2020年曼谷房产投资指南

2020-07-30  来源:
  随着香港等地的房价达到历史新高,房地产购买者已经开始在其他地方寻找投资机会。

  曼谷无疑是亚洲最受欢迎的海外房地产投资者城市之一。曼谷是世界上访问量最大的城市,地理位置优越,医疗保健良好,有许多国际学校,相对便宜的房产,长期签证,等等。

  尽管如此,在从事曼谷房地产交易之前,您必须了解您对市场的期望,购买地点,公寓价格等。

   曼谷的公寓市场

  曼谷的公寓市场在过去几年蓬勃发展,我们已经看到中部地区的价格大幅上涨。沿着BTS线和Asoke等地定位房地产的买家受益最大。

  阿索克附近及其附近的土地价格急剧上涨。众所周知,中心地区已经人满为患,结果,开发商开始在郊区寻找即将到来的BTS线路附近的地块。

  我们在胡志明市也看到了这一点,世邦魏理仕(CBRE)预测,到新捷运站步行距离之内的物业的年度价格上涨10-20%。

  位于距阿索克(Asoke)较远的一些车站的开发区(例如在Udom-Suk和On-Nut)具有巨大的潜力,目前开发商在此开发许多新项目。

  总体而言,我们看到边缘地区的活动有所增加,因为一些开发商现在专注于本地市场。其他开发商继续瞄准外国投资者,外国投资者仍然是重要的细分市场。

    那么,未来一段时间市场将如何表现?

  分析师预测曼谷公寓市场活动将减少,因为我们看到公寓供应过剩,增长停滞以及自2019年4月开始实施的新贷款政策。

  泰国的新房地产贷款政策

  泰国政府已经出台了新的贷款法规,主要针对首次购房者。我们已经在马来西亚采取了类似的政策,以吸引年轻的首次购房者,并以寻求利润的动机吓跑投资者。

  随着抵押贷款申请的减少,公寓的稍微供过于求以及全球经济疲软,短期投资市场将不会达到最佳状态,而长期投资(尤其是靠近新的防弹少年团线)的市场将变得有趣在中部地区。

  在BTS(素坤逸路)附近购买公寓

  外国人更喜欢在素坤逸路旁的中央BTS车站附近购买公寓。简而言之,大多数事情都发生在这里。

  素坤逸路是曼谷通讯系统的骨干。您最经常从任何一个BTS站开始,然后前往靠近BTS的任何酒吧,购物中心,酒店或饭店。

  令很多人惊讶的是,素坤逸路一直延伸到柬埔寨。

  在曼谷,其主要位置始于主要的BTS站之一,称为“ Sukhumvit”,或更常见的是“ Asoke”。

  请记住,曼谷的交通规划不好,那里的中心地区往往很拥挤,尤其是在高峰时段。长距离行走不是首选,因为您需要在人行道上的电气柜,公交车站和街头小贩之间纵横交错。

  因此,由于人们更喜欢方便,因此从On-Nut到Asoke购买靠近BTS站的公寓是一个不错的选择。沙吞和河滨变得越来越受欢迎,与此同时,您在边缘地区的新BTS线路附近拥有大量投资机会。

  购买阿索克公寓

  阿索克(Asoke)是主要的交汇点之一,并接待了如铂尔曼(Pullman)和喜来登(Sheraton)等许多高端酒店。

  与暹罗车站相比,我喜欢Asoke的一件事是,您可以找到各种东西,从高档小餐馆到毗邻小街和小巷的舒适咖啡馆。

  与暹罗市相比,阿索克也没有那么旅游的感觉,在暹罗,您会看到成千上万的旅行者涌入MBK来购买廉价的电子产品和其他小工具。

  别忘了,如果您打算出租公寓,您将能够找到喜欢住在阿索克周边地区的移民,例如通罗,Phrom Phong和Ekkamai。

  购买Phrom Phong公寓

  Phrom Phong是一个非常受欢迎的地区,您不应忽视。

  从Asoke BTS站步行到Phrom Phong不需要很长时间。一路上,您一定会发现很多酒吧,餐厅和购物中心,例如Emporium。

  许多外国人和其他外国人留在通罗市,并且房地产价格普遍较高。

  购买通罗公寓

  就个人而言,通罗是我在曼谷最喜欢的地方之一。它拥有曼谷最大的日本社区之一,您会在该地区找到许多日本餐馆和酒吧。

  它提供了熙熙night的夜生活,酒吧长的街道和众多的餐饮场所。

  由于日本人和其他外籍人士的大量涌入,该地区的公寓受到追捧,租金和公寓价格往往较高。价格是曼谷最高的之一。

  在曼谷购买公寓之前制定转售策略

  该公寓的数量已经从一点点大幅度提升了3000多到11000多一个惊人的量,在只有五年。

  我很惊讶地看到我住过一段时间的On-Nut站时有多少个公寓单元空着。我只在走廊里看到一个邻居-两个多月。

  当您前往On-Nut BTS站时,您会看到其他几个公寓楼像蘑菇一样弹出(例如Ideo Verve)。

  与我留下的公寓相比,大多数新的,更昂贵的,地理位置优越的公寓都可以在BTS站旁边找到。占用率更高。

  在中部地区靠近BTS线的地方购买2-3卧室的公寓可能是提高租户质量,确保高租金收益以及以后更容易出售公寓的好选择。

    为什么曼谷在房地产买家中很受欢迎?

  有人问为什么曼谷在亚洲房地产投资者中如此受欢迎。造成这种情况的原因很多,下面列出了一些最值得注意的原因。

    1.曼谷发达

  首先,曼谷是一个相对发达的城市,人均GDP远远高于该国的平均水平,在胡志明市和马尼拉等地也是如此。

  生活很方便,您可以以低成本和大量国际学校找到优质的医疗服务。因此,曼谷是家庭和退休人员的理想之选。

  胡志明市和马尼拉等地距离曼谷的标准还有几英里远。

   2.泰国的工作外包

  在1997年货币危机袭来之后,许多日本制造商帮助泰国重新站起来。国际公司已将制造(低技术)和组装业务(高科技)外包给曼谷及其周边地区。

  除汽车业外,服务业中还有其他技术公司和公司将工作外包给了曼谷。

  自然,这导致了大量定居在曼谷的外籍人士(尤其是日本人)的到来。

  不幸的是,过去几年来,日本在曼谷的投资大幅缩水,因为它们越来越热衷于在柬埔寨,缅甸和越南等其他邻国进行投资。

  由于经济增长率低和人口停滞不前,泰国在未来几年中有很多值得证明的地方。

   3.泰国提供许多长期签证

  曼谷提供了一些长期签证,而在柬埔寨和越南这样的地方是找不到的。我指的签证是:

  退休签证泰国投资签证泰国精英卡要获得泰国投资签证,您只需购买价值不低于1000万泰铢的新建公寓,政府或国有企业债券,和/或将钱存入当地的泰国银行帐户即可。

  好处是您可以组合使用这些选项。例如,如果您愿意,可以向泰国公寓投资至少300万泰铢,然后将剩余的700万泰铢存入泰国当地的银行帐户。

  4.相比之下,曼谷公寓仍然便宜

  曼谷的房价远远超出了香港,中国大陆和新加坡的房价。

  价格是否被高估并不重要,海外投资者继续向曼谷房地产投入资金。

  5.曼谷的租金收益率很高

  租金收益率平均约为4-5%,而如果您进行更深入的研究,则可以享受更高的收益率。许多投资者在靠近Sukhumvit公路和BTS线的战略位置上获得了更高的收益。

  相反,中国大陆,香港和新加坡的租金收益率平均约为1-3%。

  6.旅游与退休

  即使越南的旅游业赶上了泰国的同上,许多外国人在选择在亚洲定居的地方时也把曼谷作为他们的首选。

  几十年前,外国人已前往泰国和曼谷度假。酒店业已发展成为该地区最成熟的行业之一。

  拥有许多长期签证,例如退休签证,即使在将来,许多外国人也将曼谷作为他们的主要选择。

  曼谷公寓价格

  公寓价格是Asoke附近最高的价格之一,并且您会注意到,如果您朝On-Nut BTS站方向走,价格就会下降。

  让我们看看一些最受欢迎的地区的不同价格水平。

   阿索克公寓价格

  阿索克是曼谷的黄金地段之一,但不是最贵的。

  准备为靠近BTS站的新建公寓每平方米支付200,000泰铢(6,400美元)。

   Phrom Phong Condo价格

  公寓是Phrom Phong最昂贵的公寓之一,您会发现许多新的豪华公寓。

  根据我们的研究,您需要支付每平方米230,000至280,000泰铢(7,400至9,000美元)的新功能公寓。

  通罗公寓价格

  对于地理位置优越的新公寓,您应该准备支付每平方米280,000-330,000泰铢(9,000-10,600美元)之间的所有费用。

  帕卡农公寓价格

  与上述地点相比,帕侬府的公寓要便宜一些,您需要为靠近地铁站的新公寓每平方米支付170,000 – 220,000泰铢(5,500 – 7,100美元)。

  坚果公寓价格

  On Nut的公寓比Phra Khanong便宜,因为它距离Asoke较远。

  靠近防弹少年团的新推出特色公寓的价格通常为每平方米140,000-200,000泰铢(4,500-6,500美元)。

  曼谷房地产列表

  曼谷的房地产业竞争激烈,许多外国人决定开设房地产经纪公司或列出网站。

  您也可以查看我们的单独文章,其中列出了在曼谷出售的公寓。

   曼谷房地产律师

  购买公寓时,通常不需要雇用单独的律师。您的房地产经纪人应与律师联系并处理沟通。

   曼谷物业管理公司

  一些外国人需要寻找物业管理公司来照顾自己的财产。如果您是其中之一,请不要再犹豫。在下面,我列出了曼谷一些最可信和最受欢迎的物业管理公司。

  感性财产Vauban公司暹罗之家新物业与上面列出的代理商一样,这些公司的团队中既有外国人,也有泰国人。

  这样可以更好地了解外国人的需求并确保顺畅的沟通。

  五星级酒店访谈–超过10年的曼谷房地产经验

  总结一下,五星级酒店的创始人兼首席执行官Fabrice Lore将在曼谷购买公寓时分享一些有价值的技巧。

  这是一家领先的代理商,过去曾成功地帮助许多外国人在曼谷购买公寓。

  您能告诉我们您自己以及您目前在泰国的业务吗?

  自1996年以来,我一直在泰国。在苏梅岛(Koh Samui)工作了几年之后,我于2005年搬到了曼谷,在那里我建立了泰国五星级房地产。

  我意识到目前没有外国人会说法语的房地产代理商,所以我决定专门研究这个利基市场

  自那时以来,我们一直定期协助所有国籍的租户和房地产投资者。

   是什么让曼谷与其他目的地相比如此有吸引力?

  首先,曼谷的房地产市场当然得益于泰国旅客数量的增长。人们喜欢泰国,并乐于在这里投资。

  在以下方面,在曼谷购买公寓肯定很有趣:

  5000万泰铢以下的财产税和遗产税您可以用自己的名字购买永久业权的财产每年净租金收益率约为5%租户至少一年的租户每年资本增值3 – 5%

   现在是购买的正确时机,并且转售公寓有多容易?

  过去十年,房地产市场平均价格增长和资本增值保持稳定。

  我记得当时我们以每平方米100,000泰铢的高价,现在一些开发商的售价超过了每平方米200,000泰铢的水平。

  与在曼谷购买相比,更多的是购买什么的问题。

  转售也是如此。如果您购买了合适的房产,您将很难转手。请在面试的最底部参考我们的提示。

  您通常向客户推荐哪种类型的公寓,为什么?

  如果他们的预算允许,我们建议您推荐宽敞的2房单元(80至130平方米)和3房单元,因为我们认为1房单元的供过于求。

  这些单位的租户类型也可能会更好。

  在曼谷购买公寓时,应该对哪些地点感兴趣?

  地点,地点,地点如他们所说。我们三分之二的客户瞄准了娜娜和帕那侬地铁站之间的素坤逸路地区。

  沙吞也是一个受欢迎的地区,可轻松前往购物中心和办公室。

  河畔是一个不错的,快速发展的地区,但是由于离市区稍远,因此并不适合所有用途。

  我可以出租我的公寓以赚取租金收入吗?

  泰国法律允许外国人拥有公寓,也可以将其出租。

  曼谷的市场规定,租赁合同的有效期至少为一年。大多数租户是在办公室或在家中在曼谷工作的人。

  他们通常有2-3年的工作合同,因此,如果他们喜欢您的单位,则很可能会续签。实际上,许多住所甚至不允许您短期内出租房屋,例如使用Airbnb。

  租金收益约为净值5%。

  谢谢,Fabrice。如果您想与我们的读者和潜在投资者分享5个秘诀,他们将是什么?

  确保向您介绍合适的律师(法律专业知识对您投资的成功至关重要)相信您的房地产经纪人建议。我们每天都在地面上工作超过10年,并且确切知道租户/购买者的要求购买具有一定附加值并避免使用标准尺寸的公寓,尤其对于一卧室单位。有很多东西可以提供,我们将帮助您找到独特的东西了解某些开发人员可能有既得利益,并因此产生了偏差的销售倾斜度(相对于代理人,除了自己的项目外,他们没有任何东西可以卖给您)避免诸如不切实际的租金担保之类的销售陷阱(当某些事情太好而不能成为事实时,通常就不是这样)

  结论

  曼谷是亚洲许多西方和亚洲房地产投资者的第一选择。它也是世界上访问量最大的城市,这是不言而喻的。

  在这里,您可以享受宜人的气候,附近有很多国际学校和一流的医疗机构。泰国,尤其是曼谷,与旅行者和外国人打交道已有几十年了,因此,该行业是该地区最发达的行业之一。

  在过去十年中,公寓市场表现异常出色,尤其是在阿索克附近的中部地区。我对2019年的预测有些悲观,因为我们似乎即将进入全球经济衰退,泰国政府出台了更严格的贷款法规,市场失去了一些动力。

  尽管如此,您仍有许多长期投资选择,尤其是如果您希望将公寓建造在即将到来的新BTS生产线附近时。同时,与香港和新加坡等地相比,在中部地区买东西负担得起。

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