您需要了解的有关菲律宾房地产法的事情

2020-10-10 10:27  来源:
   对于专业经纪人或房地产交易商,您对菲律宾最基本的房地产法律的了解应该可以接受。因为如果您很难回答潜在客户有关菲律宾基本房地产法的问题,那么这将不利于您作为专业房地产经纪人或经纪人的信誉。这并不意味着您需要不断携带自己的这些法律副本,因为其中有太多的法律,您很可能在交易或聚会中携带沉重的账本!

  但是,作为专业的房地产经纪人,您需要做的是熟悉最重要的菲律宾房地产法律,该法律适用于有兴趣在菲律宾购买房地产的每个人。通常,客户有很多问题,他们的大多数答案都可以追溯到菲律宾的基本房地产法律。如果您想打动这类客户,那么您需要知道答案。一旦这样做,您就已经赢得了战斗。或更像是交易,在这种情况下!

  因此,作为房地产经纪人,这些人通常会问什么问题?

   1.我的外国丈夫希望在菲律宾购买财产。这是他能做的吗?

  根据我们的菲律宾房地产法律,外国人本人由于不是菲律宾公民而无法拥有土地。但是,他/她可以通过妻子/丈夫共同拥有该财产。这始终是外国人在菲律宾在此购买房产的最常见方式,这在Batas Pambansa Blg中得到了解释。菲律宾宪法第185条。

  外国人还有另一种购买房产的方式。根据1991年《外国投资法》第8179号修正案,只有自然出生的公民才能在菲律宾拥有或购买财产,除非希望购买房地产的外国人拥有一家公司或法人,而该公司的60%股份归菲律宾人所有。

  但是,该规则有一个例外。外国人可以拥有建造的房屋,但不能拥有建造房屋的土地。

   2.作为房地产买家/投资者,我有哪些具体权利?

  您可能会遇到希望了解此基本信息的客户,因此,如果您忘记了该基本信息,则可以简化第957号总统令(分区和公寓购买者保护法令)中的摘录:

  客户有权在付款完成后要求房地产开发商交付房产所有权。

  客户有权获得代替协议所支付的金额的补偿。这也包括摊销款项。

  开发商没收分期付款给房地产开发商或所有者的违法行为。

  如果房地产开发商的声誉不好或有传言称其从事欺诈活动,客户有权提出投诉。

    3.如果我错过了每月还款额,并且对于所需的分期付款,支付的款额太少了,那我会自动失去购买或投资的财产的权利吗?

  在菲律宾房地产投资者中,这是一个非常普遍的问题,因此,作为专业经纪人,您应该意识到,根据第662号共和国法(不动产分期付款购买者保护法),可以找到该问题的答案

  现在,如果客户仅支付了大约两年期所需的分期付款金额,那么客户就违约付款拥有以下权利:a。)开发人员应允许买方在未支付的分期付款额内支付未支付的分期付款额所需的宽限期。但是,有以下条件:宽限期为每年一个月,值得分期付款。该宽限期只能在合同寿命及其延长期的每五年中使用一次,如果有的话。b。)如果合同被取消,开发商应退款。C。)

  取消应在您的客户收到开发商发出的公证行为取消通知或要求解除合同的通知之日起30天。

  退款应为所涉物业付款的CSV(现金返还价值),或等于向房地产开发商付款总额的50%。d。)如果客户将来没有能力支付财产费用,则他或她可以出售其权利或将责任转让给他人。客户还可以通过在指定的宽限期内和实际取消合同日期之前更新其帐户来要求恢复合同。

  如果分期付款的总金额不足2年,那么开发人员应在分期付款日期前60天给您,以支付所需的款项。

  如果客户在给定的宽限期内无法履行或支付所需的金额,则开发人员别无选择,只能在客户收到取消通知之日起30天后取消销售合同。e。)以上所有过程必须通过公证来完成。

   4.几年前,我移居美国,但现在回到了菲律宾。我想为自己购买一栋新的联排别墅,但是由于我的双重国籍,我正在重新考虑。我该怎么办?

  您可以引用两个有关此问题的菲律宾房地产法。

  根据第9225号共和国法令,任何外出并获得另一国籍的菲律宾人都将保留其菲律宾国籍。因此,如果您的客户没有合法丧失作为外国公​​民的菲律宾国籍,那么他/她仍然可以在菲律宾购买和拥有财产。

  但是,如果您的客户是前菲律宾公民,则是Batas Pambansa Blg的第1部分。任何失去菲律宾国籍的自然出生公民都可以成为私人土地的受让人的财产,并且只能用于私人目的,例如其住所。

  根据第2条的规定,在法定年龄以下的菲律宾前公民可以成为私人土地的受让人,但前提是城市土地上的土地面积最多不超过一千平方米。

  简而言之,具有双重国籍的任何人都可以购买和拥有财产,但是对于那些选择放弃菲律宾国籍的人来说,除非他们誓言要重新获得菲律宾国籍,否则对他们有一定的限制。

   5.是否有法律规定菲律宾某些地区的房屋租金应为多少?

  对于您来说,这可能令人惊讶,但是,是的,在菲律宾高度城市化的地区,有一些法律来控制特定物业的租金到底应该多少。

  根据《菲律宾租赁法》第3条的规定,从2002年1月开始,为期3年,如果NCR和菲律宾其他高度城市化城市中所有住宅单元的月租金约为7500菲律宾比索,而该国其他地区的住宅单元的价格不超过4,000斐济元,那么在不影响现有合同的前提下,每年的租金增长不应超过10%。

  关于什么是“居住单元”,也有一个定义。这意味着该单元或公寓应仅用于日常生活目的,不得用于商业目的。

  这五个问题确实太普遍了,但是如果您能给您的潜在客户一个令人难以置信的满意答案,那么他/她可能很快就会信任您,并在将来成为他/她的独家房地产经纪人。因此,您将学到有关菲律宾房地产法律的所有知识,并始终熟悉它们。

  在菲律宾购买房屋时需要的法律文件

  

  购房是一项昂贵的投资。作为保护和尽职调查的一部分,确保正确的文书工作非常重要。保留这些文档的主要原因是供您将来参考,或者在出于法律目的而需要的情况下。

  在完成购房过程后,您应该拥有以下六个法律文件:

    1.购买要约也称为意向书

  它是什么?这是您作为购房者提交给卖方的初始文件,以表达您购买所提供财产的意图或兴趣。购买要约包含有关出售条件的详细信息,例如要约日期,房产说明,要约支付的价格,要支付的即期现金首付以及其他相关的融资详细信息。

  该文件还包括卖方和买方的名称,财产的地址,财务条款以及要求卖方遵守的特殊要求(例如,要求卖方以一定价格出售带有家具的财产)。在起草购买要约时,您可能需要寻求经纪人或律师的帮助,以确保每种条件都符合双方的最佳利益。

  什么时候应该给?在确定要购买的特定物业之后。

  重要提醒:请确保条款明确(付款方案,付款时间表等)。另外,请说明您是否将通过银行融资进行付款。

   2.预订协议,也称为预订申请

  它是什么?该文件将确保您打算购买的财产将被保留并从市场中撤出,以使卖方不能将其出售给他人。预订协议应注明酒店的基本信息和规格,例如酒店的完整地址,房产类型,建筑面积,首选付款方式(现货现金,内部,银行融资)以及双方已同意的付款条款。

  当您提交要约时,尤其是对于预售物业,您将需要提供“保证金”或房地产广告中通常所说的预订费。这表明您对购买房产的提议表示诚挚。假定您涉及金钱时要保留收据并确保复印件。

  什么时候应该给?在您支付预订费之前

  重要提醒:请知道您可以预订多长时间。如果您无法在约定的日期支付预订费,请通知您的代理商或经纪人并提交期票,以免取消协议。

    3.销售合同

  它是什么?这是与您和卖方之间关于购房的书面协议有关的文档。它还详细说明了买方和卖方在足额偿还房屋之前必须遵守的销售规定。出售合同仅签发给购房者,他们已经为自己的房屋支付了首付,并通过房屋融资支付了余额。

  当所有条件均得到适当满足时,销售合同构成了执行绝对销售契据的基础。它是由经纪人或开发人员起草的。

  什么时候应该给?购房者支付了首期定金后。

  重要提醒:请确保您已仔细阅读合同取消和默认条款。检查合同中的条款,以了解卖方选择权利提高房屋价格或更改房屋的实际规格。

  4.保证书

  它是什么?本文档是您的银行或金融机构向开发商提供的书面担保,以告知他们您已被批准贷款以支付所购买物业的剩余余额。它包含银行或金融机构将贷出的特定金额,何时将其释放等。

  什么时候应该给?当购房者获得银行批准的房屋贷款时,将提供此服务。

  重要提醒:“销售合同”和“保证书”中的所有信息都必须具有相同的详细信息,包括双方的名称(买方和卖方)。

  5.绝对买卖契据

  它是什么?这是向所有权登记处提交的所有权转让的最终文件。这将是颁发房屋和土地所有权证书或购买公寓以新所有者名义转让房地产的公寓证书所有权的基础。

  什么时候应该给?一旦您为房屋全额付款,在这种情况下,就是抵押贷款。

  重要提醒:无论是卖方还是买方都可以准备此文件,重要的是该文件已经过公证人签发并经过公证。

  6.证书

  它是什么?一旦购房者为他或她的新财产完成了付款,接下来要保证的文件就是证书标题。这是证明房屋所有权已成功转让给您的名字的最终文件。

  对于购买房屋和土地的人,您需要获取转移证书标题。对于公寓购买者,该文件将是具有证书标题的公寓(CCT),因为公寓的TCT以建筑物的开发商命名。证书标题是从契约登记处获得的。根据您的RDO,发布标题需要三到六个月的时间。

  什么时候应该给?完成房地产财产和文书的付款后,便完成了将所有权转移到新所有者的名字的工作。

  重要提醒:证书标题应重复颁发。一个交给新房主,另一个则由契约登记处保存。确保文档合法。​​​​​​​

  作为聪明的购房者,您必须进行尽职调查。确保保留在购房过程中和购房过程中收到的所有文件的副本,以保护您的投资。

  

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