在曼谷投资房地产是明智的选择吗?

2020-07-30  来源:
   与半发达国家所期望的相反,曼谷房地产市场是一个稳定且低风险的投资市场。这主要是由于泰国人的文化,而且市场上的许多房地产并不是主要的所有者的住所。泰国人通常会坐在自己的房产上,直到他们能得到想要的价格为止。这可能会持续数年,并且因为市场上的许多房产都不是业主的主要住所,所以他们不急于出售。此外,骄傲是其中的一部分。由于这些因素,您会注意到,在经济增长缓慢或衰退期间,曼谷房地产市场非常强劲,价格很少下跌。因此,曼谷房地产市场风险低。当然,我们不要忘记泰国早些时候出现的经济危机。对于发展中国家来说,仍然存在风险,但是随着时间的流逝,这种规模的经济危机再次发生的机会变得很小。

  另一方面,价格也很少大幅上涨。这主要是因为曼谷仍然是一个成长中的城市,仍然有大量可开发的土地,目前这些土地上有小商店,可以轻易拆除以进行大型高层开发。市场不断供应新库存,使价格保持稳定。

  但是,在住宅方面,曼谷待售的公寓似乎老化得很快。一栋5年历史的建筑物通常已经显示出明显的磨损迹象。再加上泰国人非常重视“新”事物,因此对新建筑物的需求稳定。

  结果,我们发现仍在建设中的新开发项目的价格继续上涨,但已完成项目的价格却保持不变。我想说的是,不要指望任何资本增值!

  这种趋势可以追溯很久。一栋有5年历史的建筑的价格与5年前刚竣工时的价格相同。一栋有15年历史的建筑的价格实际上与15年前的价格相同。因此,您可以看到旧建筑物和新建筑物之间的价格差异很大。

   因此,您如何在曼谷房地产中赚钱。有两种方法:

  •在项目启动后的很早就购买一个新开发项目中的单元,并在接近完成时出售它以获利。在过去的5年中,这对于许多房地产投资者而言是一种非常成功的技术,因为传统上计划外的价格比完工时的价格低10-20%,而购买者仅需支付购买价格的10-20%在开始时,因此可以利用购买。但是,过去五年来市场上出现的新供应吸引了很多希望居住在该单元中或保留该单元以进行租赁投资的最终用户/真正买家,因此并非如此。现在很容易将其出售。

  尤其是考虑到最近在4月和5月袭击首都的暴力抗议活动,人们对在曼谷购物的兴趣减少了。因此,这种在房地产市场上获利的方法要困难得多,许多人早早买入以“翻转”获利,却难以以“成本”出售。抗议活动也减少了搬到曼谷的人数,而租赁市场(对价格比销售市场更为敏感)也降低了租金,租金收益也下降了。

  •在老建筑中购买并翻新和翻新。这项技术还有其优点。简而言之,它们使他们不再像以前那样。新建筑更小,更紧凑。旧建筑物的问题在于室内配件通常非常老旧且令人讨厌,并且正如曼谷所提到的建筑物很快老化。但是,有敏锐眼光的投资者可以以优惠的价格购买旧楼中的破旧房屋,进行翻新并以微薄的价格出售。实际上,利润将是有限的,投资者必须位于曼谷才能监督翻修工作。因此,这对于国际投资者而言不是适当的考虑因素,并且确实需要付出努力和工作。但是,这种技术仍然有一些回报。

  总而言之,目前我不认为曼谷对国际投资者而言是一个很好的投资。我会避免购买计划外的商品以进行翻转,因为目前市场上没有足够的买家。我只建议对那些驻扎在曼谷并能够购买,翻新和出售旧公寓的人进行投资。

  为什么选择曼谷投资房地产?

   投资者的第一选择

  泰国首都曼谷目前为任何寻求快速资本增值和可靠租金回报的人提供了绝佳的投资机会。

  与香港,新加坡,东京,上海,北京或吉隆坡等亚洲其他主要城市相比,曼谷的价格目前非常低-市中心优质地段的平均价格仅为4,000美元/平方米。相比之下,北京为$ 15,000 / m2,新加坡为$ 20,000,香港为$ 25,000 / m2。但是,这就是曼谷市场的强项,可以保证价格不会再长期保持这种低位。五年多来,曼谷的价格每年上涨6-10%,使曼谷成为东南亚增长最快的房地产市场之一。

  在2014年新政府出台之后,泰国经历了一段相对平稳的增长期之后,泰国的经济现在又回到了以前强劲而持续的增长轨迹,2017年第一季度增长了1.3%,使泰国跻身于世界上表现最好的人。

  经济的改善导致泰国中产阶级的迅速增加,他们正在将他们新发现的财富用于升级住房。反过来,这导致公寓的价格快速上涨,尤其是位于市中心黄金地段的公寓,那里几乎没有好的建筑用地。

  曼谷轻轨网络的扩展正在推动该城市的房地产繁荣。

  曼谷房地产价格的上涨趋势也部分归功于泰国于2015年底加入东盟经济共同体。东盟提供所有成员国之间的免关税贸易和免签证旅行,并且由于泰国在泰国的地位东盟地区的中心-处在十字路口-与大多数其他成员国相比,预计泰国将从新贸易区的引入中受益更多。

  房地产市场上的许多活动都集中在曼谷公交系统车站附近可到达的开发项目上,这使得在泰国首都经常拥挤的街道上行驶变得容易。该网络由地下,空中列车,公交和铁路网络组成,在未来几年中将得到大规模扩展,线路的数量将从8条增加到15条。随着新车站的宣布,城市的新区域将变得有吸引力居住地区。

  根据《全球房地产指南》 2015年发布的研究,曼谷的租金收益率为5%至8%。这使曼谷成为仅次于马尼拉,雅加达和金边的东亚地区表现第四出色的首都城市-另一个迹象表明,公寓市场上仍有大量资本增值。

  曼谷的大型公寓往往比小型公寓的租金收益更高。曼谷中心位置的50平方米公寓的租金收益率为5.6%,而市中心的120平方米公寓的租金收益率为8%。

  由于在线住宿预订网站(如AirBnB)的日益普及,通过提供短期出租的公寓(有时超过10%)也可以获得更高的租金收益。

  目前,外国买家在曼谷共管公寓市场中所占的比例相对较小,但这种情况正在迅速改变,因为知情的投资者意识到,亚洲大多数主要城市几乎没有增长,并开始将目光投向更远的地方。看到良好的投资回报。在城市中心地带的优质项目尤其如此,外国买家现在占总销售额的很大比例。

   理想的第二居所

  曼谷的购物中心,气候,美食和夜生活使其成为游客的圣地。

  曼谷不仅吸引了投资者,也吸引了外国人在这个充满活力和负担得起的城市中寻找第二套住房,而这个国家以该国友好而热情好客的热情欢迎而闻名。这就是为什么泰国被全世界誉为“微笑之地”的原因!现在,这座城市是一个国际化的城市,欢迎来自世界各地的游客。不仅泰国传奇的款待吸引了游客,而且其世界著名美食,全年温暖宜人的热带气候,激动人心的夜生活机会,在城市许多大型现代化购物中心和美丽的寺庙中的廉价购物等都吸引着游客旅游景点。这座城市普遍使用英语,曼谷也有相当数量的泰籍华人。

  凭借其现代化的素万那普国际机场,曼谷已成为亚洲主要的交通枢纽之一。通往机场的新高铁使您可以在30分钟内从素万那普到达曼谷市中心。

  前往城市的游客人数一直在迅速增长,2016年游客人数同比增长9%,总计3240万人。万事达卡在2016年11月进行的一项调查显示,曼谷现在是世界上参观人数最多的城市-历史上首次超越伦敦。增长的大部分来自中国,2016年有超过1000万游客到访。中国游客是迄今为止泰国游客最多的国家,占国际游客总数的近三分之一。

  因此,无论您是想在令人兴奋而宜人的城市中找到负担得起的第二套住房来居住,还是要提供稳定的租金收入以及目前在世界上任何地方都可以找到的最快的资本增长的投资,曼谷都是理想的选择。

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