯马尼亚市场。这些地区严重依赖国际和州际游客,这意味着持续的边境关闭将导致大量失业。疲软的旅游市场导致短期租金在长期租赁市场挂牌,这压低了租金(霍巴特的租金在6月当季下降了约5%)。

  房地产市场复苏存在两大下行风险

  新冠肺炎的第二波广泛感染将破坏澳大利亚的经济复苏,并可能导致房地产价格普遍下跌和交易放缓。澳大利亚主要贸易伙伴的大规模疫情也将减缓经济复苏。

  政府也不太可能像冠状病毒爆发初期那样提供大量资金支持,银行也不太可能向同样多的客户提供抵押贷款延期。如果出现第二波危机,许多在危机爆发和关闭后幸存下来的企业可能会倒闭,导致失业率飙升和消费者信心下降。因此,第二波浪潮可能会导致强制出售的增加,这将对价格构成压力。

  许多重新开放经济的国家都经历了第二波感染,尤其是韩国、以色列和西班牙,因此出现第二波感染的巨大风险。

  就业补贴计划的结束,更高的求职者报酬和抵押贷款延期的结束可能会造成财政或经济悬崖。这将导致许多人的收入大幅下降,并需要偿还抵押贷款。如果“悬崖”最终出现,很可能会导致被迫抛售的数量激增,尤其是投资者。

  财政悬崖将严重损害正在进行的经济复苏。鉴于这种风险,尽管最近有削减支出的言论,政府仍应在9月之后继续为受影响最严重的家庭和企业提供支持。这种支持可能会更有针对性,例如向航空业等受影响最严重的行业提供援助。政府已经暗示将提高求职者的薪水。

  银行还可能在9月之后向一些难以偿还住房贷款的人提供援助。

  银行已经声明,强迫大量的人卖掉他们的房子不符合他们的利益。银行应该能够向陷入困境的借款人提供更有针对性的援助,因为自4月份以来,由于经济好转,需要持续援助的总人数将大幅下降(截至6月中旬,有48.5万笔抵押贷款被推迟发放,约占所有抵押贷款的8%)。

  已经出现了一些令人鼓舞的迹象。联邦银行表示,在延期贷款的客户中,约有15%至20%正在还款,在延期还款的澳新银行客户中,约有三分之一正在还款。除了推迟抵押贷款,银行还允许一些借款人转向只付利息的贷款,或者延长贷款期限以减少还款。利率也比大流行前低得多。

  尽管如此,今年年底将会有更多的强制销售,如果强制销售的数量大大超过预期,并且发生在短时间内,这将给价格带来下行压力。

  今年晚些时候有可能出现快速反弹

  尽管下行风险更大,但市场有可能更快反弹。

  推动房地产价格的关键因素利率目前处于历史最低水平,澳大利亚央行已表示,利率将在未来数年保持在非常低的水平。如果COVID-19疫情得到控制,经济复苏,投资者和业主将更愿意借款,并利用更大的借款能力。

  如果就业市场继续改善,首套房购房者也将热衷于利用首套房贷款存款计划等政府激励措施,以及建造房屋。

  如果澳大利亚的COVID-19感染人数保持在非常低的水平,而且经济表现优于可比国家,这将使澳大利亚从工作机会以及生活方式和健康角度成为对技术移民具有吸引力的目的地。

  国际学生数量的反弹速度也可能快于最初的预期,目前已经开始实施一些将学生带到澳大利亚的试点计划。

  比预期更快的人口增长将支持价格和交易,尤其是在悉尼和墨尔本。

  

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