投资日本房产别乱花钱

2020-11-13 10:08  来源:
 与风险很高的“转手赚价差”的思维不同,日本房产更类似于一个长期理财产品,看重的是房价上升和租金收入双重利润。
 
日本房产市场的成熟稳定、资金安全有保障性,不错的租金收入,尤其是近年日本民宿业发展的如火如荼,都让日本房产热潮不断升温。特别是日本在经历了上个世纪的房产泡沫后,近几十年的日本房地产市场基本保持平稳上升的稳增趋势,日本政府也非常注重对日本房产市场的基本管控。
日本投资房产成本
  • 买房时(特指二手房),全部税费加起来,大约也是房产价格的5%~7%。

  • 持有费用每年在20~30万日元(人民币一万来块钱)左右。

  • 出售时,持有时间越长税费越低。

 
购买时需要支付的费用
  • 中介费:大多情况下,交易价格的3%+6万日元+消费税。

  • 登录税(国税):房产的产权名义变更时所需的税。

    土地评估价格×1.0%、房产评估价格×0.3%

  • 房产取得税(地方税):买房时所发生的税。(购房后半年左右收取)

    土地评估价格×1.5%、房产评估价格×3%(评估价格为政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右)

  • 印花税(国税):贴在房屋购买契约书上的印花税票。

  • 产权转移登记手续费:代办以上所有手续的司法书士人工费,5万-10万日元不等。

  • 5年间地震火灾保险:购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的 6%-7%。

 
持有时每年需要支付的费用
  • 固定资产税(国税):每年需向日本政府支付的税。

    土地评估价格×1.4%、房产评估价格×1.4%

  • 都市计划税(地方税):每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)。

    土地评估价格×0.3%、房产评估价格×0.3%(评估价格为政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右)

  • 物业管理费和修缮基金:视具体房产而定。

  • 税理士费用

  • 个人所得税:每年持有的成本约为房价的 1%-2%。

  • 有可能产生的其他费用:

    1. 如果空房,需要重新招租,则会收取1个月的房租作为招租的费用

    2. 租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等,金额约10万-20万日元

    3. 如果房屋室内设备损坏,需要维修,几千至几万日元不等,以实际产生的费用为准

 

 
出售房产时产生的税费  
  • 中介费:房价3%+6万日元+消费税

  • 增值税:5年内,增值部分的税率是 30%,5年及以上税率为15%。(增值部分的计算会由专人来进行,部分可抵扣)

  • 外国客户:源泉税10.21%,第二年正常进行纳税后会全额退还。(源泉税是特殊情况下即个人转手卖给公司的时候才会征收)

 
 
日本的房产税很高?
日本不动产拥有永久产权、租售比高、升值潜力大等诸多亮点,吸引着大量中国的投资者。但许多朋友想要下手投资时,又会听到一些“日本房子看着便宜,你知道税有多重吗?”之类的传言。
因为听信“日本房地产税很重”的传言而对投资日本望而却步的投资者不在少数,那么日本的房产税真的很高吗?我们用数据来告诉你。
1、日本的不动产税:日本的不动产保有税分为两部分,固定资产税与城市规划税。
目前,日本的固定资产税标准税率为1.4%;都市规划税的税率上限为0.3%,在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异,东京都市规划税0.24%,大阪府就是0.3%。固定资产税+都市规划税总额的最高仅为1.7%。
每年4~5月收到纳税通知书,纳税者可以选择一次付清,如果觉得一次付清不划算的话还可以选择在当年的6月、9月、12月以及次年的2月分季缴纳。
2、价值评估:不动产税1.7%的税率征收对象并不是不动产的实际价格,而是日本政府的评估价格。日本政府每三年对不动产进行一次价值评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中,如无重大变化一般不再重新估价。
实际上,固定资产的评价额是有很大水分的,评估价值远远低于市价,土地价格一般是按照当时土地价格的60%~70%、建筑物价格是按照建筑费的50%~70%进行评价的。
3、税费相关的减免:除了远低于市价的价格评估,日本的不动产保有税还有相关的各种减免。
日本很重视房屋的防震、抗震功能,房主如果对房屋进行抗震的翻建和改造,依据不同的条件,可获取固定资产税和城市规划税1~3年不等的减免。
如果对房屋进行节能改造,也可依据条件享受1/3的固定资产税减免。另外,住宅用地不足200平方米的,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的三分之一计算。
还有针对老人、残疾人的各项税收优惠政策不胜枚举。
美国房地产税最高征税率为3%,法国房地产税最高征税率1.8%,德国房地产税最高征税率2.84%。
根据上面的一系列数据我们可以看出,日本的房地产税并不算重,最高征税率仅为房产总值的1.7%,在世界主要发达国家中处于中下游水平。
近两年来,日本房地产市场不断升温,目前正是不错的投资机会,而且稳定成熟的租赁市场也能很好地覆盖房产的持有成本,不要因为一句“日本房地产重税”的传言就被吓退了脚步。

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