2020年泰国房地产危机:下半年的市场方向

2020-09-16  来源:

  随着房地产项目的发展,泰国房地产业务在1968年左右开始更加活跃。单栋独立屋直到1979年,开发商开始开发更多的公寓项目,并于1979年颁布了《公寓法》。在1987年至1996年期间,房地产业务以高速度扩张。这是由于政府支持国内投资的政策。并为外国投资者在该国投资提供支持旅行造成大量就业消费者的购买力已大大提高。在住宅项目的建设上有很多投资。包括公寓项目同时,用于建造工厂,旅馆,购物中心和其他建筑物的土地需求迅速增加。此外,对投资环境充满信心。特别是,房地产投资创造了更多的投机性购买条件。

  1987-1996年间房地产业的激烈竞争受到了严格审查。泰国银行继续提醒土地和建筑业投机者。并尝试减少热量但这并不能阻止导致经济泡沫危机的市场,在1997年至1999年期间,泡沫经济(对泰铢贬值等影响房地产业务的房地产业务至关重要的因素,严重的流动性问题和缺乏购买力的消费者问题等),除了影响房地产业务的经济因素外。此外,导致房地产业务受到严重影响的主要因素包括

  供应大于需求房屋建筑数量超过了每年的实际购买力和需求。在泡沫经济时期,这个问题已经发展了很多年。直到造成供不应求的问题顺序积累该国的经济状况一旦出现问题房地产业经历了严重的停滞(衰退),1990年至1997年间曼谷及其郊区的房屋竣工数量从1991年到1997年以来已超过100,000套。 /每年高于需求水平如果从曼谷和郊区每年的家庭增加情况来看,这大概是一个水平68,000-70,000当时单位这可能是由于许多企业家加速了房地产项目的开发。

  房地产领域的投机问题在国家经济高速发展时期消费者更高的购买力既要购买住房,又要自己居住或购买更多炒作结果,土地和住房价格急剧上涨。由于1987年开始的房地产热潮,1992年的土地价格指数高达19.4%,独立式住宅和土地价格指数高达13.5%。 1999年,土地价格指数下降了11.5%,有土地价格指数的独立式住宅下降了9.8%。

  房地产业务在2000年再次开始复苏。由于政府采取了一些措施,复苏是逐步的。帮助消费者和房地产开发商经济危机后的转让费减免措施采取贷款利息扣除个人所得税的措施房地产收入的特定营业税减免措施它还支持建立房地产信息中心。而降低利息的措施跌至历史最低点。从MLR利率(在1998年一直处于15-18%的高水平)开始,贷款利率被降低到5%。75-6 2003年,房地产业务再次恢复。可以看出,房地产业务在2002-2004年间有很高的增长速度,2002年的私人建筑增长高达20%。

  但是,房地产业务在2005又开始放缓。可以看出,2005年的私人建筑增长了6.1%,低于2004年的14.7%,尽管在此低迷时期影响房地产业务的负面因素并不那么严重。从1997年的危机开始,却导致房地产行业自2005年至今持续放缓。这是经济放缓造成的由于消费品价格上涨等因素贷款利率上升。其中影响住房购买力下降。

  尽管在2007年初,出现了积极因素的迹象。影响消费者购买力的因素开始改善,例如金融机构已经降低的贷款利率。但是,仍然影响买方决策的关键因素仍然存在,即政治因素。这是影响消费者信心和商业信心的重要因素。经济放缓结果,房地产行业趋于放缓。经济部门增速放缓它也可能反映未来的收入。结果,消费者在消费方面更加谨慎。和泰铢的升值自2006年以来,泰铢一直稳定升值。它可能会影响与汇率有关的出口业务。可能会影响就业条件

  房地产业务的方向2007年下半年:影响房地产业务的谨慎问题。

  开西贡研究中心预计2007年下半年房地产市场的方向将比上半年继续放缓。由于政治不稳定因素和经济方向特别是目前可能影响出口业务的泰铢对于消费者而言,这可能是一个问题,可能会影响他们购买房屋的决定。尽管解散政党的决定在一定程度上是明确的但是,消费者和企业家继续监视2007年8月19日的宪法和选举草案的结果。这些因素继续影响着消费者和投资者的信心。结果,没有紧急需求的购房者可以在此期间推迟购买房产的决定。尽管采取了其他措施来刺激房地产业但是增加房屋贷款利息扣除这不是结束时间的措施。因此,它可能不会有效加快所有细分市场中买家的决策。

  Kasikorn研究中心有意见认为在消费者仍然放慢购买住房的决定的情况下由于经济和政治因素,仍在关注的未来可能对房地产构成风险的问题包括:

  供求之间的平衡。仍然是一个需要注意的问题。通常,过剩的供应将从市场趋势的积极前景开始累积。当国家经济发展良好时收入水平上升购买力增强影响消费者的心理,对消费更有信心这包括购买住房的需要。当需求增加时房地产项目的开发商加快了对新项目的投资。

  但是在目前情况下,经济增长放缓。结果,整个房地产业务也放缓了。从国家经济和社会发展委员会办公室可以看出,2007年第一季度,私人建筑的总体投资下降了0.7%,而第四季度的增长为1.8%。 2006年,住宅建设继续显着放缓。在2006年第四季度,增长率仅为0.8%,而在2006年第四季度,则为2.0%的持续增长。然而,在某些市场中,增长率仍然很高。由于该市场的特定因素,例如公寓市场特别是公寓项目位于诸如空中列车等公共交通系统附近的位置。市场需要哪些位置

  但是,因为房地产是具有较高回报的业务。因此,有一些新玩家对此业务感兴趣。尤其是拥有土地的新企业家转向开发房地产项目以进一步推向市场尽管目前生产的总供应量还没有超过总需求可以吸收的水平。按完工房屋数量2006年,在曼谷和大都市地区,大约将有75,000套住房。Kasikorn研究中心预计,到2007年,曼谷和郊区将要完成的住房数量大约为。74,500-77,500单位可以认为这不超过每年大约85,000-90,000单位的住房需求水平,但是考虑到在市场上出售的预制房屋的数量增加了。很高根据For Real Estate Affair进行的一项调查,到2006年底,大约有92,462套待售物业,这接近每年的住房需求。此外,市场上还有许多二手房待售。此时的未清货量很高。

  立即关注房地产市场的问题值得注意的是目前大多数企业家的营销策略他们都专注于同一个客户群,即同时关注中低端市场。由于在此级别上购买住房的需求很高。特别是沿着当今快速发展的公共交通系统和城市中心发起的共管公寓项目。因此,必须对产品是否进入市场而不是实际需求进行监视。根据房地产中心的数据,沿电动火车线路分布的公寓项目有95个,其中约36,801套,其中约23,441套已售出,约13,360套仍在等待中。 2007年上半年的人数约为18,647个单位尽管泰国经济可能会在2007年下半年有所好转,但住宅项目(尤其是公寓)的推出带来了更大的项目管理风险。低层项目,因为每座建筑物都会产生大量单元。并且比低层项目需要更长的建设时间

  此外,转向专注于中低端市场的项目。能够满足作为市场基础的中低收入客户的需求。但是,如今,购买房屋的决定除了降低房屋价格水平外,仍然是消费者重视的其他因素之一。这是因为中低收入人群比高收入人群对经济因素更为敏感。

  购买物业作长期投资购买房地产作为长期投资主要是为了获得租赁回报。或者将来可能是投机性购买。由于认为产品价格可能上涨进入市场的租赁市场中公寓供应的增加可能是投资者在下一阶段的投资中应更多地关注租赁市场中的供应状况,该状况可能会比需求上升得更快。但是,进入长期投资物业仍需谨慎。

  在某些地方,土地或房屋的价格可能会高于评估价值。结果,购买者可能面临从金融机构获得贷款而未达到要求的信贷限额的问题。甚至盈亏平衡点的时期可能比以前更长。

  政府措施带来的风险,例如运输路线的不确定性城市规划变更这可能会影响房地产价格的波动。

  企业家为外国人开发房地产项目由于经济放缓影响了该国住房的购买力。部分房地产项目开发商转向外国买家。通过专注于高端房地产项目的发展由于认为该市场仍有很大的扩展潜力。这是外国投资促进政策的结果。建立泰国作为医疗中心等。但是,外国人在泰国的投资取决于政府措施的出台,这可能会影响外国人在该国购买房地产的信心,例如公元前外国商务法修正案

  Kasikorn研究中心有意见认为目前,房地产行业仍处于放缓时期。尽管房地产业的这种放缓没有1997年那样严重(当房地产业遭受重创时,却没有1997年那样严重)。也称为房地产危机),但已影响到中小型房地产企业的开发商开始遭受流动性问题。从房地产行业2007年第一季度的不良债务中可以看出这一点,价值544.21亿泰铢,约占房地产业务每笔贷款的16.3%。在所有类型的企业中比例最高甚至一些大型运营商现在也正经历销售放缓。

  但是,在整个房地产业务以较慢的速度增长的情况下。运营商需要注意的问题是供需平衡问题。或在过去的经济危机期间可能发生的用于长期投资的房地产购买等此外,过去的房地产危机也已恢复到该国的整体经济和金融机构的稳定。因为尽管企业家会在信息的基础上开发房地产。通过使用有关经济指标和房地产部门的数据,例如有关新房建设(房屋开工)和已建成住宅数量的信息等,可用于预测房地产业务趋势。提高投资效率,例如评估新投资项目中的房地产市场趋势,或者应在适当的时间延迟项目。但是,在现实世界中,每个企业家都旨在扩大商机或从中受益。他们决定投资新项目,并愿意在将来承担风险。这种现象可能是房地产永远不会改变的现象。但是,至少如果企业正在谨慎地进行投资而不是过度投资,那么企业的问题就不会那么严重,以至于将引发另一轮房地产危机。

  在金融机构金融机构受到房地产部门坏账的严重影响,包括在过去的经济危机期间向房地产开发项目提供的贷款以及为零售购买者提供的贷款。结果,金融机构收紧了针对企业家和消费者的信贷政策计划。此外,强调财务咨询服务。提供有关房屋贷款申请的新闻,信息和建议的服务是重要的要素。在决定购买房屋之前向消费者提供建议它有助于防止消费者在申请信贷时被拒绝。或未收到所需的信用额度

  供消费者调整。消费者仍然记得过去的经济危机。这使消费者在消费方面更加谨慎尤其是购房因为即使住房是生活必不可少的另外,最重要的教训是购房,而不是购房。这使消费者可以进行更仔细的计划,例如通过寻找可靠的运营商来选择购买房屋。有关于房价的研究。决定购买房屋之前的产品质量消费者也更加关注从金融机构申请房屋贷款。特别是在利率方面这是因为购买房屋必须将长期财务状况作为主要考虑因素。在经济放缓期间购买住房的权力也受到经济影响。

  整个独立屋房地产市场半年后的情况不像以前那么光明

  2020年上半年,曼谷及其郊区的交易指标因环境因素而下降。前五个月的平均新住房认购率收缩了约75%(YoY)。

  由于多种因素,房屋所有权转让下降了3.4%(同比)。特别是COVID-19爆发。停止经济活动并且必须推迟住宅房地产业务的营销活动计划。

  上半年仍然动摇还有下半年。

  Kasikorn研究中心认为上半年房屋交易的方向应有所改善。从该国可能逐渐恢复的经济活动中

  这仍然是一个积极的因素,减少了高达300万泰铢的住房的转让费和抵押登记费(截至12月24日。C。63),并开展了旨在刺激市场经营者的运动。

  即使有积极因素但是,影响企业和购买力的经济趋势广泛。在曼谷购买新住房而2020年的周长,很难转正

  有预期数量62000-67000套或收缩37.9%至同比收缩32.9%,而房屋转移至该数字。140,000-145,000台,一个29.3%收缩至26.8%的收缩比上年。

  预计2020年的房地产市场将投资曼谷的住宅项目。而且周长大约68,000-72,000台,下降42.8%,比上年下降39.5%。

  如果仅渗透公寓市场,EIC网站上的网站刮公寓信息Hipflat.co.th为了分析价格趋势,发现在过去的2年中,宣布出售的每平方米平均公寓价格总体呈缓慢增长态势。

  随着经济不景气和COVID-19的影响,某些地区的价格在进入2020年时开始下降。

  EIC分析认为公寓的价格在泰国,由于过去两年中的许多因素,包括经济增长放缓,贸易战,供过于求以及对房地产业不利的LTV措施,存在放缓的趋势。这种情况发生在COVID-19之前,导致公寓价格呈趋势无法像过去那样快速增长

  COVID-19流行病的影响增加了公寓市场的压力。停滞不前结果,消费者的购买力显着下降。

  它还具有锁定和流行病控制措施,特别是直接影响旅游业的国际旅行限制。这种影响将导致公寓市场状况都在曼谷而且已经放慢速度的省份面临着更大的压力。

  但是,考虑到公寓市场趋于根据经济状况缓慢恢复伴随着COVID-19(新常态)之后消费者行为的预期变化(预计将需要很长时间(U型恢复)),并且市场上的多余供应需要时间来吸收。因此,运营商应为长期停滞做好准备,尤其要关注流动性和财务稳定性。

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